Coût total du « Greece Golden Visa » : Guide 2026

En bref : le prix du bien immobilier constitue le seuil minimum, et non le budget total.

Le budget immobilier lié au «Greece Golden Visa» doit inclure le prix d’achat éligible, les droits de mutation, les frais liés au permis de séjour, la due diligence juridique et technique, l’acte notarié, l’enregistrement au cadastre, les assurances, les traductions et la légalisation des documents. Les options de conversion et de classement en monument historique peuvent également entraîner des coûts importants en matière de construction, d’urbanisme et de restauration. Après l’achat, les propriétaires doivent prévoir dans leur budget la taxe foncière annuelle (ENFIA), l’entretien, les charges, les assurances, la gestion, ainsi que toutes les obligations fiscales et déclaratives grecques liées au bien immobilier ou aux revenus locatifs.

En se basant sur l’actuel droit de mutation immobilière de 3 %, majoré de la taxe communale égale à 3 % de ce droit, et en supposant que la valeur imposable soit égale au prix d’achat et que le régime du droit de mutation s’applique, une acquisition de €250,000 entraîne un droit de mutation de €7,725. En ajoutant les frais publiés de €2,016 pour le permis de séjour de résidence principale, on obtient un montant minimum de €259,741, avant tout coût variable lié aux services professionnels, à l’enregistrement, à la rénovation et à la détention du bien. Ce même calcul approximatif donne €414,376 pour un montant de €400,000 et €826,736 pour un montant de €800,000. Il s’agit d’exemples de planification et non de devis complets.

Cette formule peut convenir à un investisseur non ressortissant de l’UE qui souhaite acquérir de manière indépendante un bien immobilier grec adapté, qui accorde de l’importance à une carte de séjour renouvelable tous les cinq ans et qui n’a pas besoin des droits liés à un emploi salarié découlant du permis d’investisseur.
Ce guide peut ne pas convenir à un acheteur qui atteint à peine le seuil minimal requis, qui a besoin que le bien immobilier génère des revenus de location à court terme, qui s'attend à ce que l'examen de la demande d'immigration remplace la vérification préalable du bien immobilier, ou qui suppose qu'une faible présence physique suffit à établir la résidence fiscale ou la citoyenneté grecque.

Aperçu des coûts : ce que signifient réellement les montants de €250,000, €400,000 et €800,000

Les exemples ci-dessous isolent le prix du bien immobilier, les droits de mutation en vigueur et les frais de permis publiés pour le demandeur principal. Ils ne tiennent compte ni de l’exonération pour l’achat d’une première résidence, ni du régime de TVA, ni d’une valeur imposable majorée, ni d’une structure de transaction particulière. Il convient de faire confirmer la base d’imposition et le traitement fiscal par un avocat et un conseiller fiscal avant de signer ou d’effectuer un virement de fonds.

Exemple de parcours spécial à €250,000 : bien immobilier de €250,000 + droits de mutation de €7,725 + permis principal de €2,016 = €259,741 avant les frais de notaire, d’enregistrement, juridiques, d’ingénierie, de courtage, d’assurance, de traduction, de rénovation et les frais courants.
Exemple de parcours standard à €400,000 : bien immobilier de €400,000 + droits de mutation de €12,360 + permis principal de €2,016 = €414,376, hors frais de transaction et de mise en nom variables.
Exemple de parcours standard à €800,000 : bien immobilier de €800,000 + droits de mutation de €24,720 + permis principal de €2,016 = €826,736, hors frais de transaction et de propriété variables.
Exemple familial : selon les directives régionales en vigueur, les frais s’élèvent à €150 pour une demande de permis de séjour familial pour un adulte et à €16 pour la carte de séjour, tandis qu’un mineur est exonéré des frais de €150 mais doit tout de même s’acquitter des frais de €16 pour la carte. Sur cette base, le coût total du permis pour un demandeur principal, son conjoint et deux enfants mineurs s’élève à €2,214, sous réserve des avis de paiement en vigueur et de l’éligibilité de chaque personne.

