Portugal ARI vs Grecia Golden Visa

La respuesta corta: Portugal por una estrategia europea no inmobiliaria, Grecia por el sector inmobiliario cualificado

Portugal ARI y Grecia Golden Visa otorgan a los nacionales de terceros países calificados la residencia en un estado Schengen, pero la lógica de inversión ahora es casi opuesta. Portugal ARI generalmente es adecuado para inversores que aceptan un fondo calificado, investigación, cultura, creación de empleo o ruta de capital empresarial y pueden cumplir con un pequeño requisito de estadía recurrente. Grecia generalmente es adecuada para los inversores que desean poseer bienes inmuebles griegos calificados y valorar un permiso renovable de cinco años sin estadía mínima para la renovación.

Portugal suele ser la opción más adecuada cuando se permite trabajar en el país emisor y una cartera no inmobiliaria o una estrategia comercial importan más que la velocidad, las tarifas o una estructura de estadía cero. Grecia suele ser la opción más adecuada cuando una propiedad seleccionada de forma independiente ya tiene sentido comercial y la familia no valora una estancia mínima de renovación. Ninguna ruta garantiza aprobación, protección del capital, fecha de decisión, residencia fiscal, estatus permanente más allá de sus propias reglas o ciudadanía.

• Elija Portugal ARI si la familia desea una ruta de residencia portuguesa de baja estadía, acepta al menos 7 días en el primer año y 14 días en cada período posterior de dos años y puede tolerar altas tarifas gubernamentales por persona y riesgos de inversión no relacionados con la propiedad.
• Elija Grecia Golden Visa si el activo deseado es una propiedad griega calificada, la regla de renovación sin estadía mínima es importante y el inversionista acepta restricciones de ubicación, tamaño, uso, restauración, título, impuestos y liquidez.

Tabla de decisiones: las diferencias que deben determinar la elección

• Activo calificado: Portugal excluye la inversión inmobiliaria directa e indirecta de la nueva actividad ARI. La Golden Visa para Grecia según el artículo 100 es principalmente una ruta calificada para bienes raíces.
• Umbral principal: Portugal suele exigir 500.000 euros para un fondo no inmobiliario, una ruta de investigación o de capital de empresa calificada, mientras que la cultura comienza en 250.000 euros y la ruta laboral requiere 10 puestos de trabajo. Los umbrales de propiedad en Grecia son 800.000 €, 400.000 € o 250.000 €, según la ubicación y el tipo de activo.
• Diseño del permiso: Portugal ARI es de residencia temporal, expedido inicialmente y renovado en periodos de dos años según el marco actual. Grecia emite un permiso de inversor de tipo permanente con una tarjeta de cinco años, renovable en períodos adicionales de cinco años mientras continúa la base de calificación.
• Presencia: Portugal tiene un requisito de estancia bajo pero real. Grecia considera la ausencia como un obstáculo para la renovación del permiso de inversor.
• Empleo: Portugal ARI permite residir y trabajar en Portugal sujeto a las normas profesionales y de licencia ordinarias. El permiso de inversor griego no proporciona en sí mismo acceso al empleo asalariado; empresa, gestión u otra actividad económica necesita una revisión legal y fiscal por separado.
• Familia: ambos pueden abarcar al cónyuge o pareja reconocida y a los hijos, pero difieren las normas de edad, estudio, dependencia, custodia y prueba. Grecia incluye expresamente a los ascendientes directos de ambos cónyuges o compañeros; Portugal exige que los ascendientes en primer grado sean dependientes.
• Uso de activos: Grecia restringe el alquiler a corto plazo de propiedades utilizadas según las reglas actuales de la Golden Visa, y las rutas especiales de conversión o de edificios catalogados conllevan condiciones adicionales de uso o restauración. Las rutas de fondos y empresas de Portugal conllevan riesgos de gestión, de cartera, de valoración, regulatorios, de liquidez y de ejecución.
• Movilidad Schengen: cualquiera de los permisos de residencia nacionales admite visitas breves a otros estados Schengen según la regla aplicable de 90 días en 180. No se trata de ciudadanía de la UE ni de residencia ilimitada en otro Estado miembro.
• Estatus de larga duración: Portugal ofrece una solicitud de residencia permanente separada después del período de residencia legal y otras condiciones. Grecia llama a la tarjeta de inversor residencia permanente, pero el estatus de residente de largo plazo en la UE sigue siendo una ruta separada con condiciones reales de residencia, ingresos e integración.
• Ciudadanía: Portugal y Grecia utilizan leyes de naturalización independientes. La renovación del permiso de baja estancia nunca debe presentarse como elegibilidad automática para la ciudadanía.

