Yunanistan Golden Visa: Gayrimenkul Dışındaki Maliyetler

Kısa cevap: Gayrimenkul fiyatı, toplam bütçenin alt sınırıdır, bütçenin tamamı değildir.

Greece Golden Visa gayrimenkul bütçesi, uygun satın alma bedeli, devir vergisi, oturma izni ücretleri, hukuki ve teknik durum tespiti, noter tasdiki, tapu veya kadastro kaydı, sigorta, çeviriler ve belgelerin tasdik masraflarını içermelidir. Dönüştürme ve tarihi bina statüsü yolları da önemli inşaat, imar ve restorasyon maliyetlerine yol açabilir. Satın alma işleminden sonra, mülk sahipleri yıllık ENFIA emlak vergisi, bakım, kamu hizmetleri, sigorta, yönetim masrafları ile gayrimenkul veya kira geliri ile ilgili tüm Yunan vergi ve beyanname yükümlülüklerini bütçelerine dahil etmelidir.

Mevcut %3 gayrimenkul devir vergisi ile bu verginin %3'si kadar olan belediye harçları dikkate alındığında ve vergilendirilebilir değerin satın alma fiyatına eşit olduğu ve devir vergisi rejiminin geçerli olduğu varsayıldığında, €250,000 tutarındaki bir satın alma işlemi €7,725 tutarında devir vergisi doğurur. Yayınlanan €2,016 tutarındaki ana ikamet izni ücretinin eklenmesiyle, değişken mesleki, kayıt, yenileme ve mülk tutma maliyetleri hariç olmak üzere en az €259,741 tutarına ulaşılır. Aynı dar hesaplamaya göre, €400,000 tutarında bir satın alma işlemi için tutar €414,376, €800,000. tutarında bir satın alma işlemi için ise €826,736 olur. Bunlar planlama örnekleridir, her şeyi kapsayan fiyat teklifleri değildir.

• Bu yol, bağımsız olarak uygun bir Yunan gayrimenkulü satın almak isteyen, yenilenebilir beş yıllık ikamet kartına değer veren ve yatırımcı izninden maaşlı istihdam haklarına ihtiyaç duymayan AB dışı bir yatırımcıya uygun olabilir.
• Bu rehber, gelir eşiğinin sınırında olan, gayrimenkulden kısa vadeli kira geliri elde etmek isteyen, göçmenlik incelemesinin gayrimenkul durum tespiti yerine geçeceğini bekleyen veya ülkede az süreli fiziksel varlığın Yunanistan’da vergi ikametgahı veya vatandaşlık hakkı kazandıracağını varsayan alıcılar için uygun olmayabilir.

Maliyet özeti: €250,000, €400,000 ve €800,000'nin gerçekte ne anlama geldiği

Aşağıdaki örneklerde gayrimenkul fiyatı, geçerli devir vergisi ve ana başvuru sahibinin ilan edilen izin ücreti ayrı olarak belirtilmiştir. Bu örneklerde, ilk konut muafiyeti, KDV muamelesi, daha yüksek vergilendirilebilir değer ve özel işlem yapısı gibi unsurlar dikkate alınmamıştır. Bir avukat ve vergi danışmanı, sözleşmeyi imzalamadan veya fon transferi yapmadan önce vergi matrahını ve muamelesini teyit etmelidir.

