Золота віза Греції: витрати понад вартість нерухомості

Коротка відповідь: ціна нерухомості є мінімальною межею, а не загальним бюджетом

Бюджет на придбання нерухомості в рамках програми «Greece Golden Visa» повинен включати вартість нерухомості, що відповідає вимогам програми, податок на придбання, збори за дозвіл на проживання, юридичну та технічну експертизу, нотаріальний акт, реєстрацію в земельному кадастрі, страхування, переклади та легалізацію документів. Переобладнання та реконструкція будівель, що перебувають під охороною держави, також можуть спричинити значні витрати на будівництво, планування та реставрацію. Після придбання власники повинні передбачити у своєму бюджеті щорічний податок на нерухомість ENFIA, витрати на утримання, комунальні послуги, страхування, управління, а також будь-які грецькі податкові зобов’язання та обов’язки щодо подання звітності, пов’язані з нерухомістю або доходом від оренди.

Виходячи з чинного податку на передачу нерухомості у розмірі 3% плюс муніципальний збір, що дорівнює 3% від цього податку, та припускаючи, що оподатковувана вартість дорівнює ціні придбання і застосовується режим податку на передачу, придбання нерухомості вартістю €250,000 призведе до сплати €7,725 податку на передачу. Додавши опублікований збір за дозвіл на проживання за місцем основної проживання у розмірі €2,016, отримуємо мінімальну суму €259,741 до врахування будь-яких змінних витрат на професійні послуги, реєстрацію, ремонт та утримання. Такий самий приблизний розрахунок становить €414,376 при сумі €400,000 та €826,736 при сумі €800,000. Це приклади для планування, а не остаточні кошториси.

• Цей шлях може підійти інвестору з-поза меж ЄС, який самостійно бажає придбати відповідну нерухомість у Греції, цінує поновлювану п’ятирічну картку проживання та не потребує прав на роботу за наймом, що надаються інвесторським дозволом.
• Цей посібник може не підійти покупцеві, який ледь досягає встановленого порогу, потребує нерухомості для отримання доходу від короткострокової оренди, розраховує, що імміграційна перевірка замінить комплексну перевірку нерухомості, або вважає, що рідкісне фізичне перебування в країні створює статус податкового резидента або громадянство Греції.

Короткий огляд витрат: що насправді означають суми в€250,000, €400,000 та €800,000

У наведених нижче прикладах окремо вказано вартість нерухомості, чинний податок на передачу права власності та опублікований розмір збору за дозвіл для основного заявника. У них не враховано пільги щодо першого житла, оподаткування ПДВ, підвищеної оподатковуваної вартості та особливої структури угоди. Перед підписанням документів або переказом коштів слід звернутися до юриста та податкового консультанта для підтвердження податкової бази та порядку оподаткування.

• Приклад за спеціальним маршрутом на суму €250,000: нерухомість вартістю €250,000 + податок на передачу власності у розмірі €7,725 + основний дозвіл вартістю €2,016 = €259,741 без урахування витрат на нотаріуса, реєстрацію, юридичні послуги, інженерні роботи, посередницькі послуги, страхування, переклад, ремонт та поточні витрати.
• Приклад стандартного маршруту на суму €400,000: нерухомість вартістю €400,000 + податок на передачу власності у розмірі €12,360 + основний дозвіл вартістю €2,016 = €414,376 без урахування змінних витрат на транзакцію та оформлення права власності.
• Приклад стандартного маршруту на суму €800,000: нерухомість вартістю €800,000 + податок на передачу власності у розмірі €24,720 + основний дозвіл на проживання вартістю €2,016 = €826,736 без урахування змінних витрат на транзакцію та оформлення права власності.
• Приклад щодо сім’ї: згідно з чинними регіональними рекомендаціями, вартість подання заяви на отримання дозволу на проживання для дорослого члена сім’ї становить €150, а вартість посвідки на проживання — €16; неповнолітні звільняються від сплати €150, але все одно сплачують €16 за посвідку. Виходячи з цього, загальна вартість дозволів для основного заявника, подружжя та двох неповнолітніх дітей становить €2,214,, за умови дотримання актуальних вимог щодо оплати та відповідності кожної особи критеріям.