¿Qué califica para Portugal ARI en 2026?

AIMA y la Ley de Extranjería enumeran cinco categorías activas. El inversionista debe completar y mantener la actividad calificada, documentar el rastro bancario y seguir siendo admisible. Una etiqueta de marketing como “Elegible para Golden Visa” no es una garantía del gobierno.

• Empleos: crear al menos 10 empleos calificados. Las reglas legales de baja densidad pueden alterar la prueba cuantitativa en casos calificados, pero obtenga una confirmación escrita específica de la ruta antes de depender de una reducción.
• Investigación: transferir al menos 500.000 € a investigaciones científicas cualificadas realizadas por instituciones públicas o privadas del sistema científico y tecnológico nacional.
• Artes y patrimonio: transferir al menos 250.000 € a través de un destinatario autorizado para calificar la producción artística o la recuperación o mantenimiento del patrimonio cultural nacional.
• Inversión colectiva: suscribir al menos 500.000 € en participaciones de un organismo de inversión colectiva no inmobiliario constituido según la legislación portuguesa, con al menos cinco años de vencimiento en la fecha de la inversión y al menos el 60% de su valor de inversión colocado en empresas con sede en Portugal.
• Capital de la empresa y puestos de trabajo: transferir al menos 500.000 euros para formar una empresa portuguesa y crear cinco puestos de trabajo permanentes, o reforzar una empresa existente creando al menos cinco puestos de trabajo permanentes o manteniendo al menos 10 puestos de trabajo, incluidos cinco puestos permanentes, durante el período legal.
• Los bienes inmuebles no califican: una casa portuguesa puede adquirirse por separado por motivos de estilo de vida, pero no es una inversión ARI. La estructura de un fondo o empresa también necesita una revisión legal para detectar exposición directa o indirecta a la propiedad prohibida.

¿Qué califica para la Visa Dorada de Grecia en 2026?

La circular del artículo 100 del Ministerio de Migración y Asilo de abril de 2026 es la principal fuente operativa actual para los casos de propiedad. El umbral por sí solo no es suficiente: la ubicación exacta, la identidad catastral, el área del espacio principal, el uso permitido, el historial de conversión, las obligaciones de restauración, el registro de pagos y la estructura de propiedad deben coincidir.

• Ruta de 800.000 €: una propiedad en Ática, la unidad regional de Salónica, Mykonos, Thira o una isla griega con más de 3.100 residentes según el último censo. Una propiedad construida o una propiedad con permiso de construcción generalmente necesita al menos 120 m² de espacio principal.
• Ruta de 400.000 €: una propiedad en otras localidades griegas. La misma regla general de 120 m² de espacio principal se aplica a las propiedades construidas o con permiso de construcción.
• Ruta de conversión de 250.000 €: una propiedad cuyos espacios principales cambiaron de otro uso lícito a uso residencial. No se aplica un mínimo de 120 m², pero el cambio debe haberse completado después del 5 de abril de 2024 y antes de la solicitud del permiso de inversor.
• 250.000 € ruta de edificio catalogado: una propiedad que comprende un edificio catalogado o una parte que requiere restauración o reconstrucción. No se aplica un mínimo de 120 m², pero la restauración o reconstrucción completa es una condición adicional para la primera renovación.
• Regla de una sola propiedad: los umbrales actuales generalmente deben satisfacerse a través de una sola propiedad. Los aparcamientos y trasteros adquiridos en la misma escritura y edificio se pueden tratar según las condiciones detalladas de la circular, pero no computan en los 120 m² de espacio principal.
• Restricciones de uso: los bienes adquiridos según las normas actuales no se pueden utilizar para alquiler a corto plazo en la economía colaborativa ni para subarrendar. La propiedad de la ruta de conversión no se puede utilizar como domicilio social o sucursal. El incumplimiento puede dar lugar a la no renovación o revocación y a multas administrativas.
• Pago y titularidad: el precio habilitante deberá pagarse mediante métodos autorizados y acreditarse en acta notarial. El inmueble o arrendamiento elegible a largo plazo deberá permanecer vigente para su renovación, sujeto al deber especial de restauración cuando corresponda.