• €250,000 özel yol örneği: €250,000 gayrimenkul + €7,725 devir vergisi + €2,016 ana izin ücreti = noter, tescil, hukuk, mühendislik, komisyon, sigorta, çeviri, tadilat ve devam eden masraflar hariç €259,741.
• €400,000 standart yol örneği: €400,000 gayrimenkul + €12,360 devir vergisi + €2,016 ana izin ücreti = değişken işlem ve mülkiyet masrafları hariç €414,376.
• €800,000 standart yol örneği: €800,000 gayrimenkul + €24,720 devir vergisi + €2,016 ana izin ücreti = değişken işlem ve mülkiyet masrafları hariç €826,736.
• Aile örneği: Mevcut bölgesel kılavuzlara göre, bir yetişkin aile ikamet başvurusu için €150, ikamet kartı için ise €16 ücret öngörülmektedir; reşit olmayan çocuklar €150’luk ücretten muaftır ancak yine de €16’luk kart ücretini ödemek zorundadır. Bu temelde, asıl başvuru sahibi, eşi ve iki reşit olmayan çocuğu için izin masrafları, güncel ödeme bildirimlerine ve her bir kişinin uygunluk durumuna bağlı olarak €2,214,’dir.

Maliyetleri hesaplamadan önce, uygun gayrimenkul yolunu seçiniz

Mevcut Article 100. madde çerçevesi, tek bir evrensel gayrimenkul eşiği sunmamaktadır. Konum, gayrimenkul türü, yasal kullanım amacı, taban alanı ve zamanlama, hangi yolun uygun olacağını belirler. Pazarlama etiketleri kanıt niteliği taşımaz; seçilen kategoriyi desteklemek için sözleşme, teknik dosya, noter tasdikli belge ve tapu kaydı gereklidir.

• €800,000 standart yol: Atina Bölgesi, Selanik Bölgesel Birimi, Mikonos, Thira ve nüfusu 3,100'ün üzerinde olan adalarda geçerlidir. Yatırım genellikle en az 120 metrekare ana alana sahip tek bir gayrimenkul ile ilgili olmalıdır.
• €400,000’luk standart yol: Yunanistan’ın diğer bölgelerinde geçerlidir. Ayrıca genellikle en az 120 metrekare ana alana sahip bir gayrimenkul gerektirir.
• €250,000'luk dönüştürme yolu: Ana alanın konut kullanımına yasal olarak dönüştürülmesinin yasal süre ve kanıt koşullarını karşıladığı tek bir gayrimenkul için geçerlidir. 120 metrekare asgari alan şartı geçerli değildir, ancak bir mühendis raporu ile uygun teknik ve imar dosyası zorunludur.
• €250,000’lik tarihi bina yolu: Restorasyon veya yeniden inşa gerektiren tek bir tarihi gayrimenkul için geçerlidir. 120 metrekare asgari alan şartı geçerli değildir; ancak gerekli restorasyonun tamamlanması, vize yenilemesine bağlıdır; bu nedenle satın alma fiyatı, gerçek sermaye taahhüdünü önemli ölçüde düşük gösterebilir.
• Daha düşük bir eşik, otomatik olarak daha düşük riskli bir işlem anlamına gelmez. Dönüştürme ve restorasyon projeleri, halihazırda mevzuata uygun standart bir gayrimenkulde bulunmayan planlama, yüklenici, gecikme, şartname, beklenmedik durum ve yenileme risklerini beraberinde getirebilir.

Satın alma anındaki emlak vergisi: Standart planlama örneğinde %3.09

AADE’ye göre, gayrimenkul devir vergisi şu anda vergilendirilebilir değerin %3’si olup, buna ana verginin %3’si kadar belediye vergisi eklenmektedir. Bu da tipik bir örnekte efektif %3.09’lik bir oran oluşturmaktadır. Vergilendirilebilir değer her zaman anlaşılan fiyatla aynı olmayabilir ve bir gayrimenkul geliştiricisi ile yapılan işlemlerde KDV kurallarının ayrı olarak incelenmesi gerekebilir. Gerçek vergi uygulamasını teyit etmeden, ilan fiyatına bir yüzde oranı uygulamayınız.