Перш ніж розраховувати витрати, оберіть відповідний варіант придбання нерухомості

Чинні положення статті Article 100 не передбачають єдиного універсального порогу вартості нерухомості. Місцезнаходження, тип нерухомості, законне призначення, площа та терміни визначають, який шлях відповідає вимогам. Рекламні назви не є доказом; обрану категорію повинні підтверджувати договір, технічна документація, нотаріальне свідоцтво та реєстраційні документи.

• Стандартний маршрут вартістю €800,000: застосовується в регіоні Аттика, регіональній одиниці Салоніки, на островах Міконос, Тіра та інших островах з населенням понад 3,100. Інвестиція, як правило, має стосуватися одного об’єкта нерухомості з основною площею не менше 120 квадратних метрів.
• Стандартний варіант за €400,000: діє в інших регіонах Греції. Як правило, для цього також потрібно придбати одну нерухомість з основною площею не менше 120 квадратних метрів.
• Варіант переобладнання вартістю €250,000: застосовується до однієї нерухомості, де законне переобладнання основної площі для житлового використання відповідає встановленим законом строкам та вимогам щодо підтверджуючих документів. Мінімальна площа у 120 квадратних метрів не застосовується, але обов’язковими є звіт інженера та відповідна технічна й містобудівна документація.
• Варіант з об’єктом, що перебуває під охороною держави, вартістю €250,000: застосовується до одного об’єкта, що перебуває під охороною держави та потребує реставрації або реконструкції. Мінімальна площа у 120 квадратних метрів не застосовується, але завершення необхідної реставрації є умовою поновлення дозволу, тому ціна придбання може суттєво занижувати реальні капітальні вкладення.
• Нижчий поріг не обов’язково означає операцію з меншим ризиком. Проекти з переобладнання та реставрації можуть додавати ризики, пов’язані з плануванням, підрядниками, затримками, технічними вимогами, непередбачуваними обставинами та поновленням, яких може не бути у випадку стандартної нерухомості, що вже відповідає вимогам.

Податок на нерухомість при придбанні: 3.09 % у стандартному прикладі планування

AADE зазначає, що податок на передачу нерухомості наразі становить 3% від оподатковуваної вартості, а муніципальний збір дорівнює 3% від основного податку. У типовому випадку це становить 3.09%. Оподатковувана вартість не завжди може збігатися з узгодженою ціною, а угоди з девелоперами можуть вимагати окремого аналізу правил щодо ПДВ. Не застосовуйте відсоткову ставку до заявленої ціни без підтвердження фактичного порядку оподаткування.

Міністерство фінансів оголосило про намір підвищити податок на передачу права власності на нерухомість з 3% до 15% для певних фізичних осіб-покупців із третіх країн, починаючи з 1 липня 2027 року. У цьому посібнику це оголошення не враховано як чинне законодавство. Покупці, укладення угоди з якими може відбутися в цю дату або пізніше, повинні отримати підтвердження щодо остаточного законодавства, сфери застосування, винятків, оподатковуваної бази та порядку стягнення муніципального збору, перш ніж розраховувати на певний бюджет.

Державні збори за дозвіл на проживання для інвестора та його сім’ї

Державні збори відрізняються від інвестицій та гонорарів фахівців. На сторінках, присвячених національній процедурі для програм вартістю €250,000, вказано €2,000 за подання заяви на отримання дозволу на проживання для головного інвестора та €16 за виготовлення картки, що в сумі становить €2,016. Члени сім’ї подають власні заяви та повинні відповідати вимогам щодо родинних зв’язків та підтверджуючих документів.

