Golden Visa de Grecia: costes más allá del inmueble

La respuesta breve: el precio del inmueble es el mínimo, no el presupuesto total.

El presupuesto inmobiliario para la «Greece Golden Visa» debe incluir el precio de compra que cumple los requisitos, el impuesto de adquisición, las tasas del permiso de residencia, la diligencia debida jurídica y técnica, la escritura notarial, la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, el seguro, las traducciones y la legalización de documentos. Las opciones de conversión y de edificios protegidos también pueden generar costes significativos de construcción, planificación y restauración. Tras la compra, los propietarios deben presupuestar el impuesto anual sobre la propiedad (ENFIA), el mantenimiento, los servicios públicos, el seguro, la gestión y cualquier obligación fiscal y de declaración en Grecia relacionada con la propiedad o con los ingresos por alquiler.

Teniendo en cuenta el actual impuesto de transmisiones patrimoniales del 3 %, más el recargo municipal equivalente al 3 % de dicho impuesto, y suponiendo que el valor imponible sea igual al precio de compra y que se aplique el régimen del impuesto de transmisiones patrimoniales, una adquisición de €250,000 genera €7,725 de impuesto de transmisiones patrimoniales. Si se añade la tasa publicada de €2,016 correspondiente al permiso de residencia principal, se obtiene un importe mínimo de €259,741, sin contar los gastos variables de asesoramiento profesional, registro, renovación y mantenimiento. Este mismo cálculo aproximado asciende a €414,376 para una inversión de €400,000 y a €826,736 para una de €800,000. Se trata de ejemplos de planificación, no de presupuestos definitivos.

• Esta vía puede ser adecuada para un inversor no perteneciente a la UE que desee adquirir de forma independiente un inmueble adecuado en Grecia, valore una tarjeta de residencia renovable de cinco años y no necesite los derechos de empleo asalariado que conlleva el permiso de inversor.
• Puede que no sea adecuada para un comprador que se acerque al límite mínimo exigido, que necesite que la propiedad genere ingresos por alquiler a corto plazo, que espere que la evaluación de inmigración sustituya a la diligencia debida inmobiliaria, o que dé por sentado que una presencia física mínima confiere la residencia fiscal o la ciudadanía griegas.

Resumen de costes: qué significan realmente €250,000, €400,000 y €800,000

Los ejemplos que figuran a continuación desglosan el precio del inmueble, el impuesto de transmisiones vigente y la tasa de permiso publicada correspondiente al solicitante principal. Se parte de la base de que no existe exención por primera vivienda, ni tratamiento especial del IVA, ni valor catastral más elevado, ni estructura especial de la transacción. Se recomienda que un abogado y un asesor fiscal confirmen la base imponible y el tratamiento fiscal antes de firmar o transferir fondos.

• Ejemplo de la vía especial de €250,000: €250,000 en propiedad + €7,725 en impuesto de transmisiones + €2,016 por el permiso principal = €259,741 antes de los gastos de notario, registro, asesoramiento jurídico, ingeniería, intermediación, seguros, traducción, reformas y gastos corrientes.
• Ejemplo de la vía estándar de €400,000: €400,000 en propiedad + €12,360 en impuesto de transmisiones patrimoniales + €2,016 por el permiso principal = €414,376 antes de los costes variables de transacción y titularidad.
• Ejemplo de la vía estándar de €800,000: €800,000 en propiedad + €24,720 en impuesto de transmisiones patrimoniales + €2,016 por el permiso principal = €826,736 antes de los costes variables de transacción y titularidad.
• Ejemplo familiar: según las directrices regionales vigentes, la tasa para una solicitud de residencia familiar para un adulto es de €150 y la de la tarjeta de residencia, de €16, mientras que los menores están exentos del pago de los €150, pero deben abonar la tasa de €16 correspondiente a la tarjeta. Sobre esta base, el coste total de los permisos para el solicitante principal, su cónyuge y dos hijos menores de edad asciende a €2,214,, sujeto a las notificaciones de pago vigentes y a los requisitos de cada persona.