Maliye Bakanlığı, belirli üçüncü ülke vatandaşı gerçek kişi alıcıların konut alımlarında uygulanan devir vergisini 1 Temmuz 2027 tarihinden itibaren %3’ten %15’e çıkarma niyetini açıklamıştır. Bu rehber, söz konusu açıklamayı yürürlükteki hukuk olarak ele almamaktadır. İşlemi bu tarihte veya sonrasında tamamlanabilecek alıcılar, bir bütçeye güvenmeden önce nihai mevzuatı, kapsamı, istisnaları, vergi matrahını ve belediye harcının nasıl uygulanacağını teyit etmelidir.

Yatırımcı ve ailesi için devletin belirlediği ikamet ücretleri

Devlet harçları, yatırım tutarından ve profesyonel hizmet ücretlerinden ayrıdır. €250,000’lik programlara ilişkin ulusal prosedür sayfalarında, ana yatırımcının ikamet başvurusu için €2,000 ve kartın düzenlenmesi için €16 belirtilmiştir; yayınlanan toplam tutar €2,016.’dir. Aile üyeleri kendi başvurularını yaparlar ve akrabalık ilişkisi ile kanıt kurallarını yerine getirmelidirler.

• Ana yatırımcı: €2,000 ikamet ücreti artı €16 kart basım ücreti.
• Uygun şartları taşıyan yetişkin aile üyesi: mevcut bölgesel hizmet kılavuzuna göre €150 artı €16 kart ücreti.
• Koşulları karşılayan reşit olmayan aile üyesi: Yayınlanan kılavuza göre €150’luk ikamet ücretinden muaftır; ancak €16’luk kart ücreti yine de ödenmelidir.
• Aile uygunluğu, mevcut tanımlara, velayet, medeni durum ve kanıt kurallarına tabi olarak eş veya uygun partneri, 21 yaşın altındaki evlenmemiş çocukları ve eşlerin veya partnerlerin birinci derece üst akrabalarını içerebilir. 21 yaşını doldurmuş bir çocuğun durumu, geçerli bakmakla yükümlü olunan kişilerin ikamet hükümleri kapsamında ayrı bir planlama gerektirir.
• Verilen elektronik ödeme kodu veya resmi bildirim, ödenmesi gereken tutarı belirler. Başvuru veya yenileme işleminden hemen önce ücretleri tekrar kontrol edin.

Profesyonel hizmet ve işlem masrafları: Kapsamın ayrıntılı olarak belirtilmesini talep edin

Yunan makamları, noter, avukat, mühendis, emlak komisyoncusu ve kadastro için tek bir genel yüzde oranı yayınlamamaktadır. Tutar, gayrimenkulün türüne, değerine, tapu geçmişine, teknik dosyasına, finansman koşullarına, işlem sürecine ve dahil edilen hizmetlere bağlıdır. Bu nedenle, sorumlu bir bütçe planlaması, tanıtım amaçlı bir yüzde oranı yerine yazılı ve kalem kalem ayrıntılı fiyat tekliflerini temel almalıdır.

• Bağımsız hukuki durum tespiti: tapu ve mülkiyet geçmişi, ipotekler, rehinler, hacizler, alacak talepleri, irtifak hakları, imar ve sözleşme riskleri. Son avukat görüşmelerinde, uzun vadeli kamu kayıtlarının incelenmesi ve yükümlülüklerin giderilmesinin bir hukuk bürosu uygulaması olduğu belirtilmiştir; ancak bu, seçilen gayrimenkulün kesin kapsamı üzerinde anlaşmanın yerini tutmaz.
• Teknik ve mühendislik çalışmaları: etüt, yasal kullanım ve alan incelemesi, inşaat ruhsatı ve düzenleme kontrolleri, enerji veya teknik sertifikalar ile bir binanın kullanım amacının değiştirilmesi veya tarihi eser statüsüne alınma süreci için gerekli uzman raporu.
• Noterlik ve sözleşme işlemleri: rezervasyon veya ön belgeler, nihai tapu senedinin hazırlanması ve incelenmesi, sertifikalar, vekaletnameler ve işlemlerin yürütülmesine destek. Uygun olduğu durumlarda, profesyonel faturalardaki KDV tutarını teyit edin.
• Kadastro veya tapu kayıt masrafları: Kayıt ücreti, tapu senedi ve gayrimenkul için hesaplanır ve resmi borç bildiriminde yer alır. Küçük sertifika ücretleri ayrıdır ve tam kayıt masrafıyla karıştırılmamalıdır.
• Aracılık ve gayrimenkul temini: kimin kimi temsil ettiği, komisyon esasları, KDV uygulaması, yönlendirme düzenlemeleri ve gayrimenkul fiyatına pazarlama maliyetlerinin dahil olup olmadığı konularını belirleyin.
• Göçmenlik ve idari işlemler: AFM vergi numarası, gerektiğinde banka hesabı desteği, tasdikli kopyalar, apostil veya konsolosluk tasdiki, resmi çeviriler, kurye hizmetleri, biyometrik verilerin alınması, seyahat ve ikamet başvuruları veya yenileme desteği.

