Portugal ARI contre Grèce Golden Visa

La réponse courte : le Portugal pour une stratégie européenne non immobilière, la Grèce pour l’immobilier éligible

L'ARI portugais et le Golden Visa grec permettent tous deux aux ressortissants de pays tiers éligibles de résider dans un État Schengen, mais la logique d'investissement est désormais presque opposée. Portugal ARI convient généralement aux investisseurs qui acceptent une voie de fonds éligibles, de recherche, de culture, de création d'emplois ou de capital d'entreprise et peuvent répondre à une petite exigence de séjour récurrente. La Grèce convient généralement aux investisseurs qui souhaitent posséder un bien immobilier grec éligible et qui apprécient un permis renouvelable de cinq ans sans durée minimale de renouvellement.

Le Portugal est généralement la meilleure solution lorsque le travail est autorisé dans le pays émetteur et qu'un portefeuille non immobilier ou une stratégie commerciale comptent plus que la rapidité, les frais ou une structure de séjour zéro. La Grèce est généralement la meilleure solution lorsqu'une propriété sélectionnée indépendamment a déjà un sens commercial et que la famille n'apprécie aucun séjour minimum de renouvellement. Aucune des deux voies ne garantit l’approbation, la protection du capital, une date de décision, la résidence fiscale, un statut permanent au-delà de ses propres règles ou la citoyenneté.

• Choisissez Portugal ARI si la famille souhaite un itinéraire de résidence portugaise à faible séjour, accepte au moins 7 jours la première année et 14 jours au cours de chaque période de deux ans ultérieure, et peut tolérer des frais gouvernementaux élevés par personne et des risques d'investissement non immobiliers.
• Choisissez le Golden Visa pour la Grèce si la propriété grecque éligible est l'actif prévu, la règle de renouvellement sans durée minimale de séjour est importante et l'investisseur accepte les contraintes d'emplacement, de taille, d'utilisation, de restauration, de titre, de fiscalité et de liquidité.

Table de décision : les différences qui doivent déterminer le choix

• Actif éligible : le Portugal exclut les investissements immobiliers directs et indirects des nouvelles activités ARI. Le Golden Visa grec au titre de l'article 100 est avant tout une voie immobilière éligible.
• Seuil global : le Portugal exige généralement 500 000 € pour une filière de fonds non immobilier, de recherche ou de capital d'entreprise éligible, tandis que la culture commence à 250 000 € et la filière emploi nécessite 10 emplois. Les seuils immobiliers en Grèce sont de 800 000 €, 400 000 € ou 250 000 € selon l'emplacement et le type d'actif.
• Conception du permis : Portugal ARI est un séjour temporaire, initialement délivré et renouvelé par périodes de deux ans dans le cadre actuel. La Grèce délivre un permis d'investisseur de type permanent sur une carte de cinq ans, renouvelable par périodes supplémentaires de cinq ans tant que la base d'éligibilité demeure.
• Présence : Le Portugal a une exigence de séjour faible mais réelle. La Grèce considère l'absence comme un obstacle au renouvellement du permis d'investisseur.
• Emploi : Portugal ARI autorise la résidence et le travail au Portugal sous réserve des règles professionnelles et d'autorisation ordinaires. Le permis d’investisseur grec ne donne pas en lui-même accès à un emploi salarié ; l’entreprise, la direction ou toute autre activité économique nécessite un examen juridique et fiscal distinct.
• Famille : les deux peuvent couvrir les conjoints ou partenaires reconnus et les enfants, mais les règles en matière d'âge, d'études, de dépendance, de garde et de preuve diffèrent. La Grèce inclut expressément les ascendants directs des deux époux ou partenaires ; Le Portugal exige que les ascendants au premier degré soient dépendants.
• Utilisation des actifs : la Grèce restreint la location à court terme des biens utilisés selon les règles actuelles du Golden Visa, et les itinéraires spéciaux de conversion ou de construction classée comportent des conditions d'utilisation ou de restauration supplémentaires. Les itinéraires des fonds et des sociétés au Portugal comportent des risques de gestion, de portefeuille, de valorisation, de réglementation, de liquidité et d'exécution.
• Mobilité Schengen : l'un ou l'autre permis de séjour national autorise de courtes visites dans d'autres États Schengen selon la règle applicable des 90 jours sur 180. Il ne s’agit pas d’une citoyenneté européenne ou d’un séjour sans restriction dans un autre État membre.
• Statut de longue durée : le Portugal propose une demande de résidence permanente distincte après la période de résidence légale et d'autres conditions. La Grèce appelle la carte d'investisseur résidence permanente, mais le statut de résident de longue durée dans l'UE reste une voie distincte avec des conditions de résidence effective, de revenus et d'intégration.
• Citoyenneté : le Portugal et la Grèce utilisent tous deux des lois distinctes sur la naturalisation. Le renouvellement d’un permis de séjour de courte durée ne doit jamais être présenté comme une éligibilité automatique à la citoyenneté.