Elige la vía inmobiliaria que cumpla los requisitos antes de calcular los costes.

El marco actual del «Article 100» no establece un umbral inmobiliario único. La ubicación, el tipo de inmueble, el uso legal, la superficie construida y el momento de la adquisición determinan qué vía cumple los requisitos. Las denominaciones comerciales no constituyen prueba; el contrato, el expediente técnico, la escritura notarial y el registro de la propiedad deben respaldar la categoría seleccionada.

• Vía estándar de €800,000: se aplica en la región del Ática, la unidad regional de Tesalónica, Miconos, Thira y las islas con una población superior a 3,100 habitantes. La inversión debe referirse, por lo general, a un inmueble con al menos 120 metros cuadrados de superficie útil.
• Vía estándar de €400,000: se aplica en otras zonas de Grecia. Por lo general, también requiere una propiedad con al menos 120 metros cuadrados de superficie útil.
• Vía de conversión de €250,000: se aplica a un inmueble en el que la conversión legal del espacio principal a uso residencial cumpla los plazos legales y las condiciones de acreditación. No se aplica el requisito mínimo de 120 metros cuadrados, pero son imprescindibles un informe de ingeniería y un expediente técnico y urbanístico conforme a la normativa.
• Vía de los edificios protegidos de €250,000: se aplica a un inmueble protegido que requiera restauración o reconstrucción. No se aplica el requisito mínimo de 120 metros cuadrados, pero la finalización de la restauración requerida está vinculada a la renovación, por lo que el precio de adquisición puede subestimar considerablemente la inversión real de capital.
• Un umbral más bajo no implica automáticamente una transacción de menor riesgo. Los casos de conversión y restauración pueden añadir riesgos relacionados con la planificación, los contratistas, los retrasos, las especificaciones, las contingencias y las renovaciones que una propiedad estándar que ya cumple con la normativa podría no conllevar.

Impuesto sobre bienes inmuebles en el momento de la adquisición: 3.09 % en el ejemplo de planificación estándar

La AADE establece que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales es actualmente del 3 % del valor imponible, con un gravamen municipal equivalente al 3 % del impuesto principal. Esto supone un tipo efectivo del 3.09 % en un caso típico. El valor imponible puede no coincidir siempre con el precio acordado, y una transacción con un promotor inmobiliario puede requerir un análisis por separado de la normativa del IVA. No aplique un porcentaje al precio de venta sin confirmar el tratamiento fiscal real.

El Ministerio de Hacienda ha anunciado su intención de aumentar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 3 % al 15 % para determinados compradores que sean personas físicas de terceros países a partir del 1 de julio de 2027. Esta guía no recoge dicho anuncio como legislación vigente. Los compradores cuya formalización pueda tener lugar a partir de esa fecha deben obtener confirmación de la legislación definitiva, el ámbito de aplicación, las exenciones, la base imponible y el tratamiento del impuesto municipal antes de basarse en un presupuesto.

Tasas de residencia del Gobierno para el inversor y su familia

Las tasas gubernamentales son independientes de la inversión y de los honorarios profesionales. Las páginas sobre el procedimiento nacional para las vías de €250,000 indican €2,000 para la solicitud de residencia del inversor principal y €16 para la expedición de la tarjeta, lo que supone un total publicado de €2,016. Los familiares presentan sus propias solicitudes y deben cumplir las normas relativas a los vínculos familiares y a la presentación de pruebas.