• Основний інвестор: €2,000 — плата за дозвіл на проживання плюс €16 — плата за виготовлення картки.
• Повнолітній член сім’ї, що відповідає вимогам: згідно з чинними регіональними рекомендаціями, вартість становить €150 плюс €16 за видачу картки.
• Неповнолітні члени сім’ї, які відповідають вимогам: згідно з опублікованими рекомендаціями, вони звільняються від сплати збору за дозвіл на проживання у розмірі €150, однак збір за картку у розмірі €16 все одно підлягає сплаті.
• До членів сім’ї можуть належати: чоловік/дружина або партнер, що відповідає вимогам; неодружені діти віком до 21 років; а також прямі предки чоловіка/дружини або партнера, з урахуванням чинних визначень, правил щодо опіки, цивільного стану та доказів. Статус дитини після досягнення нею 21-річного віку вимагає окремого планування відповідно до чинних положень щодо проживання утриманців.
• Сума до сплати визначається за електронним платіжним кодом або повідомленням відповідного органу. Необхідно ще раз перевірити розмір зборів безпосередньо перед подачею заяви або поновленням.

Витрати на професійні послуги та оформлення угод: наполягайте на деталізованому переліку послуг

Грецькі органи влади не оприлюднюють єдиного універсального загального відсотка для послуг нотаріуса, юриста, інженера, брокера та кадастрової служби. Сума залежить від об’єкта нерухомості, його вартості, історії права власності, технічної документації, фінансування, способу оформлення та включених послуг. Тому для відповідального планування бюджету слід використовувати письмові, деталізовані кошториси, а не рекламні відсоткові показники.

• Незалежна юридична перевірка: історія права власності та володіння, іпотеки, застави, арешти, претензії, сервітути, ризики, пов’язані з плануванням та договорами. Під час нещодавніх обговорень з юристами було зазначено, що перевірка довгострокових публічних реєстрів та усунення обтяжень є стандартною практикою фірми; однак це не замінює узгодження точного обсягу прав щодо обраної нерухомості.
• Технічні та інженерні роботи: геодезичні вимірювання, перевірка законності використання та площі, перевірка дозволів на будівництво та легалізації, енергетичні або технічні сертифікати, а також експертний звіт, необхідний для перепрофілювання об’єкта або отримання статусу пам’ятки архітектури.
• Нотаріальні та договірні послуги: підготовка попередніх документів, складання та перевірка остаточного договору, сертифікатів, довіреностей та супровід укладення угоди. У разі необхідності підтвердження ПДВ у професійних рахунках-фактурах.
• Витрати на кадастр або реєстрацію нерухомості: реєстраційний збір нараховується за акт власності та саму нерухомість і вказується в офіційному повідомленні про заборгованість. Невеликі збори за видачу свідоцтв сплачуються окремо і не слід плутати їх із повною вартістю реєстрації.
• Посередницькі послуги та пошук нерухомості: визначте, хто кого представляє, основу для розрахунку комісії, порядок оподаткування ПДВ, умови реферальних угод, а також чи включає ціна нерухомості витрати на маркетинг.
• Імміграція та адміністративні процедури: податковий номер AFM, супровід у відкритті банківського рахунку (за необхідності), завірені копії, апостиль або консульська легалізація, офіційні переклади, кур’єрські послуги, супровід у подачі або поновленні документів щодо біометричних даних, подорожей та проживання.

На реконструкцію та будівлі, що перебувають під охороною держави, потрібно передбачити окремий резервний бюджет

Мінімальна сума в розмірі €250,000 не обмежує витрати на приведення нерухомості у відповідність до законодавства, забезпечення її придатності для проживання, можливості страхування або комерційної доцільності. Перед придбанням слід отримати технічний звіт, реалістичний графік робіт, перелік обов’язків підрядника, аналіз планування та резерв на непередбачені витрати. У договорі має бути визначено відповідальність за наявні порушення, дозволи, підтвердження завершення робіт та затримки.