Qu’est-ce qui est admissible à l’ARI Portugal en 2026 ?

L'AIMA et la loi sur les étrangers énumèrent cinq catégories actives. L'investisseur doit compléter et maintenir l'activité éligible, documenter la trace bancaire et rester admissible. Un label marketing tel que « éligible au Golden Visa » n'est pas une garantie gouvernementale.

• Emplois : créer au moins 10 emplois qualifiants. Les règles légales de faible densité peuvent modifier le test quantitatif dans les cas éligibles, mais obtenez une confirmation écrite spécifique à l'itinéraire avant de recourir à une réduction.
• Recherche : transférer au moins 500 000 € à la recherche scientifique éligible menée par des institutions publiques ou privées du système scientifique et technologique national.
• Arts et patrimoine : transfert d'au moins 250 000 € par l'intermédiaire d'un bénéficiaire agréé pour la production artistique éligible ou la récupération ou l'entretien du patrimoine culturel national.
• Placement collectif : souscrire au moins 500 000 € à des parts d'un organisme de placement collectif non immobilier de droit portugais, ayant une maturité d'au moins cinq ans à la date d'investissement et au moins 60 % de sa valeur d'investissement placées dans des sociétés ayant leur siège au Portugal.
• Capital de l'entreprise et emplois : transférer au moins 500 000 € pour constituer une entreprise portugaise et créer cinq emplois permanents, ou renforcer une entreprise existante en créant au moins cinq emplois permanents ou en maintenant au moins 10 emplois, dont cinq postes permanents, pendant la période légale.
• L'immobilier n'est pas éligible : une maison portugaise peut être acquise séparément pour des raisons de style de vie, mais ce n'est pas un investissement ARI. La structure d’un fonds ou d’une entreprise doit également faire l’objet d’un examen juridique en cas d’exposition à des biens directs ou indirects interdite.

Qu'est-ce qui est admissible au Golden Visa pour la Grèce en 2026 ?

La circulaire article 100 du ministère des Migrations et de l’Asile d’avril 2026 est la principale source opérationnelle actuelle pour les affaires immobilières. Le seuil seul ne suffit pas : l'emplacement exact, l'identité cadastrale, la superficie principale, l'utilisation autorisée, l'historique des conversions, les droits de restauration, l'historique des paiements et la structure de propriété doivent tous correspondre.

• Itinéraire à 800 000 € : une propriété en Attique, dans l'unité régionale de Thessalonique, à Mykonos, à Théra ou sur une île grecque de plus de 3 100 habitants au dernier recensement. Une propriété bâtie ou bénéficiant d'un permis de construire nécessite généralement au moins 120 m² de surface principale.
• Itinéraire à 400 000 € : une propriété dans d’autres localités grecques. La même règle générale de 120 m² de surface principale s'applique aux biens bâtis ou bénéficiant d'un permis de construire.
• Itinéraire de conversion de 250 000 € : une propriété dont les espaces principaux sont passés d'un autre usage licite à un usage d'habitation. Aucun minimum de 120 m² ne s'applique, mais le changement doit avoir été réalisé après le 5 avril 2024 et avant la demande de permis d'investisseur.
• Parcours classé 250 000 € : un bien comprenant un bâtiment classé ou une partie nécessitant une restauration ou une reconstruction. Aucun minimum de 120 m² ne s'applique, mais une restauration ou reconstruction complète est une condition supplémentaire pour le premier renouvellement.
• Règle d’une propriété : les seuils actuels doivent généralement être satisfaits par une seule propriété. Le stationnement et le stockage acquis dans le même acte et dans le même bâtiment peuvent être traités selon les conditions détaillées de la circulaire, mais ne comptent pas dans les 120 m² de surface principale.
• Restrictions d'usage : les biens acquis dans le cadre des règles en vigueur ne peuvent être utilisés pour une location de courte durée dans l'économie du partage ni pour une sous-location. Les biens en voie de conversion ne peuvent pas être utilisés comme siège social ou succursale. Tout manquement peut entraîner un non-renouvellement ou une révocation et des amendes administratives.
• Paiement et propriété : le prix admissible doit être payé par des méthodes autorisées et attesté dans l'acte notarié. Le bien ou le bail emphytéotique éligible doit rester en vigueur pour son renouvellement, sous réserve, le cas échéant, du droit spécial de remise en état.