• Inversor principal: €2,000 de tasa de residencia más €16 de tasa de expedición de la tarjeta.
• Miembro familiar adulto que cumple los requisitos: las directrices regionales vigentes indican €150, más la tasa de la tarjeta de €16.
• Miembros menores de edad de la familia que cumplan los requisitos: están exentos del pago de la tasa de residencia de €150, según las directrices publicadas, aunque deben abonar la tasa de €16 correspondiente a la tarjeta.
• La elegibilidad familiar puede incluir al cónyuge o pareja de hecho que cumpla los requisitos, a los hijos solteros menores de 21 años y a los ascendientes directos de los cónyuges o parejas de hecho, con sujeción a las definiciones vigentes y a las normas relativas a la custodia, el estado civil y las pruebas. La situación de un hijo una vez cumplidos los 21 años requiere una planificación específica con arreglo a las disposiciones aplicables en materia de residencia de personas a cargo.
• El código de pago electrónico emitido o la notificación de la autoridad competente determinan el importe a abonar. Vuelva a comprobar las tasas justo antes de presentar la solicitud o de renovarla.

Costes profesionales y de transacción: insiste en que se detalle el alcance de los servicios

Las autoridades griegas no publican un porcentaje global único que abarque los honorarios del notario, el abogado, el ingeniero, el agente inmobiliario y el catastro. El importe depende del inmueble, su valor, el historial de la titularidad, el expediente técnico, la financiación, la tramitación y los servicios incluidos. Por lo tanto, una presupuestación responsable se basa en presupuestos escritos y desglosados, en lugar de en un porcentaje promocional.

• Diligencia debida jurídica independiente: historial de titularidad y propiedad, hipotecas, embargos, reclamaciones, servidumbres, riesgos urbanísticos y contractuales. En conversaciones recientes con abogados se ha descrito como práctica habitual de la firma la revisión de registros públicos a largo plazo y la resolución de gravámenes; esto no sustituye a acordar el alcance exacto de la propiedad elegida.
• Trabajos técnicos y de ingeniería: levantamiento topográfico, revisión del uso legal y de la superficie, comprobación de la licencia de obras y de la regularización, certificados energéticos o técnicos, y el informe pericial necesario para una reconversión o para la vía de los edificios protegidos.
• Tramites notariales y contractuales: documentos de reserva o preliminares, redacción y revisión de la escritura definitiva, certificados, poderes notariales y asistencia en la formalización. Confirme el IVA en las facturas profesionales cuando proceda.
• Costes del catastro o del registro de la propiedad: la tasa de inscripción se calcula en función de la escritura y del inmueble, y figura en la notificación oficial de deuda. Las tasas por certificados de menor cuantía se cobran por separado y no deben confundirse con el coste total de la inscripción.
• Intermediación y búsqueda de inmuebles: identifique quién representa a quién, la base de la comisión, el tratamiento del IVA, los acuerdos de recomendación y si el precio del inmueble incluye los costes de comercialización.
• Inmigración y trámites administrativos: número de identificación fiscal (AFM), gestión de cuentas bancarias cuando sea necesario, copias certificadas, apostillas o legalización consular, traducciones oficiales, servicio de mensajería, datos biométricos y asistencia para la solicitud o renovación de permisos de viaje y residencia.

Las reformas y los edificios protegidos requieren un presupuesto de contingencia independiente.

El precio mínimo de €250,000 no limita el coste de adecuar el inmueble para que sea legal, habitable, asegurable o comercialmente viable. Antes de la adquisición, obtenga un informe técnico, un calendario de obras realista, el alcance de los trabajos del contratista, un análisis urbanístico y un plan de contingencias. El contrato debe asignar la responsabilidad por las infracciones existentes, los permisos, las pruebas de finalización y los retrasos.

