Золотая виза Греции: все расходы сверх цены объекта

Краткий ответ: стоимость недвижимости — это минимальный порог, а не общий бюджет

Бюджет на приобретение недвижимости в рамках программы «Greece Golden Visa» должен включать в себя стоимость приобретаемой недвижимости, налог на приобретение, сборы за выдачу вида на жительство, расходы на юридическую и техническую экспертизу, нотариальный акт, регистрацию в земельном реестре или кадастре, страхование, переводы и легализацию документов. При реконструкции или приобретении объектов, внесенных в список памятников архитектуры, могут возникнуть дополнительные расходы на строительство, проектирование и реставрацию. После покупки владельцам следует заложить в бюджет ежегодный налог на недвижимость ENFIA, расходы на содержание, коммунальные услуги, страхование, управление, а также любые греческие налоги и обязательства по подаче отчетности, связанные с недвижимостью или доходом от аренды.

Исходя из действующего налога на передачу права собственности на недвижимость в размере 3%, а также муниципального сбора, равного 3% от этого налога, и предполагая, что налогооблагаемая стоимость равна покупной цене и применяется режим налога на передачу права собственности, приобретение недвижимости за €250,000 приводит к уплате налога на передачу права собственности в размере €7,725. При добавлении опубликованной платы за разрешение на проживание в основном месте жительства в размере €2,016 общая сумма составляет не менее €259,741 до учета всех переменных расходов на профессиональные услуги, регистрацию, ремонт и содержание. Аналогичный приблизительный расчет составляет €414,376 при сумме €400,000 и €826,736 при сумме €800,000. Это примеры для планирования, а не окончательные ценовые предложения.

• Данная программа может подойти инвестору из стран, не входящих в ЕС, который самостоятельно желает приобрести подходящую недвижимость в Греции, ценит возможность продления пятилетней карты проживания и не нуждается в праве на трудоустройство по найму, предоставляемом инвесторской визой.
• Данное руководство может не подойти покупателю, который с трудом достигает установленного порога, нуждается в недвижимости для получения дохода от краткосрочной аренды, рассчитывает, что иммиграционная проверка заменит комплексную проверку недвижимости, или полагает, что редкое физическое присутствие в стране приведет к получению статуса налогового резидента Греции или гражданства.

Краткий обзор затрат: что на самом деле означают суммы в €250,000, €400,000 и €800,000

В приведенных ниже примерах указаны только цена недвижимости, действующий налог на передачу права собственности и опубликованный размер сбора за разрешение для основного заявителя. В них не учитываются льготы при покупке первого жилья, налогообложение НДС, повышенная налогооблагаемая стоимость и особые схемы сделок. Перед подписанием документов или переводом средств следует проконсультироваться с юристом и налоговым консультантом для подтверждения налоговой базы и порядка налогообложения.

• Пример по специальной программе на сумму €250,000: недвижимость стоимостью €250,000 + налог на передачу собственности в размере €7,725 + основной сбор за разрешение в размере €2,016 = €259,741 до учета расходов на услуги нотариуса, регистрации, юридических услуг, инженерных работ, брокерских услуг, страхования, перевода, ремонта и текущих расходов.
• Пример стандартного маршрута на сумму €400,000: недвижимость стоимостью €400,000 + налог на передачу права собственности в размере €12,360 + основной сбор за разрешение в размере €2,016 = €414,376 до учета переменных транзакционных расходов и затрат, связанных с оформлением права собственности.
• Пример стандартного маршрута на сумму €800,000: недвижимость стоимостью €800,000 + налог на передачу права собственности в размере €24,720 + основной сбор за разрешение в размере €2,016 = €826,736 до учета переменных расходов на сделку и оформление права собственности.
• Пример расчета для семьи: согласно действующим региональным рекомендациям, стоимость заявления на получение вида на жительство для взрослого члена семьи составляет €150, а стоимость карты вида на жительство — €16; несовершеннолетние освобождаются от уплаты сбора в размере €150, но по-прежнему оплачивают сбор за карту в размере €16. Исходя из этого, общая стоимость разрешений для основного заявителя, супруга/супруги и двух несовершеннолетних детей составляет €2,214, с учетом актуальных уведомлений об оплате и соответствия каждого лица установленным требованиям.