Famille, droits du travail et mobilité

L’éligibilité familiale modifie à la fois le coût et le risque de planification. Confirmez toutes les personnes à charge avant d'investir, notamment les étudiants approchant d'une limite d'âge, les parents dont la dépendance doit être prouvée, les enfants soumis à une garde partagée et les partenaires dépendant d'une relation hors mariage.

• Portugal : le regroupement familial peut couvrir un conjoint ou un partenaire de fait avéré, des enfants mineurs ou incapables, des étudiants adultes célibataires à charge éligibles, des parents au premier degré à charge de l'un ou l'autre des conjoints et des frères et sœurs mineurs sous tutelle reconnue.
• Étudiants adultes au Portugal : les règles de l'ARI autorisent les enfants adultes célibataires à charge qui étudient, y compris étudier en dehors du Portugal dans le cas spécifique de l'ARI, mais les preuves actuelles de dépendance et d'inscription restent essentielles.
• Grèce : le conjoint ou le partenaire enregistré de l'investisseur, les enfants célibataires de moins de 21 ans et les ascendants directs de l'investisseur et du conjoint ou partenaire peuvent être éligibles. Les enfants atteignant 21 ans peuvent utiliser le permis de transition légal jusqu'à l'âge de 24 ans si ses conditions sont remplies.
• Cartes séparées : chaque membre de la famille a besoin d'un dossier, d'un examen d'admissibilité, d'une assurance si nécessaire, de données biométriques et d'une carte de séjour individuelle. Les changements de situation familiale peuvent modifier l’admissibilité continue.
• Travail : Portugal ARI soutient le travail et l'activité commerciale autorisés au Portugal. Le Golden Visa grec ne doit pas être sélectionné en supposant qu'il accorde des droits ordinaires aux employés ; les professions réglementées, les mandats d’administrateur, les actionnaires et les fonctions commerciales actives nécessitent des conseils distincts.
• Voyage : résider au Portugal ou en Grèce ne donne pas le droit de s'installer ou de travailler ailleurs dans l'UE. Les voyages Schengen restent une mobilité de court séjour en dehors de l'État émetteur en vertu des règles aux frontières applicables.

Présence, renouvellement, résidence permanente et citoyenneté

• Présence au Portugal: au moins 7 jours la première année et 14 jours au cours de chaque période biennale suivante. Conservez des preuves fiables d’entrée, d’hébergement et de voyage plutôt que de les reconstruire lors du renouvellement.
• Renouvellement au Portugal : maintenir l'investissement éligible, satisfaire à la règle de séjour, maintenir les preuves fiscales et sociales conformes, actualiser les documents criminels et d'investissement sur demande et utiliser le canal de renouvellement AIMA en vigueur. Depuis le 16 février 2026, les renouvellements ARI sont traités via le portail de renouvellements de l'AIMA, avec des données biométriques demandées en cas de besoin.
• Résidence permanente au Portugal : après au moins cinq ans de résidence temporaire, une demande distincte est possible si les conditions actuelles de ressources, de logement, de fiscalité, de sécurité sociale, de casier judiciaire et de langue portugaise sont remplies. Le droit permanent n'est pas limité dans le temps, bien que la carte soit renouvelée tous les cinq ans.
• Citoyenneté portugaise : pour les nouveaux cas de naturalisation ordinaire en vertu de la loi en vigueur le 19 mai 2026, la période générale de résidence légale est de 7 ans pour les ressortissants des pays lusophones et des États membres de l'UE, et de 10 ans pour les autres ressortissants, plus les exigences de langue, de culture, civiques, de subsistance, pénales et de sécurité. Les affaires déjà pendantes au 19 mai 2026 utilisent le droit antérieur.
• Renouvellement en Grèce : la carte d'investisseur est valable cinq ans et peut être renouvelée pour des périodes égales pendant que la propriété ou le contrat éligible et d'autres conditions perdurent. Les périodes hors de Grèce n’empêchent pas le renouvellement du permis d’investisseur.
• Résidence de longue durée en Grèce : le statut de résident de longue durée dans l'UE est différent de la carte d'investisseur de l'article 100. Son titulaire ne peut y prétendre qu'en remplissant les conditions distinctes de résidence effective, d'absence, de revenus, d'assurance et d'intégration.
• Citoyenneté grecque : la naturalisation ordinaire nécessite généralement 7 années continues de résidence légale ainsi que les conditions linguistiques, civiques, économiques et d'intégration sociale applicables. Un historique de renouvellement du Golden Visa sans séjour n’est pas, en soi, une stratégie de citoyenneté.