Familia, derechos laborales y movilidad

La elegibilidad familiar cambia tanto el costo como el riesgo de planificación. Confirmar a todos los dependientes antes de invertir, en particular los estudiantes que se acercan a un límite de edad, los padres cuya dependencia debe demostrarse, los hijos sujetos a custodia compartida y las parejas que dependen de una relación no matrimonial.

• Portugal: la reunificación familiar puede cubrir al cónyuge o pareja de hecho comprobada, hijos menores o incapaces, estudiantes adultos dependientes solteros que cumplan los requisitos, padres dependientes en primer grado de cualquiera de los cónyuges y hermanos menores bajo tutela reconocida.
• Estudiantes adultos de Portugal: las normas ARI permiten calificar a hijos adultos solteros dependientes que estén estudiando, incluido el estudio fuera de Portugal en el caso específico de ARI, pero la evidencia actual de dependencia e inscripción sigue siendo esencial.
• Grecia: pueden calificar el cónyuge o pareja registrada del inversor, los hijos solteros menores de 21 años y los ascendientes directos del inversor y su cónyuge o pareja. Los niños que cumplan 21 años pueden utilizar el permiso de transición legal hasta los 24 años si se cumplen sus condiciones.
• Tarjetas separadas: cada miembro de la familia necesita una solicitud, revisión de admisibilidad, seguro cuando sea necesario, datos biométricos y una tarjeta de residencia individual. Los cambios en el estado familiar pueden alterar la continuidad de la elegibilidad.
• Trabajo: Portugal ARI apoya el trabajo y la actividad empresarial permitidos en Portugal. La Golden Visa para Grecia no debe seleccionarse bajo el supuesto de que otorga derechos ordinarios a los empleados; las profesiones reguladas, los cargos directivos, la propiedad y las funciones comerciales activas requieren asesoramiento por separado.
• Viajes: la residencia en Portugal o Grecia no crea el derecho a establecerse o trabajar en otro lugar de la UE. Los viajes Schengen siguen siendo movilidades de corta duración fuera del Estado emisor según las normas fronterizas aplicables.

Presencia, renovación, residencia permanente y ciudadanía

• Presencia en Portugal: al menos 7 días en el primer año y 14 días en cada bienio posterior. Mantenga pruebas confiables de entrada, alojamiento y viaje en lugar de reconstruirlas en el momento de la renovación.
• Renovación en Portugal: mantener la inversión calificada, cumplir con la regla de permanencia, mantener las pruebas fiscales y de seguridad social conformes, actualizar los documentos penales y de inversión cuando se solicite y utilizar el canal de renovación AIMA vigente. Desde el 16 de febrero de 2026, las renovaciones de ARI se gestionan a través del portal de renovaciones de AIMA, y se solicitan datos biométricos cuando es necesario.
• Residencia permanente en Portugal: después de al menos cinco años de residencia temporal, es posible realizar una solicitud por separado si se cumplen las condiciones actuales de medios, alojamiento, impuestos, seguridad social, antecedentes penales y idioma portugués. El derecho permanente no tiene límite de tiempo, aunque la tarjeta se renueva cada cinco años.
• Ciudadanía portuguesa: para nuevos casos de naturalización ordinaria conforme a la ley vigente a partir del 19 de mayo de 2026, el período de residencia legal general es de 7 años para nacionales de países de habla portuguesa y estados miembros de la UE, y de 10 años para otros nacionales, además de requisitos de idioma, cultura, cívicos, de subsistencia, penales y de seguridad. Los casos que ya estaban pendientes el 19 de mayo de 2026 utilizan la ley anterior.
• Renovación en Grecia: la tarjeta de inversionista tiene una validez de cinco años y puede renovarse por períodos iguales mientras continúa la propiedad o el contrato elegible y otras condiciones. Los períodos fuera de Grecia no impiden la renovación del permiso de inversor.
• Residencia de larga duración en Grecia: el estatus de residente de larga duración en la UE es diferente de la tarjeta de inversor del artículo 100. El titular sólo podrá ejercerlo cumpliendo los requisitos separados de residencia real, ausencia, ingresos, seguro e integración.
• Ciudadanía griega: la naturalización ordinaria generalmente requiere 7 años continuos de residencia legal junto con las condiciones lingüísticas, cívicas, económicas y de integración social aplicables. Un historial de renovación de la Golden Visa sin estadía no es, en sí mismo, una estrategia de ciudadanía.