Перед расчетом затрат выберите подходящий вариант приобретения недвижимости

Действующая нормативная база, основанная на «Article 100», не предусматривает единого универсального порога стоимости недвижимости. Местоположение, тип недвижимости, законное назначение, площадь и сроки определяют, какой из путей соответствует требованиям. Рекламные обозначения не являются доказательством; выбранная категория должна подтверждаться договором, технической документацией, нотариальным свидетельством и регистрационными данными.

• Стандартный вариант за €800,000: действует в регионе Аттика, региональном округе Салоники, на Миконосе, Тире и островах с населением свыше 3,100 человек. Инвестиции, как правило, должны касаться одного объекта недвижимости с основной площадью не менее 120 квадратных метров.
• Стандартный вариант за €400,000: действует в других регионах Греции. Как правило, он также требует приобретения одного объекта недвижимости с основной площадью не менее 120 квадратных метров.
• Вариант с переоборудованием недвижимости стоимостью €250,000: применяется к одному объекту недвижимости, если законное переоборудование основного помещения в жилое соответствует установленным законом срокам и требованиям к документации. Минимальная площадь в 120 квадратных метров не применяется, однако обязательны отчет инженера и соответствующий технический и планировочный пакет документов.
• Вариант с объектом, внесенным в реестр памятников архитектуры, стоимостью €250,000: применяется к одному объекту, требующему реставрации или реконструкции. Требование о минимальной площади в 120 квадратных метров не применяется, однако продление визы зависит от завершения необходимой реставрации, поэтому цена приобретения может существенно занижать реальные капиталовложения.
• Более низкий порог не означает автоматически более низкий риск сделки. Проекты по переоборудованию и реставрации могут повлечь за собой дополнительные риски, связанные с планированием, подрядчиками, задержками, техническими требованиями, непредвиденными обстоятельствами и продлением срока действия, которых может не быть в случае стандартной недвижимости, уже соответствующей всем требованиям.

Налог на недвижимость при приобретении: 3.09 % в стандартном примере планирования

AADE указывает, что налог на передачу права собственности на недвижимость в настоящее время составляет 3 % от налогооблагаемой стоимости, а муниципальный сбор равен 3 % от основного налога. В типичном случае это дает эффективную ставку в 3.09 %. Налогооблагаемая стоимость не всегда может совпадать с договорной ценой, а при сделках с застройщиками может потребоваться отдельная проверка правил в отношении НДС. Не применяйте процентную ставку к заявленной цене без подтверждения фактического порядка налогообложения.

Министерство финансов объявило о намерении с 1 июля 2027 года повысить налог на передачу права собственности на жилье с 3% до 15% для определенных физических лиц-покупателей из третьих стран. В данном руководстве это объявление не отражено в качестве действующего законодательства. Покупатели, сделка которых может быть завершена в эту дату или после неё, должны получить подтверждение окончательной редакции законодательства, сферы его применения, исключений, налогооблагаемой базы и порядка уплаты муниципального сбора, прежде чем рассчитывать на определённый бюджет.

Государственные сборы за вид на жительство для инвестора и членов семьи

Государственные сборы не включают в себя инвестиции и услуги специалистов. На страницах, посвящённых национальной процедуре для программ с инвестициями в размере €250,000, указана сумма в €2,000 за заявление на вид на жительство для основного инвестора и €16 за изготовление карты, что в сумме составляет €2,016. Члены семьи подают свои собственные заявления и должны соответствовать требованиям, касающимся родственных связей и подтверждающих документов.