Frais gouvernementaux et coûts de tiers : comparez le total familial et non l'investissement global

Les frais gouvernementaux sont distincts de l'investissement éligible et peuvent changer. Les chiffres ci-dessous sont les montants officiels publiés, révisés le 5 octobre 2026. Le DUC portugais délivré et le code e-Paravolo grec correct contrôlent le montant à payer dans un cas spécifique.

• Analyse du Portugal : le tableau 2026 de l'AIMA indique 842,80 € standard ou 632,10 € avec la réduction par voie électronique publiée pour la réception et l'analyse d'une demande de subvention ou de renouvellement ARI, y compris une demande de famille ARI associée.
• Portugal émission initiale : 8 418,90 € standard ou 6 314,20 € avec la réduction électronique publiée pour l'investisseur, et le même montant d'émission pour chaque membre de la famille regroupé éligible.
• Renouvellement Portugal : 4 210,30 € standard ou 3 157,80 € avec la réduction électronique publiée pour l'investisseur et chaque membre de la famille ARI.
• Couche tierce Portugal : souscription du fonds, gestion annuelle, performance, frais de dépositaire et bancaires ; conseils juridiques, fiscaux et en investissement; traductions, apostilles, copies certifiées conformes, travaux de voyage et de recherche de fonds. La culture, la recherche, l'entreprise et les parcours professionnels ont des coûts d'exécution et de suivi distincts.
• Frais de permis en Grèce : le registre administratif officiel indique 2 000 € pour le permis d'investisseur plus 16 € pour l'impression de la carte. Les directives régionales officielles actuelles prévoient 150 € pour chaque permis familial adulte, le cas échéant, tandis que les mineurs sont exonérés de ces frais de séjour ; chaque carte émise entraîne toujours les frais d'impression de 16 €.
• Droits de mutation immobilière en Grèce : l'AADE indique 3 % de la valeur imposable de la propriété, plus un prélèvement municipal égal à 3 % du droit de mutation principal. Le traitement fiscal des transactions peut différer pour une propriété ou une exemption particulière, de sorte que le notaire et le conseiller fiscal doivent calculer le montant réel avant de signer.
• Grèce Niveau tiers : notaire, cadastre ou cadastre, avocat, ingénieur et contrôles techniques, courtier, banque, traduction et légalisation, assurance, rénovation, gestion immobilière et services publics. Les frais et taxes doivent être indiqués pour l’actif exact.
• Couche de détention en Grèce : les propriétaires doivent respecter le cadre annuel E9 et ENFIA, l'assurance, l'entretien, la conformité fiscale sur le revenu pour les locations et les éventuels frais de cession. L'immobilier est un investissement comportant un risque de marché et de liquidité, et non une contribution gouvernementale remboursable.
• Effet famille : les frais d'émission et de renouvellement par personne élevés au Portugal peuvent compenser un seuil d'investissement plus bas pour une famille nombreuse. La Grèce peut avoir des frais de permis moins élevés mais des coûts d’acquisition, d’impôts, de restauration et de détention sensiblement plus élevés.

Processus, documents et calendrier réaliste

Construisez le fichier sur la source des fonds et la propriété avant de transférer de l’argent. Les noms, les dates, les titulaires de comptes, les cadeaux, les dividendes de l'entreprise, les documents de prêt, le produit de la vente, les déclarations de revenus et le suivi des paiements des investissements devraient raconter une histoire cohérente entre les banques, les notaires, les gestionnaires et les dossiers d'immigration.

