一言で言えば、不動産価格は最低ラインであり、総予算ではありません。
Greece Golden Visaの不動産予算には、対象となる購入価格、取得税、居住許可証の手数料、法的・技術的なデューデリジェンス費用、公証人証書、土地登記または地籍登録、保険、翻訳、書類の認証費用を含める必要があります。改築や歴史的建造物指定物件のルートを選択した場合、建設、計画、修復にかかる多額の費用が発生する可能性があります。購入後は、所有者は年間ENFIA不動産税、維持管理費、光熱費、保険、管理費、および当該不動産や賃貸収入に関連するギリシャの税金や申告義務に備えて予算を立てる必要があります。
現在適用されている不動産譲渡税3％に加え、その税額の3％に相当する地方税を適用し、課税評価額が購入価格と等しく、譲渡税制度が適用されると仮定した場合、€250,000の取得には€7,725の譲渡税が発生します。公表されている主たる居住許可証手数料€2,016を加算すると、変動する専門手数料、登録料、改修費、保有コストなどを一切含めない段階で、最低€259,741となります。同様の簡易計算では、€400,000の場合€414,376、€800,000.の場合€826,736となります。これらは計画上の例であり、総額の見積もりではありません。
- このルートは、ギリシャの適切な不動産を独自に購入したいと考えており、5年ごとに更新可能な居住カードを重視し、投資家ビザによる給与所得者の就労権を必要としない、EU域外出身の投資家に適しています。
- このガイドは、要件の最低基準をぎりぎり満たす購入者、不動産から短期賃貸収入を得る必要がある購入者、移民審査が不動産のデューデリジェンスに代わるものと期待する購入者、あるいはギリシャ国内での滞在期間が短くてもギリシャの納税居住者または市民権が得られると想定している購入者には適さない場合があります。
費用の概要：€250,000,、€400,000、€800,000が実際に何を意味するのか
以下の例では、不動産価格、現在の譲渡税、および主たる申請者の公表されている許可手数料のみを個別に示しています。これらは、初回家購入の免税措置、付加価値税（VAT）の特例、課税評価額の上乗せ、および特別な取引構造がないことを前提としています。契約書への署名や資金の送金を行う前に、弁護士および税務アドバイザーに課税基準および税務上の取り扱いについて確認してください。
- €250,000の特別ルート例：€250,000の不動産購入費＋€7,725の譲渡税＋€2,016の居住許可証取得費用＝€259,741（公証人手数料、登記料、法律関連費用、技術調査費、仲介手数料、保険料、翻訳費、リフォーム費、および継続的な費用は含まれていません）。
- €400,000の標準ルート例：€400,000の不動産 + €12,360の譲渡税 + €2,016の基本許可料 = 変動する取引費用および所有権取得費用を除く€414,376。
- €800,000の標準ルート例：€800,000の不動産 + €24,720の譲渡税 + €2,016の居住許可証取得費用 = €826,736（変動する取引費用および所有権取得費用は含まれていません）。
- 家族の例：現在の地域別ガイダンスによると、成人の家族居住許可申請には€150、居住カードには€16の費用がかかります。一方、未成年者は€150の申請料は免除されますが、€16のカード発行手数料は支払う必要があります。これに基づき、主たる申請者、配偶者、および2人の未成年の子供に対する居住許可の総費用は€2,214,となりますが、実際の支払通知および各人の適格性によって変動する可能性があります。
費用を計算する前に、対象となる不動産ルートを選択してください
現行のArticle 100の枠組みでは、一律の不動産価格基準は設けられていません。立地、物件の種類、合法的な用途、延床面積、および時期によって、どのルートが適格となるかが決まります。販売用ラベルは証拠とはなりません。選択したカテゴリーを裏付けるには、契約書、技術資料、公証人証明書、および登記記録が必要です。
- €800,000の標準ルート：アッティカ地方、テッサロニキ地方自治体、ミコノス島、ティラ島、および人口3,100人以上の島々に適用されます。投資対象は、原則として、主要面積が少なくとも120平方メートル以上の不動産1物件でなければなりません。