Yenileme çalışmaları ve tarihi binalar için ayrı bir acil durum bütçesi gereklidir.

€250,000’lik asgari yatırım tutarı, gayrimenkulün yasal, yaşanabilir, sigortalanabilir veya ticari açıdan makul hale getirilmesi için gereken masrafları kapsamaz. Satın almadan önce teknik rapor, gerçekçi bir inşaat takvimi, müteahhitin iş kapsamı, planlama analizi ve acil durum planı temin edilmelidir. Sözleşmede mevcut ihlaller, izinler, tamamlanma kanıtları ve gecikmelerle ilgili sorumluluklar açıkça belirtilmelidir.

• Dönüştürme süreci: önceki yasal kullanım amacını, konut kullanımına geçişin tarihini ve yasal olarak tamamlanma tarihini, ana alan sınıflandırmasını ve göçmenlik prosedürü kapsamında gerekli mühendislik raporlarını doğrulayın.
• Tarihi eser statüsündeki binalar için yol haritası: tam restorasyon veya yeniden inşa masrafları, kültürel miras onayları, uzman danışmanlar, müteahhit riski ve ilk yenileme için gerekli belgeler. Gerekli restorasyonun tamamlanmaması, satın alma bedeli ödenmiş olsa bile yenilemeyi tehlikeye atabilir.
• Sigorta ve finans: Alışılmadık yapı, boş duran mülkler, miras kısıtlamaları veya tamamlanmamış bir dönüşüm, sigorta kapsamını, değerlemeyi, ipotek imkânlarını ve yeniden satış likiditesini etkileyebilir.
• Kiralama stratejisi: Mevcut yasalar, “Golden Visa” programını desteklemek amacıyla kullanılan gayrimenkullerin kısa süreli kiralanmasını ve alt kiraya verilmesini kısıtlamaktadır. Uzun vadeli kiralama, kişisel kullanım ve boş kalma durumları, doğrulanmamış tatil amaçlı kiralama tahminleri değil, yasal olarak izin verilen varsayımlara dayalı örnekler olarak sunulmuştur.

Sürekli mülkiyet, vergi ve yenileme maliyetleri

Satın alma bütçesi sadece ilk aşamadır. Yabancı bir malik, gayrimenkulünü E9 gayrimenkul beyan sistemine doğru bir şekilde kaydettirmelidir ve yıllık ENFIA vergisi ödemekle yükümlü olabilir. Kira geliri, daha sonraki bir satış, miras ve bir şirket aracılığıyla mülkiyet, ek Yunan ve yabancı vergi yükümlülüklerine yol açabilir. Doğru yapı, tapu devri sonrasında değil, satın almadan önce gözden geçirilmelidir.