Choisissez la voie de l'acquisition d'un bien immobilier éligible avant de calculer les coûts

Le cadre actuel de l’Article 100 ne prévoit pas de seuil immobilier unique. L’emplacement, le type de bien, l’usage autorisé, la surface au sol et le calendrier déterminent la voie d’éligibilité applicable. Les arguments de vente ne constituent pas des preuves ; le contrat, le dossier technique, l’acte notarié et l’acte d’enregistrement doivent étayer la catégorie choisie.

Parcours standard à €800,000 : s'applique à la région de l'Attique, à l'unité régionale de Thessalonique, à Mykonos, à Thira et aux îles comptant plus de 3,100 habitants. L'investissement doit généralement porter sur un bien immobilier d'une surface habitable d'au moins 120 mètres carrés.
Parcours standard à €400,000 : s'applique dans d'autres régions de Grèce. Il nécessite également, en règle générale, un bien immobilier d'une surface habitable d'au moins 120 mètres carrés.
Voie de conversion à €250,000 : s'applique à un bien immobilier dont la conversion légale de l'espace principal en usage résidentiel satisfait aux conditions légales en matière de délais et de justificatifs. La superficie minimale de 120 mètres carrés ne s'applique pas, mais un rapport d'ingénieur ainsi qu'un dossier technique et d'urbanisme conforme sont indispensables.
Piste des biens classés à €250,000 : s'applique à un bien classé nécessitant une restauration ou une reconstruction. La superficie minimale de 120 mètres carrés ne s'applique pas, mais l'achèvement des travaux de restauration requis est conditionnel au renouvellement du visa ; le prix d'acquisition peut donc sous-estimer considérablement l'engagement financier réel.
Un seuil d’accès plus bas ne signifie pas automatiquement une transaction moins risquée. Les projets de conversion et de restauration peuvent entraîner des risques supplémentaires liés à la planification, aux entrepreneurs, aux retards, aux cahiers des charges, aux imprévus et aux renouvellements, risques qu’un bien immobilier standard déjà conforme ne présente pas nécessairement.

Taxe foncière à l'acquisition : 3.09 % dans l'exemple de planification standard

L’AADE précise que les droits de mutation immobilière s’élèvent actuellement à 3 % de la valeur imposable, auxquels s’ajoute une taxe communale égale à 3 % de l’impôt principal. Cela donne un taux effectif de 3.09 % dans le cas type. La valeur imposable peut ne pas toujours correspondre au prix convenu, et une transaction avec un promoteur immobilier peut nécessiter un examen distinct des règles relatives à la TVA. N’appliquez pas de pourcentage au prix affiché sans avoir confirmé le traitement fiscal effectif.

Le ministère des Finances a annoncé son intention d’augmenter les droits de mutation immobilière de 3 % à 15 % pour certains acquéreurs personnes physiques ressortissants de pays tiers à compter du 1 juillet 2027. Le présent guide ne tient pas compte de cette annonce dans sa présentation de la législation en vigueur. Les acquéreurs dont la transaction pourrait être finalisée à cette date ou après celle-ci doivent obtenir confirmation de la législation définitive, de son champ d’application, des exclusions, de l’assiette fiscale et du traitement de la taxe communale avant de se baser sur un budget.

Frais administratifs liés au titre de séjour pour l'investisseur et sa famille

Les frais administratifs sont distincts de l’investissement et des honoraires professionnels. Les pages consacrées à la procédure nationale pour les formules à €250,000 indiquent €2,000 pour la demande de titre de séjour de l’investisseur principal et €16 pour la délivrance de la carte, soit un total publié de €2,016. Les membres de la famille déposent leurs propres demandes et doivent respecter les règles relatives aux liens de parenté et aux justificatifs.