• Процедура переведення: перевірте попереднє законне використання, дату та юридичне оформлення переведення об’єкта у житлове використання, класифікацію основних приміщень та інженерні висновки, необхідні для проходження імміграційної процедури.
• Варіант з об’єктом, що перебуває під охороною держави: оцініть вартість повної реставрації або реконструкції, отримання дозволів від органів охорони культурної спадщини, послуги спеціалізованих консультантів, ризики підрядника та документи, необхідні для першого продовження терміну дії візи. Невиконання необхідної реставрації може поставити під загрозу продовження терміну дії візи, навіть якщо купівельна ціна була сплачена.
• Страхування та фінансування: нестандартна конструкція, відсутність мешканців, обмеження, пов’язані зі статусом об’єкта культурної спадщини, або незавершена реконструкція можуть вплинути на страхове покриття, оцінку вартості, можливість отримання іпотеки та ліквідність при перепродажу.
• Стратегія оренди: чинне законодавство обмежує короткострокову оренду та суборенду нерухомості, що використовується для отримання «Golden Visa». Модель довгострокової оренди, особистого користування та наявності вільних об’єктів базується на законних припущеннях, а не на неперевірених прогнозах щодо оренди для відпочинку.

Поточні витрати на утримання власності, оподаткування та поновлення

Бюджет на придбання нерухомості — це лише перший етап. Іноземний власник повинен правильно зареєструвати нерухомість у системі декларування нерухомості «E9» та, можливо, сплачуватиме щорічний податок ENFIA. Дохід від оренди, подальший продаж, спадкування та володіння через компанію можуть спричинити додаткові податкові наслідки як у Греції, так і за кордоном. Правильність структури слід перевірити до придбання, а не після укладення угоди.

• Щорічний податок на нерухомість (ENFIA), розрахунок якого залежить від даних про нерухомість та чинних правил; додаткова складова за кожну окрему об’єкт нерухомості може застосовуватися, якщо загальна вартість нерухомості в Греції перевищує встановлений законом поріг.
• Витрати на комунальні послуги, обслуговування, ремонт, страхування, охорону, догляд за садом або басейном, управління нерухомістю та утримання порожніх приміщень.
• Подання декларацій з податку на доходи в Греції та професійна підтримка у випадках, коли нерухомість приносить орендний дохід або інший дохід з грецьких джерел, а також будь-яка звітність, необхідна в інших податкових юрисдикціях власника.
• Процедура продовження терміну дії на п’ять років: оновлення паспортів, страхування, сімейних документів, підтвердження права власності на нерухомість та доказів відповідності вимогам, оплата карток, переклади, консультації, а також поїздки або здача біометричних даних, якщо це вимагається процедурою.
• Витрати та ризики, пов’язані з виходом з програми: посередницькі послуги, юридична та нотаріальна підтримка, виправлення реєстраційних даних, наслідки дострокового виходу, ліквідність ринку та ймовірність того, що продаж нерухомості, яка відповідає вимогам програми, призведе до втрати підстав для отримання дозволу інвестора.

Процедура, документи та реалістичні терміни

Правильна послідовність дій: перевірка нерухомості та маршруту, підготовка документів щодо джерел походження коштів, юридична та технічна перевірка, отримання податкового номера та узгодження умов оплати, оформлення договорів та податкових формальностей, реєстрація, подання імміграційних документів, збір біометричних даних та видача картки. Довіреності можуть бути використані на кількох етапах, але необхідно дотримуватися вимог приймаючого органу щодо форми, легалізації та ідентифікації.

На офіційних сторінках, присвячених процедурі, вказано термін на етапі розгляду органами влади або приблизний термін у50-ти днів для зазначених повних заяв, але це не є гарантованим терміном від моменту придбання до отримання картки. Вибір нерухомості, технічні проблеми, реєстрація, відсутні або прострочені документи, переклад, біометричні дані, перевірка безпеки та навантаження на органи влади можуть подовжити загальний процес. Останні оцінки, отримані під час зустрічей з юристами, суттєво відрізнялися, що підкреслює необхідність для заявників отримувати індивідуальний графік розгляду справи, а не покладатися на обіцянки продавців.