• Vía de conversión: compruebe el uso legal anterior, la fecha y la formalización legal del cambio a uso residencial, la clasificación del espacio principal y la documentación técnica exigida por el procedimiento de inmigración.
• Vía de los edificios protegidos: calcula el coste de la restauración o reconstrucción completa, las autorizaciones de patrimonio, los consultores especializados, el riesgo del contratista y la documentación necesaria para la primera renovación. El incumplimiento de la restauración exigida puede poner en peligro la renovación, incluso si se ha abonado el precio de compra.
• Seguros y finanzas: una construcción atípica, la falta de ocupantes, las restricciones patrimoniales o una reforma incompleta pueden afectar a la cobertura, la valoración, la disponibilidad de hipotecas y la liquidez en la reventa.
• Estrategia de alquiler: la legislación vigente restringe el alquiler a corto plazo y el subalquiler de inmuebles utilizados para respaldar la «Golden Visa». Se presenta un modelo de alquiler a largo plazo, uso personal y vacantes basado en supuestos legalmente permitidos, no en una previsión no verificada de alquiler vacacional.

Costes continuos de propiedad, impuestos y renovación

El presupuesto de adquisición es solo la primera fase. Un propietario extranjero debe registrar correctamente el inmueble en el sistema de declaración de bienes «E9» y puede estar sujeto al pago del impuesto anual ENFIA. Los ingresos por alquiler, una venta posterior, la sucesión y la titularidad a través de una sociedad pueden acarrear consecuencias fiscales adicionales, tanto en Grecia como en el extranjero. La estructura adecuada debe revisarse antes de la compra, no después de la firma de la escritura.

• Impuesto anual sobre la propiedad (ENFIA), cuyo cálculo depende de los datos del inmueble y de la normativa aplicable; puede aplicarse un componente adicional por cada inmueble cuando el valor total de los inmuebles en Grecia supere el umbral legal establecido.
• Gastos comunes de la comunidad de propietarios, suministros, mantenimiento, reparaciones, seguros, seguridad, cuidado del jardín o la piscina, gestión inmobiliaria y costes por desocupación.
• Declaraciones del impuesto sobre la renta griego y asistencia profesional en los casos en que el inmueble genere alquileres u otros ingresos de origen griego, además de cualquier obligación de declaración exigida en las demás jurisdicciones fiscales del propietario.
• Trámites para la renovación quinquenal: pasaportes actualizados, seguro, documentos familiares, titularidad de inmuebles y pruebas que acrediten el cumplimiento de los requisitos, tasas de la tarjeta, traducciones, asesoramiento y viajes o datos biométricos si así lo exige el procedimiento vigente.
• Costes y riesgos de salida: servicios de intermediación, asistencia jurídica y notarial, correcciones en el registro, consecuencias de una salida anticipada, liquidez del mercado y la posibilidad de que la venta de la propiedad que da derecho a la visa elimine la base del permiso de inversor.

Trámites, documentación y plazos realistas

El orden correcto es: verificación de la propiedad y de la vía de acceso, preparación de la justificación del origen de los fondos, diligencia debida jurídica y técnica, número de identificación fiscal y acuerdos de pago, trámites contractuales y fiscales, registro, presentación de la solicitud de inmigración, datos biométricos y emisión de la tarjeta. Los poderes notariales pueden facilitar varios pasos, pero deben respetarse los requisitos de la autoridad receptora en cuanto a formularios, legalización e identidad.

Las páginas oficiales sobre el procedimiento indican un plazo establecido por las autoridades o una estimación de unos 50 días para solicitudes completas que cumplan los requisitos especificados; sin embargo, este no es un plazo garantizado desde la compra hasta la obtención de la tarjeta. La selección de la propiedad, los problemas técnicos, la inscripción, los documentos que falten o hayan caducado, la traducción, los datos biométricos, la revisión de seguridad y la carga de trabajo de las autoridades pueden alargar el proceso en su conjunto. Las estimaciones recientes obtenidas en reuniones con abogados han variado considerablemente, lo que refuerza la idea de que los solicitantes deben obtener un calendario específico para su caso en lugar de basarse en una promesa comercial.