• Основной инвестор: сбор за вид на жительство в размере €2,000, плюс сбор за изготовление карты в размере €16.
• Взрослый член семьи, имеющий право на участие в программе: согласно действующим региональным рекомендациям по обслуживанию, сумма составляет €150 плюс сбор за карту в размере €16.
• Несовершеннолетний член семьи, отвечающий требованиям: в соответствии с опубликованными рекомендациями освобождается от уплаты сбора за вид на жительство в размере €150, однако сбор за карту в размере €16 подлежит уплате.
• К числу членов семьи, имеющих право на получение вида на жительство, могут относиться супруг или соответствующий критериям партнер, не состоящие в браке дети в возрасте до 21 лет, а также прямые предки супругов или партнеров, с учетом действующих определений, правил опеки, гражданского состояния и правил предоставления доказательств. Статус ребенка после достижения им 21-летнего возраста требует отдельного планирования в соответствии с применимыми положениями о проживании иждивенцев.
• Сумма к уплате определяется выданным электронным платежным кодом или уведомлением компетентного органа. Незамедлительно перепроверьте размер сборов непосредственно перед подачей заявления или продлением.

Профессиональные и транзакционные расходы: настаивайте на предоставлении подробной спецификации объема работ

Греческие органы власти не публикуют единого универсального процента, включающего все расходы на услуги нотариуса, юриста, инженера, брокера и кадастровой службы. Сумма зависит от объекта недвижимости, его стоимости, истории прав собственности, технической документации, схемы финансирования, способа оформления и включенных услуг. Поэтому при составлении ответственного бюджета следует использовать письменные, детализированные ценовые предложения, а не рекламные процентные показатели.

• Независимая юридическая экспертиза: история прав собственности и владения, ипотеки, залоги, аресты имущества, иски, сервитуты, риски, связанные с градостроительством и договорами. В ходе недавних обсуждений с юристами было отмечено, что проверка долгосрочных публичных реестров и устранение обременений являются стандартной практикой фирмы; однако это не заменяет согласования точного объема работ в отношении выбранного объекта недвижимости.
• Технические и инженерные работы: межевание, проверка законности использования и площади, проверка разрешений на строительство и легализация, энергетические или технические сертификаты, а также экспертный отчет, необходимый для перепрофилирования или оформления объектов, внесенных в список памятников архитектуры.
• Нотариальные и договорные услуги: оформление резервационных или предварительных документов, составление и проверка окончательного договора, свидетельств, доверенностей и содействие в оформлении. Уточняйте наличие НДС в счетах-фактурах за профессиональные услуги, если это применимо.
• Расходы на кадастр или регистрацию земельного участка: регистрационный сбор начисляется за договор купли-продажи и объект недвижимости и указывается в официальном уведомлении о задолженности. Небольшие сборы за выдачу свидетельств взимаются отдельно и не следует путать их с полной стоимостью регистрации.
• Посреднические услуги и поиск недвижимости: определите, кто кого представляет, основания для начисления комиссии, порядок уплаты НДС, условия реферальных соглашений, а также уточните, включает ли цена недвижимости затраты на маркетинг.
• Иммиграция и административные процедуры: налоговый номер AFM, подтверждение наличия банковского счета (при необходимости), заверенные копии, апостили или консульская легализация, официальные переводы, курьерская доставка, помощь в подаче или продлении документов, связанных с биометрическими данными, поездками и проживанием.

На реконструкцию и здания, внесенные в список памятников архитектуры, необходимо предусмотреть отдельный резервный бюджет.

Минимальная сумма в размере €250,000 не ограничивает расходы на приведение недвижимости в соответствие с законодательством, обеспечение её пригодности для проживания, страхования или коммерческой целесообразности. Перед приобретением необходимо получить технический отчёт, реалистичный график работ, перечень обязанностей подрядчика, анализ планировки и резерв на непредвиденные расходы. В договоре должна быть четко распределена ответственность за существующие нарушения, разрешения, подтверждение завершения работ и задержки.