• Yıllık ENFIA emlak vergisi; hesaplama, gayrimenkul verilerine ve geçerli kurallara göre yapılır; toplam Yunanistan’daki gayrimenkul değeri yasal eşiği aştığında, gayrimenkul başına ek bir bileşen uygulanabilir.
• Bina ortak giderleri, kamu hizmetleri, bakım, onarım, sigorta, güvenlik, bahçe veya havuz bakımı, gayrimenkul yönetimi ve boş kalma maliyetleri.
• Gayrimenkulden kira veya Yunanistan kaynaklı başka bir gelir elde edildiği durumlarda Yunanistan gelir vergisi beyannameleri ve profesyonel destek, ayrıca mal sahibinin diğer vergi yargı bölgelerinde gerekli olan her türlü bildirim.
• Beş yıllık yenileme işlemleri: güncel pasaportlar, sigorta, aile kayıtları, gayrimenkul mülkiyeti ve hak kazanma yoluna ilişkin kanıtlar, kart ücretleri, çeviriler, danışmanlık hizmetleri ve canlı prosedür gerektiriyorsa seyahat veya biyometrik veriler.
• Çıkış maliyetleri ve riskleri: aracılık, hukuki ve noterlik desteği, kayıt düzeltmeleri, erken çıkışın sonuçları, piyasa likiditesi ve şartları karşılayan gayrimenkulün satılması durumunda yatırımcı izninin dayanağının ortadan kalkma olasılığı.

Süreç, belgeler ve gerçekçi zaman çizelgesi

Doğru süreç şöyledir: gayrimenkul ve güzergâh doğrulaması, fon kaynağı hazırlığı, hukuki ve teknik durum tespiti, vergi numarası ve ödeme düzenlemeleri, sözleşme ve vergi formaliteleri, tescil, göçmenlik başvurusu, biyometrik verilerin alınması ve kartın düzenlenmesi. Vekâletnameler sürecin çeşitli aşamalarında destek sağlayabilir, ancak alıcı makamın form, tasdik ve kimlik gerekliliklerine uyulması zorunludur.

Resmi prosedür sayfalarında, belirli eksiksiz başvurular için resmi makamların belirlediği son tarih veya yaklaşık 50 günlük bir süre belirtilmektedir; ancak bu, satın alma işleminden vize alınmasına kadar geçen sürenin garanti edildiği anlamına gelmez. Gayrimenkul seçimi, teknik sorunlar, tescil işlemleri, eksik veya süresi dolmuş belgeler, çeviri, biyometrik veriler, güvenlik incelemesi ve resmi makamların iş yükü, genel süreci uzatabilir. Son zamanlarda avukatlarla yapılan görüşmelerde ortaya çıkan tahminler önemli ölçüde farklılık göstermiştir; bu da, başvuru sahiplerinin satış vaatlerine güvenmek yerine, kendi durumlarına özel bir zaman çizelgesi almaları gerektiğini ortaya koymaktadır.

• Temel kişisel belgeler: pasaport, varsa yasal giriş belgesi, fotoğraf, sabıka kaydı belgeleri, sağlık sigortası belgesi ve aile üyeleri için medeni durum belgeleri.
• İşlem kanıtları: nihai noter tasdiki tapu senedi, ödeme kayıtları, vergi belgeleri, tapu sicili veya kadastro belgesi ve ilgili yatırım koşullarını teyit eden noter tasdikli belge.
• Yol kanıtı: bir dönüşüm vakası için mühendisin teknik raporu veya koruma altındaki bir bina vakası için koruma statüsü ve restorasyon belgeleri.
• Kaynak gösterme: Paranın tüm hareketini açıklayan banka hesap özetlerini, havale onaylarını, satış, temettü, iş, miras veya bağış belgelerini, vergi kayıtlarını ve gerçek mülkiyet belgelerini saklayın.

İkamet, çalışma, vergi ikameti ve vatandaşlık birbirinden farklı konulardır.