• Portugal : choisir une voie légale ; obtenir un NIF et des modalités bancaires adaptées ; effectuer une due diligence réglementaire, juridique, fiscale et d’investissement complète ; puis effectuez l'investissement éligible avec une trace bancaire internationale traçable.
• Dépôt au Portugal : soumettre via le portail ARI avec le passeport, les preuves d'entrée légale, la couverture maladie, les certificats criminels récents, les détails d'identification fiscale, la conformité fiscale et sociale portugaise, la confirmation bancaire et les preuves spécifiques à l'itinéraire. Payez le DUC indiqué par l'AIMA et présentez-vous au rendez-vous biométrique notifié.
• Calendrier du Portugal : l'AIMA ne publie pas de garantie d'approbation ARI fiable de bout en bout. Les corrections de documents, les rendez-vous, les contrôles de sécurité, les poursuites judiciaires et la charge de travail administrative peuvent prolonger le processus ; n’investissez jamais contre une date de carte promise.
• Grèce : obtenez un numéro fiscal AFM et des dispositions bancaires, identifiez la catégorie exacte de l'article 100 et commandez des titres indépendants, cadastraux, urbanistiques, utilisation autorisée, superficie, charges, vérifications fiscales et techniques avant un achat ferme.
• Transaction en Grèce : documentez le mode de paiement autorisé, signez l'acte notarié, complétez l'enregistrement requis et obtenez le notaire, l'ingénieur et les preuves de propriété pour l'itinéraire exact. Les cas de conversion et de restauration nécessitent une preuve spécialisée.
• Dépôt en Grèce : soumettre le passeport et les preuves d'entrée légale, l'assurance, les photos, les frais, les preuves de propriété et de paiement, les documents familiaux et les procurations, le cas échéant, puis compléter les données biométriques et tous les contrôles demandés.
• Calendrier en Grèce : le registre national Mitos indique un délai administratif de 50 jours pour la demande complète de changement d'utilisation spécifique, mais il ne s'agit pas d'une garantie d'achat ou d'approbation de bout en bout. L'acquisition, l'enregistrement, la biométrie, l'examen de sécurité, les services correctionnels et la charge de travail du bureau sont en dehors ou peuvent affecter ce nombre.
• Traductions et actes d'état civil : vérifiez l'apostille ou la légalisation consulaire, la traduction certifiée, les dates de validité, l'orthographe et les preuves de garde ou de dépendance contre l'autorité destinataire avant la soumission.

La résidence fiscale est distincte de la résidence d'immigration

Le Portugal traite généralement une personne physique comme résident fiscal lorsqu'elle passe plus de 183 jours au cours d'une période pertinente de 12 mois ou qu'elle conserve un logement montrant son intention de l'occuper comme résidence habituelle. Les résidents portugais déclarent généralement leurs revenus mondiaux, sous réserve de la législation et des traités nationaux. Une carte ARI de faible séjour ne constitue pas un rescrit fiscal et ne crée pas de régime fiscal particulier pour les investisseurs.

La Grèce teste séparément la résidence permanente ou principale, la résidence habituelle, le centre des intérêts vitaux et la présence dépassant 183 jours sur une période de 12 mois, sous réserve de l'exception relative aux fins privées mentionnée. Une carte Golden Visa ne décide pas de la résidence conventionnelle, de l'exposition aux sociétés contrôlées, de l'impôt foncier, de la taxe de location, de la planification successorale ou des obligations dans un autre pays.

Erreurs courantes qui changent le résultat

• Acheter une propriété portugaise et s'attendre à ce qu'elle soit éligible à l'ARI, ou accepter une structure de fonds sans vérifier l'exposition immobilière directe et indirecte.
• Choisir un fonds portugais uniquement sur le marketing de l'immigration sans examiner le gestionnaire, le dépositaire, les frais, la politique de valorisation, les conflits, l'effet de levier, le portefeuille, la liquidité, la maturité et l'allocation à 60 % d'entreprises portugaises.
• En supposant que toute propriété grecque d’une valeur de 250 000 € soit admissible, malgré l’étroitesse de la conversion et les conditions de construction classées.
• A défaut de confirmer qu'un achat grec ordinaire de 800 000 € ou 400 000 € constitue une propriété éligible avec au moins 120 m² d'espace principal si nécessaire.
• Utiliser une propriété grecque Golden Visa pour une location à court terme interdite, une sous-location ou une adresse commerciale de conversion de propriété interdite.
• Ignorer le délai de restauration d'un bâtiment grec classé ou considérer le prix d'achat comme le budget total de réhabilitation.
• En comparant uniquement les seuils d'investissement en omettant les frais familiaux, les impôts, les coûts des fonds, les frais de transaction, les frais de détention, l'assurance et le risque de sortie.
• En supposant que le permis d’investisseur grec accorde des droits ordinaires à l’emploi salarié ou que l’un ou l’autre permis autorise la résidence et le travail dans toute l’UE.
• Traiter la présence de l'immigration comme une résidence fiscale, ou supposer qu'une carte de séjour met fin à la résidence fiscale ailleurs.
• Citoyenneté prometteuse à partir d’une structure à faible séjour. Les périodes ordinaires de nationalité du Portugal ont changé le 19 mai 2026, tandis que la Grèce exige une véritable résidence et une intégration en vertu de sa loi distincte.

Étape suivante

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Dernière révision : 5 octobre 2026. Ce guide fournit uniquement des informations générales et ne constitue pas des conseils juridiques, fiscaux, d'investissement ou financiers. Les règles, les frais, les pratiques d’autorité, la valeur des actifs et les résultats personnels peuvent changer. Faites appel à des professionnels et conseillers portugais et grecs réglementés dans toutes les juridictions fiscales concernées.