• Процедура перепрофилирования: необходимо подтвердить предыдущее законное использование объекта, дату и юридическое оформление перехода к жилому назначению, классификацию основных помещений, а также предоставить инженерные заключения, требуемые в рамках иммиграционной процедуры.
• Вариант с объектами, внесенными в реестр памятников архитектуры: оцените стоимость полной реставрации или реконструкции, получение разрешений органов по охране культурного наследия, услуги специалистов-консультантов, риски подрядчика и документы, необходимые для первого продления. Невыполнение требуемой реставрации может поставить под угрозу продление, даже если покупная цена была уплачена.
• Страхование и финансирование: нестандартная конструкция, отсутствие жильцов, ограничения, связанные с культурным наследием, или незавершенная реконструкция могут повлиять на страховое покрытие, оценку стоимости, доступность ипотечного кредита и ликвидность при перепродаже.
• Стратегия сдачи в аренду: действующее законодательство ограничивает краткосрочную аренду и субаренду недвижимости, используемой для получения «Golden Visa». Приведены примеры долгосрочной аренды, использования в личных целях и простоя на основе разрешенных законом допущений, а не непроверенных прогнозов по сдаче в аренду для отдыха.

Текущие расходы, связанные с владением недвижимостью, налогами и продлением визы

Бюджет на приобретение недвижимости — это лишь первый этап. Иностранный владелец должен правильно зарегистрировать недвижимость в системе декларирования недвижимости «E9» и, возможно, будет обязан уплачивать ежегодный налог ENFIA. Доход от аренды, последующая продажа, наследование и владение через компанию могут повлечь за собой дополнительные налоговые последствия как в Греции, так и за рубежом. Правильность структуры владения следует проверить до покупки, а не после оформления договора купли-продажи.

• Ежегодный налог на недвижимость ENFIA, расчет которого зависит от данных об объекте недвижимости и применимых правил; может применяться дополнительная составляющая, рассчитываемая индивидуально для каждого объекта, если общая стоимость недвижимости в Греции превышает установленный законом порог.
• Расходы на общие коммунальные платежи, энерго- и водоснабжение, техническое обслуживание, ремонт, страхование, охрану, уход за садом или бассейном, управление недвижимостью и расходы, связанные с простоями.
• Подача деклараций по греческому подоходному налогу и профессиональная поддержка в случаях, когда недвижимость приносит доход от аренды или иной доход из греческих источников, а также любая отчетность, требуемая в других налоговых юрисдикциях владельца.
• Процедура продления на пять лет: обновление паспортов, страхование, документы о семье, подтверждение права собственности на недвижимость и доказательства соответствия критериям, оплата услуг по оформлению карты, переводы, консультации, а также поездки или сдача биометрических данных, если это требуется в рамках действующей процедуры.
• Расходы и риски при выходе из программы: брокерские услуги, юридическая и нотариальная поддержка, исправления в регистрации, последствия досрочного выхода, ликвидность рынка и вероятность того, что продажа недвижимости, дающей право на участие в программе, лишит инвестора оснований для получения разрешения.

Процедура, документы и реалистичные сроки

Правильная последовательность действий: проверка недвижимости и маршрута, подготовка документов, подтверждающих источник средств, юридическая и техническая экспертиза, получение налогового номера и организация платежей, оформление договоров и налоговых формальностей, регистрация, подача иммиграционных документов, сдача биометрических данных и выдача карты. Доверенности могут использоваться на нескольких этапах, но необходимо соблюдать требования получающего органа в отношении формы, легализации и удостоверения личности.

На официальных страницах, посвящённых процедуре, указан срок на этапе рассмотрения органами власти или ориентировочный срок около 50-ти дней для определённых полных заявлений, однако это не является гарантированным сроком от момента покупки до получения карты. Выбор недвижимости, технические проблемы, регистрация, отсутствующие или просроченные документы, перевод, сдача биометрических данных, проверка безопасности и загруженность органов власти могут затянуть общий процесс. Недавние оценки, полученные в ходе встреч с юристами, существенно различались, что ещё раз подтверждает: заявителям следует получить график, составленный с учётом конкретного дела, а не полагаться на обещания продавцов.

