Custo total do «Greece Golden Visa»: Guia de 2026

A resposta curta: o preço do imóvel é o valor mínimo, não o orçamento total

O orçamento imobiliário para o «Greece Golden Visa» deve incluir o preço de compra elegível, o imposto de aquisição, as taxas da autorização de residência, a due diligence jurídica e técnica, a escritura notarial, o registo no registo predial ou no cadastro, o seguro, as traduções e a legalização de documentos. As opções de conversão e de edifícios classificados também podem implicar custos significativos de construção, planeamento e restauro. Após a compra, os proprietários devem prever no orçamento o imposto anual sobre imóveis (ENFIA), a manutenção, os serviços públicos, o seguro, a gestão e quaisquer obrigações fiscais e de declaração na Grécia relacionadas com o imóvel ou com os rendimentos de arrendamento.

Considerando o atual imposto de transferência imobiliária de 3%, acrescido da taxa municipal equivalente a 3% desse imposto, e partindo do princípio de que o valor tributável é igual ao preço de compra e que se aplica o regime do imposto de transferência, uma aquisição de €250,000 gera €7,725 de imposto de transferência. Somando a taxa publicada de €2,016 para a autorização de residência principal, obtém-se um valor mínimo de €259,741, antes de quaisquer custos variáveis profissionais, de registo, de renovação e de manutenção. O mesmo cálculo restrito resulta em €414,376 para €400,000 e em €826,736 para €800,000. Trata-se de exemplos de planeamento, não de orçamentos completos.

Esta via pode ser adequada para um investidor de fora da UE que pretenda adquirir, por conta própria, um imóvel adequado na Grécia, valorize um cartão de residência renovável por cinco anos e não necessite de direitos de trabalho assalariado decorrentes da autorização de investidor.
Pode não ser adequado para um comprador que esteja a chegar ao limite mínimo exigido, que precise do imóvel para gerar rendimentos de arrendamento de curta duração, que espere que a avaliação de imigração substitua a due diligence do imóvel ou que presuma que uma presença física reduzida confira residência fiscal ou cidadania grega.

Resumo dos custos: o que significam realmente €250,000, €400,000 e €800,000

Os exemplos abaixo isolam o preço do imóvel, o imposto de transferência em vigor e a taxa de autorização publicada para o requerente principal. Partem do princípio de que não existe isenção para a primeira habitação, nem tratamento específico em matéria de IVA, nem valor tributável mais elevado, nem estrutura especial de transação. Um advogado e um consultor fiscal devem confirmar a base tributável e o tratamento fiscal antes da assinatura ou da transferência de fundos.

Exemplo da via especial de €250,000: €250,000 de imóvel + €7,725 de imposto de transferência + €2,016 de autorização principal = €259,741 antes dos custos notariais, de registo, jurídicos, de engenharia, de corretagem, de seguro, de tradução, de renovação e custos correntes.
Exemplo da via padrão de €400,000: €400,000 de imóvel + €12,360 de imposto de transferência + €2,016 de autorização principal = €414,376 antes dos custos variáveis de transação e de titularidade.
Exemplo da via padrão de €800,000: €800,000 de imóvel + €24,720 de imposto de transferência + €2,016 de autorização principal = €826,736 antes dos custos variáveis de transação e de titularidade.
Exemplo familiar: as orientações regionais atuais indicam €150 para um pedido de residência familiar de um adulto e €16 para o cartão de residência, enquanto um menor está isento da taxa de €150, mas paga na mesma a taxa de €16 relativa ao cartão. Nessa base, o custo total da autorização para um requerente principal, cônjuge e dois filhos menores ascende a €2,214,, sujeito aos avisos de pagamento em vigor e à elegibilidade de cada pessoa.

Escolha a via de elegibilidade através da aquisição de imóveis antes de calcular os custos

O atual quadro do «Article 100» não estabelece um limiar imobiliário universal. A localização, o tipo de imóvel, a utilização legal, a área útil e o momento da aquisição determinam qual a via que pode ser elegível. As designações de marketing não constituem prova; o contrato, o dossiê técnico, a certidão notarial e o registo de propriedade devem comprovar a categoria selecionada.