Honorarios gubernamentales y costos de terceros: compare el total familiar, no la inversión principal

Los cargos gubernamentales son independientes de la inversión calificada y pueden cambiar. Las cifras a continuación son montos oficiales publicados revisados ​​el 5 de octubre de 2026. El DUC portugués emitido y el código e-Paravolo griego correcto controlan el monto a pagar en un caso específico.

• Análisis de Portugal: la tabla de AIMA para 2026 enumera 842,80 € estándar o 632,10 € con la reducción publicada por canal electrónico para la recepción y análisis de una subvención o solicitud de renovación de ARI, incluida una solicitud de familia de ARI asociada.
• Emisión inicial en Portugal: 8.418,90 € estándar o 6.314,20 € con la reducción electrónica publicada para el inversor, y el mismo importe de emisión para cada familiar reagrupado cualificado.
• Renovación Portugal: 4.210,30 € estándar o 3.157,80 € con la reducción electrónica publicada para el inversor y cada miembro de la familia ARI.
• Capa de terceros de Portugal: suscripción de fondos, gestión anual, rendimiento, gastos de depositario y bancarios; asesoramiento jurídico, fiscal y de inversiones; traducciones, apostillas, copias certificadas, viajes y trabajos de fuente de fondos. Las rutas de cultura, investigación, empresa y trabajo tienen costos de ejecución y seguimiento separados.
• Tasas del permiso de Grecia: el registro administrativo oficial enumera 2.000 € para el permiso de inversor más 16 € para la impresión de la tarjeta. La guía regional oficial actual enumera 150 € por cada permiso familiar para adultos cuando corresponda, mientras que los menores están exentos de esa tarifa de residencia; cada tarjeta emitida todavía conlleva el cargo de impresión de 16 €.
• Impuesto sobre transferencias de propiedad en Grecia: la AADE establece el 3% del valor imponible de la propiedad, más un impuesto municipal equivalente al 3% del impuesto principal sobre transferencias. El tratamiento del impuesto a las transacciones puede diferir para una propiedad o exención en particular, por lo que el notario y el asesor fiscal deben calcular el monto real antes de firmar.
• Grecia capa de terceros: notario, registro de la propiedad o catastro, abogado, ingeniero y controles técnicos, corredor, banco, traducción y legalización, seguros, renovación, administración de propiedades y servicios públicos. Los honorarios e impuestos deben cotizarse para el activo exacto.
• Capa holding de Grecia: los propietarios deben abordar el marco anual E9 y ENFIA, el seguro, el mantenimiento, el cumplimiento del impuesto sobre la renta para los alquileres y los eventuales costos de eliminación. La propiedad es una inversión con riesgo de mercado y de liquidez, no una contribución reembolsable del gobierno.
• Efecto familiar: los altos cargos por persona de emisión y renovación de Portugal pueden compensar un umbral de inversión más bajo para una familia numerosa. Grecia puede tener tarifas de permisos más bajas pero costos de adquisición, impuestos, restauración y tenencia sustancialmente más altos.

Proceso, documentos y tiempos realistas

Cree el archivo de fuente de fondos y propiedad antes de transferir dinero. Los nombres, las fechas, los titulares de cuentas, los obsequios, los dividendos de las empresas, los documentos de préstamos, los ingresos de las ventas, las declaraciones de impuestos y el rastro de los pagos de las inversiones deberían contar una historia coherente entre bancos, notarios, administradores y registros de inmigración.