• Основные личные документы: паспорт, подтверждение законного въезда (при необходимости), фотография, документы, подтверждающие отсутствие судимости, подтверждение наличия медицинской страховки и документы, подтверждающие семейное положение членов семьи.
• Документальное подтверждение сделки: окончательный нотариальный акт, подтверждение оплаты, налоговые документы, справка из земельного реестра или кадастра, а также нотариальное свидетельство, подтверждающее соблюдение соответствующих инвестиционных условий.
• Подтверждающие документы: технический отчет инженера в случае переоборудования здания или документация о статусе объекта культурного наследия и реставрации в случае здания, находящегося под охраной.
• Источник средств: сохраните выписки с банковских счетов, подтверждения переводов, документы, подтверждающие продажу, получение дивидендов, доходы от бизнеса, наследование или дарение, налоговые документы и документы о фактическом владельце, которые полностью объясняют движение денежных средств.

Проживание, работа, налоговое резидентство и гражданство — это разные вопросы

Инвесторская карта представляет собой возобновляемый пятилетний греческий вид на жительство. Согласно действующим рекомендациям, отсутствие в Греции не препятствует продлению, пока сохраняются основания для получения вида на жительство, однако сам по себе этот документ не дает права на работу по найму. Кроме того, он сам по себе не делает его владельца налоговым резидентом Греции. Агентство по делам экономической иммиграции (AADE) применяет отдельные критерии определения налогового резидентства, включая правила о пребывании и «центре жизненных интересов», в то время как другая страна может продолжать рассматривать данное лицо в качестве резидента в соответствии со своим законодательством или международным договором.

Проживание по программе «Golden Visa» не является гражданством, полученным за счет инвестиций. Для получения греческого гражданства путем обычной натурализации требуется подать отдельное заявление и подтвердить соблюдение установленных законом требований в отношении проживания, владения языком, экономической и социальной интеграции, а также других условий. Инвестиционная стратегия, предполагающая краткосрочное пребывание, может не обеспечить фактического проживания или интеграции, необходимых для этого пути. Статус долгосрочного резидента ЕС также не связан с картой инвестора.

Распространённые ошибки, которые превращают выгодную сделку в дорогостоящую проблему

• Используется устаревший региональный порог в размере €500,000 вместо действующего стандартного порога в €400,000 за пределами обозначенных зон с порогом в €800,000.
• Предполагается, что любая недвижимость стоимостью €250,000 соответствует требованиям без проверки законности перевода собственности, сроков, статуса объекта, обязательств по реставрации и доказательств, требуемых в соответствии со Article 100.
• Список иммиграционных документов не заменяет независимую проверку со стороны покупателя в отношении права собственности, обременений, планировки, технических аспектов и условий договора.
• Расчет налога на передачу собственности производится исключительно на основе объявленной цены без подтверждения налогооблагаемой стоимости, режима НДС и законодательства, действующего на момент завершения сделки.
• Недооценка расходов на ремонт, урегулирование правового статуса, страхование, коммунальные платежи, налог ENFIA, управление недвижимостью, период простоя, семейные документы и процедуры продления.
• Получение дохода от краткосрочной аренды, несмотря на установленные законом ограничения на использование недвижимости, соответствующей требованиям программы.
• Не следует рассматривать указание на 50-дневный срок рассмотрения или практическую оценку юриста как гарантированную дату окончательного одобрения.
• Отсутствие минимального срока пребывания в стране подразумевает автоматический статус нерезидента для целей налогообложения, постоянный статус в другой стране ЕС или гарантированный путь к получению гражданства.

Следующий шаг

Ознакомьтесь с Программа «Greece Golden Visa», затем Запишитесь на конфиденциальную консультацию Проверьте предположения относительно недвижимости, семьи, подтверждающих документов и общей стоимости перед подписанием документов или переводом средств.

Последнее обновление: 19 октября 2026 года. Настоящее руководство содержит исключительно общую информацию и не является консультацией по юридическим, налоговым, инвестиционным, финансовым, инженерным вопросам или вопросам недвижимости. Правила, сборы, налоговый режим, практика ведомств и индивидуальные результаты могут изменяться. Перед вложением капитала обратитесь за актуальной консультацией к имеющим соответствующую лицензию греческим специалистам и консультантам в каждой соответствующей юрисдикции.