Yatırımcı kartı, yenilenebilir beş yıllık bir Yunanistan ikamet iznidir. Mevcut kılavuza göre, şartlar devam ettiği sürece Yunanistan’da bulunmama durumu yenilemeyi engellemez; ancak bu izin tek başına maaşlı bir işte çalışmaya izin vermez. Ayrıca, bu izin tek başına sahibini Yunanistan’da vergi mükellefi yapmaz. AADE, bulunma ve “hayati çıkarların merkezi” kuralları dahil olmak üzere ayrı vergi ikamet testleri uygular; buna karşın başka bir ülke, kendi yasaları veya bir anlaşma kapsamında söz konusu kişiyi ikamet eden kişi olarak değerlendirmeye devam edebilir.

Golden Visa ile elde edilen ikamet izni, yatırım yoluyla vatandaşlık değildir. Olağan vatandaşlık yoluyla Yunan vatandaşlığı elde etmek için ayrı bir başvuru yapılması ve yasal ikamet, dil, ekonomik ve sosyal entegrasyon ile diğer koşulların yerine getirildiğine dair kanıt sunulması gerekir. Kısa süreli ikamet içeren bir yatırım stratejisi, bu yol için gerekli olan fiili ikamet veya entegrasyonu sağlamayabilir. AB uzun süreli ikamet statüsü de yatırımcı kartından ayrıdır.

Uygun bir fiyatı pahalı bir soruna dönüştüren yaygın hatalar

• Belirlenmiş €800,000’lik alanların dışında, mevcut €400,000’lik standart eşik yerine, güncelliğini yitirmiş €500,000’lik bölgesel eşik kullanılmaktadır.
• Bu kılavuzda, yasal dönüşüm, zamanlama, koruma altındaki eser statüsü, restorasyon yükümlülükleri ve Article 100. maddede belirtilen kanıtlar doğrulanmaksızın, her €250,000 değerindeki gayrimenkulün şartları karşıladığı varsayılmaktadır.
• Göçmenlik belge listesi, alıcı tarafının bağımsız olarak yapacağı tapu, ipotek, imar, teknik ve sözleşme ile ilgili durum tespiti çalışmalarının yerine geçmez.
• Devir vergisi, vergilendirilebilir değer, KDV uygulaması ve işlemin tamamlandığı tarihte yürürlükte olan mevzuat teyit edilmeden, yalnızca ilan edilen fiyat üzerinden hesaplanmaktadır.
• Restorasyon, ruhsatlandırma, sigorta, ortak giderler, ENFIA, yönetim, boş kalma süresi, aile belgeleri ve yenileme işlemleri için bütçenizi düşük tutun.
• Uygun gayrimenkuller üzerindeki yasal kullanım kısıtlamalarına rağmen, kısa vadeli kiralama gelirine güvenmek.
• 50 günlük prosedür süresine ilişkin bilgiyi veya bir avukatın pratik tahminini, baştan sona garantili bir onay tarihi olarak kabul etmek.
• Asgari göçmenlik kalış süresi şartının bulunmaması, otomatik olarak vergi açısından yerleşik olmayan statü, başka bir AB ülkesinde kalıcı statü veya garantili vatandaşlık yolunu ifade eder.

Sonraki adım

Şunları inceleyin: Greece Golden Visa programı, ardından gizli bir danışma randevusu alın Sözleşmeyi imzalamadan veya para transferi yapmadan önce gayrimenkul, aile, kanıtlar ve toplam maliyet varsayımlarını kontrol edin.

Son gözden geçirme tarihi: 19 Ekim 2026. Bu kılavuz yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki, vergi, yatırım, finans, mühendislik veya gayrimenkul danışmanlığı niteliği taşımaz. Kurallar, ücretler, vergi uygulamaları, resmi makamların uygulamaları ve kişisel sonuçlar değişebilir. Sermayenizi yatırmadan önce, ilgili her yargı bölgesinde uygun lisansa sahip Yunan uzmanlarından ve danışmanlarından güncel bilgi alın.