Investisseur principal : frais de résidence de €2,000, plus €16 de frais de délivrance de la carte.
Membre adulte de la famille éligible : selon les directives régionales en vigueur, les frais s’élèvent à €150, auxquels s’ajoute €16 pour la carte.
Membre mineur de la famille éligible : exonéré des frais de séjour de €150, conformément aux directives publiées, mais les frais de carte de €16 restent dus.
L'éligibilité familiale peut inclure un conjoint ou un partenaire éligible, les enfants célibataires de moins de 21 ans et les ascendants directs des conjoints ou partenaires, sous réserve des définitions en vigueur, des règles relatives à la garde, à l'état civil et aux preuves. Le statut d'un enfant après l'âge de 21 ans nécessite une planification distincte conformément aux dispositions applicables en matière de résidence des personnes à charge.
Le code de paiement électronique émis ou l’avis de l’autorité compétente détermine le montant dû. Vérifiez à nouveau les frais juste avant le dépôt de la demande ou le renouvellement.

Frais professionnels et frais de transaction : exigez un relevé détaillé des prestations

Les autorités grecques ne publient pas de pourcentage global unique couvrant les frais de notaire, d’avocat, d’ingénieur, d’agent immobilier et de cadastre. Le montant dépend du bien immobilier, de sa valeur, de l’historique du titre de propriété, du dossier technique, du financement, de la procédure suivie et des services inclus. Une estimation budgétaire responsable repose donc sur des devis écrits et détaillés plutôt que sur un pourcentage promotionnel.

Vérification juridique indépendante : historique du titre de propriété et de la propriété, hypothèques, privilèges, saisies, créances, servitudes, risques liés à l’urbanisme et aux contrats. Lors de récentes discussions avec des avocats, l’examen des registres publics sur le long terme et la résolution des charges grevant le bien ont été décrits comme une pratique courante du cabinet ; cela ne remplace toutefois pas la nécessité de convenir de l’étendue exacte des droits sur le bien immobilier choisi.
Travaux techniques et d’ingénierie : levés topographiques, vérification de la conformité d’usage et de la superficie, contrôles relatifs au permis de construire et à la régularisation, certificats énergétiques ou techniques, ainsi que le rapport d’expert requis pour une conversion ou une procédure concernant un bâtiment classé.
Services notariaux et contractuels : documents de réservation ou préliminaires, rédaction et révision de l’acte final, certificats, procurations et assistance à la signature. Vérifier la TVA sur les factures professionnelles, le cas échéant.
Frais de cadastre ou d’enregistrement foncier : les frais d’enregistrement sont calculés pour l’acte notarié et le bien immobilier et figurent sur l’avis officiel de dette. Les frais liés à la délivrance d’un petit certificat sont distincts et ne doivent pas être confondus avec le coût total de l’enregistrement.
Courtage et recherche de biens immobiliers : identifiez qui représente qui, le mode de calcul de la commission, le traitement de la TVA, les modalités de recommandation et si le prix du bien inclut les frais de commercialisation.
Immigration et démarches administratives : numéro fiscal AFM, aide à l’ouverture d’un compte bancaire si nécessaire, copies certifiées conformes, apostilles ou légalisations consulaires, traductions officielles, services de messagerie, aide aux démarches biométriques ainsi qu’à la demande ou au renouvellement des titres de voyage et de séjour.

Les travaux de rénovation et les bâtiments classés nécessitent un budget de réserve distinct.

Le montant minimum requis de €250,000 ne couvre pas les frais nécessaires pour rendre le bien immobilier conforme à la législation, habitable, assurable ou viable sur le plan commercial. Avant l’acquisition, procurez-vous un rapport technique, un calendrier de travaux réaliste, le cahier des charges de l’entrepreneur, une analyse des permis de construire et une provision pour imprévus. Le contrat doit préciser les responsabilités en cas de non-conformités existantes, de permis, de preuves d’achèvement des travaux et de retards.

Parcours de conversion : vérifiez l’usage légal antérieur, la date et la finalisation juridique du changement d’usage en usage résidentiel, la classification des pièces principales ainsi que les justificatifs techniques requis par la procédure d’immigration.
Parcours pour les bâtiments classés : chiffrer la restauration ou la reconstruction complète, les autorisations relatives au patrimoine, les consultants spécialisés, le risque lié à l’entrepreneur et les justificatifs nécessaires pour le premier renouvellement. Le non-respect des travaux de restauration requis peut compromettre le renouvellement, même si le prix d’achat a été payé.
Assurance et financement : une construction atypique, une vacance, des restrictions liées au patrimoine ou une conversion inachevée peuvent avoir une incidence sur la couverture, l’évaluation, l’accès au crédit immobilier et la liquidité en cas de revente.
Stratégie de location : la législation en vigueur restreint la location à court terme et la sous-location des biens immobiliers utilisés dans le cadre du «Golden Visa ». Le modèle présenté concerne la location à long terme, l’usage personnel et les périodes d’inoccupation, sur la base d’hypothèses légalement autorisées, et non une prévision non vérifiée relative à la location saisonnière.