• Portugal: elija una vía legal; obtener un NIF y acuerdos bancarios adecuados; completa debida diligencia regulatoria, legal, fiscal y de inversión; luego realice la inversión calificada con un rastro bancario internacional rastreable.
• Presentación en Portugal: presentar a través del Portal ARI con pasaporte, evidencia de entrada legal, cobertura médica, certificados penales recientes, detalles de identificación fiscal, cumplimiento de impuestos y seguridad social portugueses, confirmación bancaria y evidencia específica de la ruta. Pagar el DUC mostrado por AIMA y asistir a la cita biométrica notificada.
• Momento de Portugal: AIMA no publica una garantía confiable de aprobación de ARI de extremo a extremo. Las correcciones de documentos, las citas, los controles de seguridad, las acciones judiciales y la carga de trabajo administrativo pueden ampliar el proceso; nunca invierta contra la fecha prometida de la tarjeta.
• Grecia: obtener un número fiscal AFM y acuerdos bancarios, identificar la categoría exacta del Artículo 100 y encargar una debida diligencia independiente sobre títulos, catastrales, planificación, uso permitido, área, gravámenes, impuestos y técnicos antes de una compra vinculante.
• Transacción en Grecia: documente el método de pago autorizado, firme la escritura notarial, complete el registro requerido y obtenga la evidencia notarial, de ingeniero y de propiedad para la ruta exacta. Los casos de conversión y restauración requieren pruebas especializadas.
• Presentación en Grecia: presente pasaporte y evidencia de entrada legal, seguro, fotografías, honorarios, evidencia de propiedad y pago, documentos familiares y poderes, según corresponda, luego complete los datos biométricos y cualquier verificación solicitada.
• Calendario de Grecia: el registro nacional de Mitos establece un plazo administrativo de 50 días para la solicitud completa específica de cambio de uso, pero esto no es una garantía de aprobación o compra de extremo a extremo. La adquisición, el registro, la biometría, la revisión de seguridad, las correcciones y la carga de trabajo de oficina quedan fuera o pueden afectar ese número.
• Traducciones y registros civiles: verificar apostilla o legalización consular, traducción jurada, fechas de validez, ortografía y pruebas de custodia o dependencia frente a la autoridad receptora antes de su presentación.

La residencia fiscal está separada de la residencia de inmigración.

Portugal generalmente trata a una persona física como residente fiscal cuando pasa más de 183 días en un período relevante de 12 meses o mantiene una vivienda que muestra la intención de ocuparla como residencia habitual. Los residentes portugueses suelen declarar ingresos mundiales, sujetos a las leyes y tratados nacionales. Una tarjeta ARI de baja estancia no es una resolución fiscal y no crea un régimen fiscal especial para inversores.

Grecia prueba por separado la residencia permanente o principal, la residencia habitual, el centro de intereses vitales y la presencia superior a 183 días en un período de 12 meses, sujeto a la excepción de propósito privado establecida. Una tarjeta Golden Visa no decide la residencia por tratado, la exposición a una empresa controlada, el impuesto a la propiedad, el impuesto al alquiler, la planificación de herencias ni las obligaciones en otro país.

Errores comunes que cambian el resultado.

• Comprar una propiedad portuguesa y esperar que califique para el ARI, o aceptar una estructura de fondo sin verificar la exposición inmobiliaria directa e indirecta.
• Elegir un fondo portugués basándose únicamente en el marketing de inmigración sin revisar el gestor, el depositario, las comisiones, la política de valoración, los conflictos, el apalancamiento, la cartera, la liquidez, el vencimiento y la asignación del 60% a empresas portuguesas.
• Suponiendo que cualquier propiedad griega de 250.000 euros califique, a pesar de las estrechas condiciones de conversión y de construcción catalogada.
• No confirmar que una compra griega ordinaria de 800 000 € o 400 000 € es una propiedad calificada con al menos 120 m² de espacio principal cuando sea necesario.
• Usar una propiedad Greek Golden Visa para alquiler a corto plazo prohibido, subarrendamiento o una dirección comercial de propiedad de conversión inadmisible.
• Ignorar el plazo de restauración de un edificio protegido griego o tratar el precio de compra como el presupuesto total de rehabilitación.
• Comparar únicamente los umbrales de inversión y omitir las tarifas familiares, los impuestos, los costos de los fondos, los gastos de transacción, los costos de tenencia, los seguros y el riesgo de salida.
• Suponiendo que el permiso de inversor griego conceda derechos ordinarios de empleo asalariado o que cualquiera de los dos permisos permita la residencia y el trabajo en toda la UE.
• Tratar la presencia de inmigración como residencia fiscal o asumir una tarjeta de residencia pone fin a la residencia fiscal en otro lugar.
• Ciudadanía prometedora desde una estructura de baja estancia. Los períodos ordinarios de nacionalidad de Portugal cambiaron el 19 de mayo de 2026, mientras que Grecia exige residencia e integración genuinas según su ley separada.

Siguiente paso

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Última revisión: 5 de octubre de 2026. Esta guía proporciona únicamente información general y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión o financiero. Las reglas, los honorarios, las prácticas de autoridad, los valores de los activos y los resultados personales pueden cambiar. Utilice profesionales y asesores regulados portugueses y griegos en todas las jurisdicciones fiscales pertinentes.