- €400,000の標準ルート：ギリシャのその他の地域にも適用されます。また、一般的に、主要面積が少なくとも120平方メートル以上の不動産を1件所有することが求められます。
- €250,000の物件転換ルート：主要スペースを居住用へ合法的に転換し、法定の期間および証拠要件を満たす1物件に適用されます。120平方メートル以上の最低面積要件は適用されませんが、技術者の報告書および規定に準拠した技術・計画書類の提出が必須となります。
- €250,000の指定文化財ルート：修復または再建が必要な指定文化財物件1件に適用されます。120平方メートルという最低面積要件は適用されませんが、必要な修復工事の完了が更新の条件となるため、取得価格は実際の資本投入額を大幅に下回る可能性があります。
- 基準が緩いからといって、必ずしも取引のリスクが低いとは限りません。改築や修復を伴う物件の場合、すでに基準を満たしている通常の物件にはない、計画、請負業者、遅延、仕様、不測の事態、および更新に関するリスクが追加される可能性があります。
取得時の不動産税：標準的な計画例では3.09％
AADEによると、不動産譲渡税は現在、課税評価額の3％であり、これに主要税額の3％に相当する地方税が課されます。これにより、一般的な事例では実質3.09％となります。課税評価額は必ずしも合意価格と一致するとは限らず、開発業者との取引においては、付加価値税（VAT）の規則について別途確認が必要となる場合があります。実際の税務処理を確認せずに、表向きの価格に税率を適用しないでください。
ギリシャ財務省は、特定の第三国国籍の自然人による住宅取得について、2027年7月1日から不動産譲渡税を3％から15％へ引き上げる方針を発表しました。本ガイドでは、この発表を現行法として扱っていません。取引完了が同日以降となる可能性がある買主は、予算を前提とする前に、最終的な法令、適用範囲、除外、課税標準および地方付加税の取扱いを確認してください。
投資家およびその家族に対する政府の居住許可手数料
政府手数料は、投資額や専門家の報酬とは別です。€250,000のルートに関する国内手続きのページには、主たる投資家の居住許可申請に€2,000、カードの作成に€16と記載されており、公表されている合計額は€2,016.となります。家族は各自で申請を行い、親族関係および証明に関する規則を満たす必要があります。
- 主たる投資家：居住許可手数料€2,000に加え、カード発行手数料€16。
- 対象となる成人の家族：現在の地域別サービスガイダンスによると、€150に加え、カード発行手数料として€16が必要です。
- 資格要件を満たす未成年の家族：公表されたガイダンスに基づき、€150の居住許可手数料は免除されますが、€16のカード発行手数料は引き続き支払う必要があります。
- 家族の資格対象には、配偶者または適格なパートナー、21歳未満の未婚の子供、および配偶者またはパートナーの直系尊属が含まれる場合がありますが、これは現行の定義、親権、婚姻状況、および証拠に関する規則に従うものとします。21歳を超えた子供の在留資格については、適用される扶養家族在留規定に基づき、別途の計画が必要となります。
- 発行された電子決済コードまたは当局からの通知に記載された金額が、お支払いすべき金額となります。申請または更新の直前に、手数料を再度ご確認ください。
専門費用および取引費用：内訳明細の提示を必ず求めること
ギリシャ当局は、公証人、弁護士、技術者、仲介業者、地籍局に関する一律の包括的な手数料率を公表していません。金額は、不動産の種類、価値、権利履歴、技術資料、資金調達方法、手続きの進め方、および含まれるサービス内容によって異なります。したがって、責任ある予算策定には、宣伝用の概算率ではなく、書面による明細付きの正式な見積書を使用する必要があります。
- 独立した法的デューデリジェンス：権利および所有権の履歴、抵当権、先取特権、差し押さえ、請求権、地役権、計画上のリスクおよび契約上のリスク。最近の法律顧問との協議では、長期にわたる公的記録の精査および権利負担の解消が当事務所の慣行であると説明されましたが、これは選択した不動産の正確な範囲について合意に代わるものではありません。
- 技術・エンジニアリング業務：測量、適法利用および敷地調査、建築許可および適法化の確認、エネルギーまたは技術証明書、ならびに用途変更や指定建造物ルートに必要な専門家報告書。
- 公証および契約関連業務：予約書または仮契約書の作成、最終契約書の起草および審査、証明書、委任状、ならびに契約締結のサポート。該当する場合は、専門家の請求書に記載される付加価値税（VAT）を確認してください。