Via padrão de €800,000: aplica-se na Região da Ática, na Unidade Regional de Salónica, em Mykonos, em Thira e em ilhas com uma população superior a 3,100. O investimento deve, em geral, dizer respeito a um imóvel com, pelo menos, 120 metros quadrados de área útil.
Via padrão de €400,000: aplica-se noutras regiões da Grécia. Geralmente, também exige um imóvel com, pelo menos, 120 metros quadrados de área útil.
Via de conversão de €250,000: aplica-se a um imóvel em que a conversão legal do espaço principal para uso residencial cumpra os prazos legais e as condições de comprovação. O mínimo de 120 metros quadrados não se aplica, mas é essencial apresentar um relatório de engenharia e um dossiê técnico e urbanístico em conformidade.
Via dos edifícios classificados de €250,000: aplica-se a um imóvel classificado que necessite de restauro ou reconstrução. O mínimo de 120 metros quadrados não se aplica, mas a conclusão do restauro exigido está associada à renovação, pelo que o preço de aquisição pode subestimar substancialmente o compromisso de capital real.
Um limiar mais baixo não significa automaticamente uma transação de menor risco. Os casos de conversão e reabilitação podem acarretar riscos adicionais relacionados com o planeamento, os empreiteiros, os atrasos, as especificações, as contingências e a renovação, que um imóvel padrão já em conformidade pode não apresentar.

Imposto sobre a aquisição de imóveis: 3.09 % no exemplo de planeamento padrão

A AADE indica que o imposto sobre a transmissão de bens imóveis é atualmente de 3% do valor tributável, com uma taxa municipal igual a 3% do imposto principal. Isso resulta numa taxa efetiva de 3.09% num caso típico. O valor tributável pode nem sempre ser idêntico ao preço acordado, e uma transação com um promotor imobiliário pode exigir uma análise separada das regras relativas ao IVA. Não aplique uma percentagem ao preço anunciado sem confirmar o tratamento fiscal efetivo.

O Ministério das Finanças anunciou a intenção de aumentar o imposto sobre a transmissão de imóveis de 3 % para 15 % para determinados compradores que sejam pessoas singulares de países terceiros, a partir de 1 de julho de 2027. Este guia não considera esse anúncio como legislação em vigor. Os compradores cuja conclusão da transação possa ocorrer nessa data ou posteriormente devem obter confirmação da legislação definitiva, do âmbito de aplicação, das exclusões, da base tributável e do tratamento do imposto municipal antes de se basearem num orçamento.

Taxas governamentais de residência para o investidor e a família

As taxas governamentais são distintas do investimento e dos honorários profissionais. As páginas do procedimento nacional relativas às vias de €250,000 indicam €2,000 para o pedido de residência do investidor principal e €16 para a emissão do cartão, num total publicado de €2,016. Os membros da família apresentam os seus próprios pedidos e devem cumprir as regras relativas ao grau de parentesco e à apresentação de provas.

Investidor principal: taxa de residência de €2,000, mais €16 de taxa de emissão do cartão.
Membro adulto da família elegível: as orientações regionais atuais indicam €150, mais a taxa do cartão de €16.
Membro menor da família elegível: isento da taxa de residência de €150, de acordo com as orientações publicadas, devendo, no entanto, pagar a taxa do cartão de €16.
A elegibilidade familiar pode incluir o cônjuge ou parceiro elegível, filhos solteiros com menos de 21 anos e ascendentes diretos dos cônjuges ou parceiros, sujeito às definições, regras de custódia, estado civil e regras probatórias em vigor. A situação de um filho após os 21 anos requer um planeamento separado, ao abrigo das disposições aplicáveis em matéria de residência de dependentes.
O código de pagamento eletrónico emitido ou a notificação da autoridade determina o montante a pagar. Verifique novamente as taxas imediatamente antes da apresentação do pedido ou da renovação.

Custos profissionais e de transação: insista num escopo detalhado

As autoridades gregas não publicam uma percentagem única e abrangente para os serviços do notário, advogado, engenheiro, agente imobiliário e cadastro. O montante depende do imóvel, do valor, do historial do título de propriedade, do dossier técnico, do financiamento, do processo e dos serviços incluídos. Por conseguinte, um orçamento responsável deve basear-se em orçamentos escritos e discriminados, em vez de numa percentagem promocional.