• Основні особисті документи: паспорт, підтвердження законного в’їзду (за необхідності), фотографія, документи про відсутність судимості, підтвердження наявності медичного страхування та документи про сімейний стан членів сім’ї.
• Докази здійснення операції: остаточний нотаріальний акт, ланцюжок платежів, податкові документи, виписка з земельного реєстру або кадастру, а також нотаріальне свідоцтво, що підтверджує дотримання відповідних інвестиційних умов.
• Докази щодо маршруту: технічний звіт інженера у випадку переобладнання, або документація щодо статусу пам’ятки архітектури та реставрації у випадку будівлі, що перебуває під охороною.
• Джерела коштів: зберігайте банківські виписки, підтвердження переказів, докази продажу, отримання дивідендів, доходів від бізнесу, спадщини або дарування, податкову документацію та документи про фактичного власника, які пояснюють повний рух коштів.

Проживання, працевлаштування, податкове резидентство та громадянство — це різні питання

Інвесторська картка — це грецький дозвіл на проживання терміном на п’ять років, який можна поновлювати. Згідно з чинними рекомендаціями, відсутність у Греції не є перешкодою для поновлення дозволу, якщо підстави для його отримання залишаються чинними, однак сам дозвіл не надає права на роботу за наймом. Він також сам по собі не робить його власника податковим резидентом Греції. Агентство з питань імміграції та еміграції (AADE) застосовує окремі критерії визначення податкового резидентства, зокрема правила щодо присутності та «центру життєвих інтересів», тоді як інша країна може продовжувати розглядати цю особу як резидента відповідно до власного законодавства або міжнародного договору.

Проживання за програмою «Golden Visa» не є громадянством за інвестиції. Отримання грецького громадянства шляхом звичайної натуралізації вимагає подання окремої заяви та підтвердження встановленого законом терміну проживання, володіння мовою, економічної та соціальної інтеграції, а також виконання інших умов. Інвестиційна стратегія з коротким терміном перебування може не забезпечити фактичного проживання або інтеграції, необхідних для цього шляху. Статус довгострокового резидента ЄС також не пов’язаний з інвесторською карткою.

Поширені помилки, які перетворюють вигідну пропозицію на дорогу проблему

• У цьому посібнику використовується застарілий регіональний поріг у розмірі €500,000 замість чинного стандартного порогу €400,000 поза межами визначених зон із порогом €800,000.
• Припускається, що кожна нерухомість вартістю €250,000 відповідає вимогам без перевірки законності переоформлення, термінів, статусу об’єкта, що підлягає охороні, зобов’язань щодо реставрації та доказів, передбачених Article 100.
• Перелік імміграційних документів не замінює незалежну перевірку з боку покупця щодо права власності, обтяжень, планування, технічних аспектів та договірних умов.
• Розрахунок податку на передачу власності здійснюється виключно на основі оголошеної ціни без підтвердження оподатковуваної вартості, режиму оподаткування ПДВ та законодавства, чинного на момент укладення угоди.
• Недооцінка витрат на реставрацію, легалізацію, страхування, комунальні платежі, податок ENFIA, управління, утримання порожніх приміщень, оформлення документів для сім’ї та процедури продовження терміну дії дозволу.
• Можливість розраховувати на дохід від короткострокової оренди, незважаючи на встановлені законом обмеження щодо використання нерухомості, що відповідає вимогам програми.
• Не слід розглядати зазначену тривалість процедури у50 днів або практичну оцінку адвоката як гарантовану дату остаточного затвердження.
• Відсутність вимог щодо мінімального терміну перебування в країні означає автоматичний статус нерезидента з податкових цілей, постійний статус у іншій країні ЄС або гарантований шлях до отримання громадянства.

Наступний крок

Ознайомтеся з Програма «Greece Golden Visa», потім Замовити конфіденційну консультацію Перевірте припущення щодо нерухомості, сім’ї, підтверджуючих документів та загальної вартості перед підписанням документів або переказом коштів.

Останнє оновлення: 19 жовтня 2026 року. Цей посібник містить лише загальну інформацію і не є юридичною, податковою, інвестиційною, фінансовою, інженерною чи нерухомісною консультацією. Правила, збори, оподаткування, практика органів влади та індивідуальні результати можуть змінюватися. Перед вкладенням капіталу отримайте актуальну консультацію у відповідних ліцензованих грецьких фахівців та консультантів у кожній відповідній юрисдикції.