- 地籍登録（土地登記）費用：登録手数料は権利証書および不動産に対して算定され、公的な納付通知書に記載されます。簡易証明書の発行手数料は別途であり、登録費用全体と混同しないようご注意ください。
- 仲介および物件紹介：誰が誰を代表しているか、手数料の算定基準、付加価値税（VAT）の取り扱い、紹介契約の条件、および物件価格に販売費用が含まれているかどうかを明確にします。
- 移民・行政手続き：AFM（納税者番号）の取得、必要に応じた銀行口座開設のサポート、公証済み写し、アポスティーユまたは領事認証、公的翻訳、宅配便、生体認証、渡航および在留申請・更新のサポート。
改修工事や指定建造物に関しては、別途予備費を確保する必要があります。
€250,000の要件を満たす価格であっても、その不動産を法的に適正な状態にし、居住可能、保険加入可能、あるいは商業的に妥当な状態にするための費用には上限がありません。購入前には、技術報告書、現実的な工事スケジュール、請負業者の業務範囲、計画分析、および不測の事態への備えを入手してください。契約書には、既存の違反事項、許可、完工証明、および遅延に関する責任の所在を明記する必要があります。
- 用途変更の手続き：以前の合法的な用途、居住用への変更の日付および法的な完了時期、主要スペースの分類、ならびに移民手続きで必要とされる技術者の証明書類を確認してください。
- 指定建造物ルート：完全な修復または再建の費用、文化財保護当局の承認、専門コンサルタント費用、請負業者のリスク、および初回更新に必要な証拠書類を見積もります。必要な修復工事が完了していない場合、購入代金が支払われていても、更新が認められない可能性があります。
- 保険および金融：特異な構造、空室、文化財に関する規制、あるいは改築が未完了である場合、保険の補償範囲、評価額、住宅ローンの利用可能性、および転売時の流動性に影響を与える可能性があります。
- 賃貸戦略：現行法では、Golden Visaの要件を満たすために利用される不動産の短期賃貸および転貸が制限されています。ここでは、法的に認められた前提条件に基づく長期賃貸、自己使用、および空室状況を想定したモデルケースを示しており、検証されていないバケーションレンタルに関する予測ではありません。
継続的な所有権維持費、税金、および更新費用
取得にかかる予算は、あくまで最初の段階に過ぎません。外国人所有者は、E9不動産申告システムに不動産を正しく登録する必要があり、毎年ENFIAを納付しなければならない場合があります。賃貸収入、その後の売却、相続、および法人を通じた所有は、ギリシャおよび国外において追加の税務上の影響をもたらす可能性があります。適切な構造については、売買契約締結後ではなく、購入前に確認しておく必要があります。
- ENFIA（不動産税）は年額で、その算定は物件のデータおよび適用される規則に基づきます。ギリシャ国内の不動産総額が法定の基準額を超える場合、物件ごとの追加課税が適用されることがあります。
- 建物の共益費、光熱費、維持管理費、修繕費、保険料、警備費、庭やプールの管理費、不動産管理費、および空室に伴う費用。
- 不動産から家賃やその他のギリシャ源泉所得が生じる場合の、ギリシャにおける所得税申告および専門的なサポートに加え、所有者が他の税務管轄区域で義務付けられている報告事項についても対応します。
- 5年ごとの更新手続き：パスポートの更新、保険、家族関係証明書、不動産所有権および資格要件を満たすことを証明する書類、カード手数料、翻訳、アドバイス、および実際の申請手続きで必要とされる場合は渡航や生体認証の手配。
- 退出に伴う費用とリスク：仲介手数料、法律・公証人によるサポート費用、登記の訂正費用、早期退出による影響、市場の流動性、および対象物件の売却により投資家ビザの根拠が失われる可能性。
手続き、必要書類、および現実的な所要期間
正しい手順は、不動産および申請ルートの確認、資金源の証明準備、法的・技術的なデューデリジェンス、納税者番号の取得および支払い手配、契約および税務上の手続き、登録、移民申請、生体認証およびカードの発行です。委任状はいくつかの手順で活用できますが、受入当局の所定の様式、公証、および本人確認の要件を遵守する必要があります。