Frais liés à la détention du bien, à la fiscalité et au renouvellement

Le budget d’acquisition ne constitue que la première étape. Un propriétaire étranger doit enregistrer correctement le bien immobilier dans le système de déclaration immobilière «E9» et peut être redevable de l’ENFIA annuelle. Les revenus locatifs, une vente ultérieure, la succession et la détention du bien par l’intermédiaire d’une société peuvent entraîner des conséquences fiscales supplémentaires en Grèce et à l’étranger. Il convient d’examiner la structure appropriée avant l’achat, et non après la signature de l’acte de vente.

L'ENFIA, impôt foncier annuel, dont le calcul dépend des caractéristiques du bien immobilier et des règles applicables ; une composante supplémentaire propre à chaque bien immobilier peut s'appliquer lorsque la valeur totale des biens immobiliers détenus en Grèce dépasse le seuil légal.
Charges de copropriété, services publics, entretien, réparations, assurances, sécurité, entretien du jardin ou de la piscine, gestion immobilière et frais liés à la vacance du logement.
Déclarations d’impôt sur le revenu en Grèce et accompagnement professionnel lorsque le bien immobilier génère des loyers ou d’autres revenus de source grecque, ainsi que toute déclaration requise dans les autres juridictions fiscales du propriétaire.
Démarches de renouvellement quinquennal : mise à jour des passeports, assurance, documents familiaux, titres de propriété et justificatifs relatifs aux critères d’éligibilité, frais liés à la carte, traductions, conseils et déplacements ou données biométriques si la procédure en vigueur l’exige.
Coûts et risques liés à la sortie du programme : frais d’intermédiation, assistance juridique et notariale, corrections d’enregistrement, conséquences d’une sortie anticipée, liquidité du marché et risque que la vente du bien immobilier éligible entraîne la perte du titre de séjour de l’investisseur.

Procédure, documents et délais réalistes

La procédure à suivre est la suivante : vérification du bien immobilier et de l’itinéraire, préparation de la justification de l’origine des fonds, diligence raisonnable juridique et technique, obtention du numéro d’identification fiscale et mise en place des modalités de paiement, formalités contractuelles et fiscales, enregistrement, dépôt du dossier d’immigration, relevé biométrique et délivrance de la carte. Les procurations peuvent faciliter plusieurs étapes, mais il convient de respecter les exigences de l’autorité destinataire en matière de formulaire, de légalisation et d’identité.

Les pages officielles consacrées à la procédure indiquent un délai fixé par les autorités ou une estimation d’environ 50 jours pour les dossiers complets et conformes, mais il ne s’agit pas d’un délai garanti entre l’achat et la délivrance de la carte. Le choix du bien immobilier, les problèmes techniques, l’enregistrement, les documents manquants ou périmés, la traduction, la collecte des données biométriques, le contrôle de sécurité et la charge de travail des autorités peuvent allonger la durée globale de la procédure. Les estimations récentes issues de rencontres avec des avocats présentaient des écarts importants, ce qui confirme que les demandeurs devraient obtenir un calendrier spécifique à leur dossier plutôt que de se fier à une promesse commerciale.