Due diligence jurídica independente: histórico de títulos e propriedade, hipotecas, ónus, apreensões, reclamações, servidões, riscos urbanísticos e contratuais. Discussões recentes com advogados descreveram a análise de registos públicos de longo prazo e a resolução de ónus como uma prática habitual do escritório; tal não substitui o acordo sobre o âmbito exato do imóvel escolhido.
Trabalhos técnicos e de engenharia: levantamento topográfico, análise da utilização legal e da área, verificações relativas à licença de construção e à regularização, certificados energéticos ou técnicos, e o relatório especializado necessário para um processo de conversão ou de edifício classificado.
Serviços notariais e contratuais: documentos de reserva ou preliminares, elaboração e revisão da escritura final, certidões, procurações e apoio na formalização. Confirme o IVA nas faturas profissionais, quando aplicável.
Custos do cadastro ou registo predial: a taxa de registo é calculada com base na escritura e no imóvel e consta da notificação oficial de dívida. As pequenas taxas relativas a certificados são cobradas separadamente e não devem ser confundidas com o custo total do registo.
Corretagem e procura de imóveis: identifique quem representa quem, a base de comissão, o tratamento do IVA, os acordos de indicação e se o preço do imóvel inclui custos de comercialização.
Imigração e tramitações administrativas: número fiscal AFM, comprovativos de conta bancária quando necessário, cópias autenticadas, apostilas ou legalização consular, traduções oficiais, serviços de correio expresso, dados biométricos e apoio na apresentação ou renovação de pedidos de viagem e residência.

As obras de reabilitação e os edifícios classificados requerem um orçamento de contingência separado

O valor mínimo de €250,000 não limita os custos necessários para tornar o imóvel legal, habitável, segurável ou comercialmente viável. Antes da aquisição, obtenha um relatório técnico, um calendário realista de obras, o âmbito de atuação do empreiteiro, uma análise de planeamento e um plano de contingência. O contrato deve definir as responsabilidades relativas a infrações existentes, licenças, comprovativos de conclusão e atrasos.

Via de conversão: verifique a utilização legal anterior, a data e a conclusão legal da mudança para utilização residencial, a classificação do espaço principal e os documentos técnicos exigidos pelo procedimento de imigração.
Via dos edifícios classificados: calcule o custo da restauração ou reconstrução completa, das autorizações relativas ao património, dos consultores especializados, do risco do empreiteiro e da documentação necessária para a primeira renovação. A não conclusão da restauração exigida pode comprometer a renovação, mesmo que o preço de compra tenha sido pago.
Seguros e finanças: uma construção atípica, a existência de vagas, restrições patrimoniais ou uma conversão incompleta podem afetar a cobertura, a avaliação, a disponibilidade de hipotecas e a liquidez na revenda.
Estratégia de arrendamento: a legislação atual restringe o arrendamento de curta duração e o subarrendamento de imóveis utilizados para apoiar o «Golden Visa». Modelo de arrendamento de longa duração, uso pessoal e período de desocupação com base em pressupostos legalmente permitidos, não se tratando de uma previsão não verificada de arrendamento para férias.

Custos contínuos de propriedade, impostos e renovação

O orçamento de aquisição é apenas a primeira fase. Um proprietário estrangeiro deve registar o imóvel corretamente no sistema de declaração de bens «E9» e poderá ter de pagar o imposto anual ENFIA. Os rendimentos de arrendamento, uma venda posterior, a sucessão e a propriedade através de uma empresa podem acarretar consequências fiscais adicionais, tanto na Grécia como no estrangeiro. A estrutura correta deve ser analisada antes da compra, e não após a celebração da escritura.

Imposto anual sobre imóveis (ENFIA), cujo cálculo depende dos dados do imóvel e das regras aplicáveis; pode ser aplicada uma componente adicional por imóvel quando o valor total dos imóveis na Grécia exceder o limiar legal.
Despesas comuns do edifício, serviços públicos, manutenção, reparações, seguros, segurança, manutenção do jardim ou da piscina, gestão imobiliária e custos de desocupação.
Declarações de imposto sobre o rendimento na Grécia e apoio profissional nos casos em que o imóvel gere rendas ou outros rendimentos de origem grega, bem como quaisquer obrigações de declaração exigidas noutras jurisdições fiscais do proprietário.
Trâmites de renovação quinquenal: passaportes atualizados, seguros, registos familiares, comprovativos de propriedade imobiliária e de elegibilidade, taxas do cartão, traduções, aconselhamento e viagens ou dados biométricos, caso sejam exigidos pelo procedimento em vigor.
Custos e riscos de saída: comissões de mediação, apoio jurídico e notarial, correções de registo, consequências da saída antecipada, liquidez do mercado e a possibilidade de a venda do imóvel elegível anular a base da autorização de investidor.

Processo, documentos e prazos realistas

A sequência correta é a verificação do imóvel e do percurso, a preparação da origem dos fundos, a due diligence jurídica e técnica, a obtenção do número de contribuinte e os acordos de pagamento, as formalidades contratuais e fiscais, o registo, a apresentação do pedido de imigração, a recolha de dados biométricos e a emissão do cartão. As procurações podem facilitar várias etapas, mas é necessário respeitar os requisitos da autoridade receptora em termos de formulários, legalização e identificação.