公式の手続きページには、当局段階の期限として、所定の要件を満たした申請書類が揃った場合、約50日と記載されていますが、これは「購入からカード交付」までの期間が保証されているわけではありません。物件の選定、技術的な問題、登記、書類の欠落や有効期限切れ、翻訳、生体認証、セキュリティ審査、および当局の業務量によっては、全体的な手続き期間が延長される可能性があります。最近の弁護士との面談における見積もりには大きなばらつきが見られ、申請者は販売側の約束に頼るのではなく、個々のケースに応じたスケジュールを確認すべきであることが改めて強調されます。
- 主要な個人証明書類：パスポート、該当する場合は合法的な入国を証明する書類、写真、犯罪経歴証明書、健康保険の証明書類、および家族の戸籍関連書類。
- 取引の証拠：最終公証証書、支払いの履歴、税務書類、土地登記簿または地籍台帳の証明、および関連する投資条件を確認する公証証明書。
- 申請根拠資料：改築案件の場合は技術者の技術報告書、保護建造物案件の場合は指定文化財としての登録状況および修復に関する書類。
- 資金源：資金の全容を説明できる銀行取引明細書、送金確認書、売却益、配当金、事業収入、相続または贈与の証拠書類、納税記録、実質的所有者に関する書類などを保管してください。
居住、就労、納税地、および市民権は、それぞれ異なる問題です。
投資家カードは、5年間有効で更新可能なギリシャの居住許可証です。現在の指針によれば、資格要件が継続している限り、ギリシャ国外に滞在していても更新に支障はありませんが、この許可証自体では給与所得による就労は認められません。また、これだけで保有者がギリシャの税務上の居住者となるわけでもありません。AADEは、滞在期間や「生活の中心」に関する規則など、別途の税務上の居住要件を適用しますが、他の国では、その国の法律や条約に基づき、当該者を引き続き居住者として扱う場合があります。
Golden Visaによる居住権は、投資による市民権取得とは異なります。通常の帰化によるギリシャ国籍の取得には、別途の申請が必要であり、法定の居住要件、語学力、経済的・社会的統合、その他の条件を満たしていることを証明する必要があります。短期滞在を前提とした投資戦略では、そのルートに必要な事実上の居住や社会統合が確立されない可能性があります。また、EUの長期居住者ステータスも、投資家カードとは別個のものです。
条件を満たすはずの費用が、高額な問題へと変わるよくある間違い
- 指定された€800,000地域以外では、現在の標準的な€400,000という基準額ではなく、旧規定の€500,000という地域別基準額が適用されています。
- €250,000の不動産であれば、合法的な転用、時期、指定文化財の指定状況、修復義務、およびArticle 100で要求される証拠の確認を行わずに、すべてが要件を満たすと仮定しています。
- 本ガイドに記載されている移民関連書類の一覧は、購入者側による所有権、抵当権、都市計画、技術的および契約上のデューデリジェンスの代わりとなるものではありません。
- 譲渡税の計算は、課税評価額、付加価値税（VAT）の取り扱い、および取引完了時に有効な法律を確認することなく、広告価格のみに基づいて行われています。
- 修復費用、正規化手続き、保険、共益費、ENFIA（固定資産税）、管理費、空室、家族の書類、更新手続きなどの費用を予算に組み込むことをお忘れなく。
- 対象物件に対する法定の利用制限があるにもかかわらず、短期賃貸収入に依存すること。
- 50日間という手続きの目安や、弁護士による実務上の見積もりを、申請から承認までの確実な所要日数として扱わないでください。
- 最低滞在期間の要件がない場合、自動的に非居住者としての税務上の扱いとなること、他のEU加盟国での永住権を有すること、または市民権取得への道が保証されていることを前提としています。
次のステップ
以下をご確認ください。 Greece Golden Visaプログラム、その後 秘密厳守の相談を予約する 契約書への署名や資金の送金を行う前に、不動産、家族構成、証明書類、および総費用に関する前提条件を確認してください。
最終更新日：19年10月2026日。本ガイドは一般的な情報のみを提供するものであり、法律、税務、投資、金融、工学、または不動産に関する助言を構成するものではありません。規則、手数料、税務上の取り扱い、当局の運用、および個々の結果は変更される可能性があります。資金を投入する前に、関連するすべての管轄区域において、適切な免許を持つギリシャの専門家やアドバイザーから最新の助言を受けてください。