• Documentación personal básica: pasaporte, prueba de entrada legal (si procede), fotografía, documentos de antecedentes penales, prueba de seguro médico y documentos de estado civil de los miembros de la familia.
• Pruebas de la transacción: escritura notarial definitiva, historial de pagos, documentos fiscales, prueba del Registro de la Propiedad o del Catastro y el certificado notarial que confirme las condiciones de inversión pertinentes.
• Documentación justificativa: informe técnico de un ingeniero para un caso de reconversión, o documentación sobre la catalogación y la restauración para un caso de edificio protegido.
• Origen de los fondos: conserve extractos bancarios, confirmaciones de transferencias, pruebas de ventas, dividendos, actividades empresariales, herencias o donaciones, registros fiscales y documentos de titularidad real que expliquen el movimiento completo del dinero.

La residencia, el trabajo, la residencia fiscal y la ciudadanía son cuestiones distintas.

La tarjeta de inversor es un permiso de residencia griego renovable por cinco años. La normativa vigente establece que la ausencia de Grecia no impide la renovación mientras se mantengan los requisitos, pero el permiso en sí mismo no da acceso a un empleo asalariado. Tampoco convierte por sí solo al titular en residente fiscal en Grecia. La AgenciAADE aplica criterios de residencia fiscal independientes, incluidas las normas de presencia y de «centro de intereses vitales», mientras que otro país puede seguir considerando a la persona como residente en virtud de su propia legislación o de un tratado.

La residencia de la «Golden Visa» no equivale a la ciudadanía por inversión. La ciudadanía griega mediante naturalización ordinaria requiere una solicitud independiente y la acreditación de la residencia legal, el dominio del idioma, la integración económica y social, así como otras condiciones. Una estrategia de inversión con estancias breves podría no generar la residencia efectiva ni la integración necesarias para seguir esa vía. La condición de residente de larga duración de la UE también es independiente de la tarjeta de inversor.

Errores comunes que convierten un precio asequible en un problema costoso

• Se utiliza un umbral regional obsoleto de €500,000 en lugar del umbral estándar actual de €400,000 fuera de las zonas designadas de €800,000.
• Se parte de la base de que cualquier inmueble de €250,000 cumple los requisitos, sin verificar la legalidad de la conversión, el momento de la adquisición, su condición de bien protegido, las obligaciones de restauración ni las pruebas exigidas por el Article 100.
• La lista de documentos de inmigración no sustituye a la diligencia debida independiente que debe realizar el comprador en materia de titularidad, cargas, planificación, aspectos técnicos y contratos.
• El cálculo del impuesto de transmisiones patrimoniales se realiza únicamente sobre el precio anunciado, sin confirmar el valor imponible, el tratamiento del IVA ni la legislación vigente en el momento de la formalización.
• Se suelen subestimar los costes de restauración, regularización, seguros, gastos comunitarios, ENFIA, gestión, vacantes, documentación familiar y trámites de renovación.
• Depender de los ingresos por alquiler a corto plazo a pesar de las restricciones legales de uso que se aplican a las propiedades que cumplen los requisitos.
• No se debe considerar una indicación de que el procedimiento durará e50 días ni la estimación práctica de un abogado como una fecha garantizada de aprobación de principio a fin.
• Suponer que no existe un período mínimo de estancia como inmigrante implica automáticamente la condición de no residente a efectos fiscales, la residencia permanente en otro país de la UE o una vía garantizada hacia la ciudadanía.

Siguiente paso

Consulte la Programa «Greece Golden Visa», a continuación Reserva una consulta confidencial Compruebe los supuestos relativos a la propiedad, la familia, las pruebas y el coste total antes de firmar o transferir fondos.

Última revisión: 19 de octubre de 2026. Esta guía ofrece únicamente información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal, de inversión, financiero, de ingeniería ni inmobiliario. Las normas, las tasas, el tratamiento fiscal, la práctica de las autoridades y los resultados personales pueden variar. Solicite asesoramiento actualizado a profesionales y asesores griegos debidamente autorizados en todas las jurisdicciones pertinentes antes de comprometer su capital.