As páginas oficiais sobre o procedimento indicam um prazo estabelecido pelas autoridades ou uma estimativa de cerca de 50dias para pedidos completos e específicos, mas este não é um prazo garantido desde a compra até à emissão do cartão. A seleção do imóvel, problemas técnicos, registo, documentos em falta ou caducados, tradução, dados biométricos, análise de segurança e a carga de trabalho das autoridades podem prolongar o processo global. Estimativas recentes obtidas em reuniões com advogados diferiram significativamente, o que reforça a necessidade de os requerentes obterem um calendário específico para o seu caso, em vez de confiarem numa promessa de venda.

Documentação pessoal essencial: passaporte, comprovativo de entrada legal, quando aplicável, fotografia, documentos relativos ao registo criminal, comprovativo de seguro de saúde e documentos de estado civil dos membros da família.
Comprovativos da transação: escritura notarial definitiva, registo de pagamentos, documentos fiscais, comprovativo do registo predial ou cadastral e a certidão notarial que confirme as condições de investimento relevantes.
Provas de elegibilidade: relatório técnico de um engenheiro para um caso de conversão, ou documentação relativa ao estatuto de edifício classificado e à sua restauração, no caso de um edifício protegido.
Origem dos fundos: guarde extratos bancários, confirmações de transferências, comprovativos de vendas, dividendos, atividades empresariais, heranças ou doações, registos fiscais e documentos relativos à titularidade efetiva que expliquem a movimentação completa dos fundos.

Residência, trabalho, residência fiscal e cidadania são questões distintas

O cartão de investidor é uma autorização de residência grega renovável por cinco anos. As orientações atuais indicam que a ausência da Grécia não impede a renovação, desde que os critérios de elegibilidade se mantenham, mas a autorização, por si só, não confere acesso a emprego assalariado. Também não torna, por si só, o titular residente fiscal na Grécia. AADE aplica critérios de residência fiscal distintos, incluindo regras de presença e de «centro de interesses vitais», enquanto outro país pode continuar a tratar a pessoa como residente ao abrigo da sua própria legislação ou de um tratado.

A residência ao abrigo do Golden Visa não equivale à cidadania por investimento. A cidadania grega através da naturalização ordinária requer um pedido separado e a comprovação da residência legal, do domínio da língua, da integração económica e social, bem como de outras condições. Uma estratégia de investimento com estadias curtas pode não proporcionar a residência efetiva ou a integração necessárias para essa via. O estatuto de residente de longa duração na UE também é distinto do cartão de investidor.

Erros comuns que transformam um custo acessível num problema dispendioso

Utilização de um limiar regional desatualizado de €500,000, em vez do limiar padrão atual de €400,000 fora das áreas designadas de €800,000.
Partindo do princípio de que qualquer imóvel no valor de €250,000 se qualifica, sem verificar a legalidade da conversão, o momento da aquisição, o estatuto de património classificado, as obrigações de restauro e as provas exigidas pelo Article 100.
A lista de documentos de imigração não substitui a due diligence independente, do lado do comprador, relativa ao título de propriedade, ónus, planeamento, aspetos técnicos e contratuais.
O cálculo do imposto de transferência baseia-se apenas no preço anunciado, sem confirmação do valor tributável, do tratamento do IVA e da legislação em vigor no momento da conclusão da transação.
Não se deve subestimar os custos com restauração, regularização, seguros, despesas comuns, ENFIA, gestão, períodos de desocupação, documentos familiares e renovações.
Contar com rendimentos provenientes de arrendamentos de curta duração, apesar das restrições legais de utilização aplicáveis aos imóveis elegíveis.
Considerar uma indicação de um procedimento de 50 dias ou uma estimativa prática de um advogado como uma data garantida de aprovação do início ao fim.
Partir do princípio de que a ausência de um período mínimo de permanência no país implica automaticamente o estatuto de não residente para efeitos fiscais, o estatuto de residente permanente noutro país da UE ou um percurso garantido para a obtenção da cidadania.

Próximo passo

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Última revisão: 19 de outubro de 2026. Este guia fornece apenas informações gerais e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal, de investimento, financeiro, de engenharia ou imobiliário. As regras, as taxas, o tratamento fiscal, as práticas das autoridades e os resultados pessoais podem sofrer alterações. Obtenha aconselhamento atualizado junto de profissionais e consultores gregos devidamente licenciados em todas as jurisdições relevantes antes de investir capital.

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