Pièces justificatives essentielles : passeport, justificatif d’entrée légale sur le territoire le cas échéant, photo d’identité, extrait de casier judiciaire, justificatif d’assurance maladie et documents d’état civil pour les membres de la famille.
Justificatifs de la transaction : acte notarié définitif, historique des paiements, documents fiscaux, preuve d’inscription au registre foncier ou au cadastre, ainsi que l’attestation notariée confirmant le respect des conditions d’investissement requises.
Justificatifs de la démarche : rapport technique d’un ingénieur pour un projet de conversion, ou documentation relative au classement et à la restauration pour un bâtiment protégé.
Origine des fonds : conservez les relevés bancaires, les confirmations de virement, les justificatifs de vente, de dividendes, d’activité professionnelle, d’héritage ou de donation, les documents fiscaux et les documents relatifs à la propriété effective qui expliquent l’ensemble des mouvements financiers.

La résidence, le travail, la résidence fiscale et la nationalité sont des questions distinctes.

La carte d’investisseur est un titre de séjour grec renouvelable d’une durée de cinq ans. Selon les directives actuelles, l’absence du territoire grec n’empêche pas le renouvellement tant que les conditions d’éligibilité sont remplies, mais ce titre de séjour ne donne pas en soi accès à un emploi salarié. Il ne confère pas non plus, à lui seul, le statut de résident fiscal grec à son titulaire. L’AADE applique des critères distincts en matière de résidence fiscale, notamment les règles relatives à la présence et au centre des intérêts vitaux, tandis qu’un autre pays peut continuer à considérer la personne comme résidente en vertu de sa propre législation ou d’une convention internationale.

Le « Golden Visa » ne confère pas la nationalité par investissement. L’obtention de la nationalité grecque par naturalisation ordinaire nécessite une demande distincte et la justification de la résidence légale, de la maîtrise de la langue, de l’intégration économique et sociale, ainsi que d’autres conditions. Une stratégie d’investissement impliquant un séjour de courte durée peut ne pas permettre d’établir la résidence effective ou l’intégration requises pour cette voie. Le statut de résident de longue durée de l’UE est également distinct de la carte d’investisseur.

Erreurs courantes qui transforment un projet abordable en un problème coûteux

Utilisation d’un seuil régional obsolète de €500,000 au lieu du seuil standard actuel de €400,000 en dehors des zones désignées où le seuil est de €800,000.
On part du principe que tout bien immobilier d’une valeur de €250,000 est éligible, sans vérifier la régularité de la conversion, le calendrier, le statut de bien classé, les obligations de restauration ni les justificatifs requis par l’Article 100.
La liste des documents d’immigration ne saurait se substituer à une vérification indépendante, effectuée par l’acheteur, des titres de propriété, des charges grevant le bien, des aspects urbanistiques, techniques et contractuels.
Le calcul des droits de mutation est effectué uniquement sur la base du prix annoncé, sans confirmation de la valeur imposable, du régime de TVA applicable ni de la législation en vigueur au moment de la conclusion de la transaction.
Ne pas sous-estimer les coûts liés à la remise en état, à la mise en conformité, à l’assurance, aux charges communes, à l’ENFIA, à la gestion, à la vacance, aux documents familiaux et aux démarches de renouvellement.
Compter sur les revenus issus de la location de courte durée malgré les restrictions d’usage prévues par la loi concernant les biens immobiliers éligibles.
Ne pas considérer une indication de durée de procédure de 50 jours ou l’estimation pratique d’un avocat comme une date garantie d’approbation de bout en bout.
L'absence de durée minimale de séjour implique automatiquement le statut de non-résident fiscal, un statut permanent dans un autre pays de l'UE ou une voie garantie vers la citoyenneté.

Étape suivante

Consultez le Programme « Greece Golden Visa », puis Prenez rendez-vous pour une consultation confidentielle Vérifiez les hypothèses relatives au bien immobilier, à la famille, aux justificatifs et au coût total avant de signer ou d’effectuer un virement.

Dernière mise à jour : 19 octobre 2026. Ce guide fournit uniquement des informations générales et ne constitue en aucun cas un conseil juridique, fiscal, d’investissement, financier, technique ou immobilier. Les règles, les frais, le traitement fiscal, les pratiques des autorités et les résultats individuels sont susceptibles de changer. Avant d’engager des capitaux, demandez conseil à des professionnels et conseillers grecs dûment agréés dans chaque juridiction concernée.

Golden Visa grecque : tous les coûts au-delà du bien