התשובה הקצרה: מחיר הנכס הוא הרף התחתון, ולא התקציב הכולל
תקציב הנדל"ן ל"Greece Golden Visa" צריך לכלול את מחיר הרכישה המזכה, מס הרכישה, דמי היתרי השהייה, בדיקת נאותות משפטית וטכנית, שטר נוטריוני, רישום במרשם המקרקעין או בקדסטר, ביטוח, תרגומים ואימות מסמכים. מסלולי המרה ומבנים מוגנים עשויים גם הם ליצור עלויות משמעותיות של בנייה, תכנון ושיקום. לאחר הרכישה, על הבעלים לתקצב את מס ה-ENFIA השנתי על הנכס, תחזוקה, שירותים ציבוריים, ביטוח, ניהול וכל חובות המס והדיווח ביוון הקשורות לנכס או להכנסות מהשכרה.
בהתבסס על מס העברת נכסי נדל"ן הנוכחי בשיעור 3%, בתוספת היטל עירוני השווה ל-3% ממס זה, ובהנחה שהערך החייב במס שווה למחיר הרכישה ושהמשטר של מס העברה חל, רכישה בסך €250,000 תניב מס העברה בסך €7,725. הוספת העמלה המפורסמת עבור היתר מגורים עיקרי בסך €2,016 מביאה לסכום מינימום של €259,741, לפני כל העלויות המשתנות הקשורות לשירותים מקצועיים, רישום, שיפוץ והחזקת הנכס. אותו חישוב מצומצם מגיע ל-€414,376 עבור סכום של €400,000, ול-€826,736 עבור סכום של €800,000. מדובר בדוגמאות לתכנון, ולא בהצעות מחיר סופיות.
- מסלול זה מתאים למשקיע שאינו אזרח האיחוד האירופי, המעוניין לרכוש באופן עצמאי נדל"ן מתאים ביוון, מעריך את הערך של כרטיס תושבות מתחדש לתקופה של חמש שנים ואינו זקוק לזכויות תעסוקה בשכר הנובעות מהיתר המשקיע.
- המדריך עשוי שלא להתאים לרוכש המתאמץ להגיע לסף המינימום הנדרש, הזקוק לנכס כדי להפיק הכנסה מהשכרה לטווח קצר, המצפה שתהליך בדיקת ההגירה יחליף את בדיקת הנאותות של הנכס, או המניח שנוכחות פיזית מועטה תיצור תושבות מס או אזרחות יוונית.
סקירת עלויות: מה באמת משמעותם של €250,000, €400,000 ו-€800,000
הדוגמאות שלהלן מפרטות את מחיר הנכס, מס ההעברה הנוכחי ודמי היתר המפורסמים של המבקש הראשי. הן אינן לוקחות בחשבון פטור לרכישת דירה ראשונה, טיפול במע"מ, ערך מס גבוה יותר או מבנה עסקה מיוחד. יש להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס כדי לאשר את בסיס המס ואת הטיפול בו לפני החתימה או העברת הכספים.
- דוגמה למסלול המיוחד בסך €250,000: נכס בשווי €250,000 + מס העברה בסך €7,725 + היתר עיקרי בסך €2,016 = €259,741 לפני עלויות נוטריון, רישום, ייעוץ משפטי, הנדסה, תיווך, ביטוח, תרגום, שיפוץ והוצאות שוטפות.
- דוגמה למסלול הסטנדרטי בסך €400,000: נכס בשווי €400,000 + מס העברה בסך €12,360 + היתר עיקרי בסך €2,016 = €414,376 לפני עלויות עסקה ובעלות משתנות.
- דוגמה למסלול הסטנדרטי בסך €800,000: נכס בשווי €800,000 + מס העברה בסך €24,720 + היתר מגורים ראשי בסך €2,016 = €826,736 לפני עלויות עסקה ובעלות משתנות.
- דוגמה למשפחה: ההנחיות האזוריות הנוכחיות מציינות €150 עבור בקשת תושבות משפחתית למבוגר ו-€16 עבור כרטיס התושבות, בעוד שקטין פטור מתשלום ה-€150 אך עדיין משלם את דמי הכרטיס בסך €16. על בסיס זה, עלות היתרי התושבות עבור המבקש הראשי, בן/בת הזוג ושני ילדים קטינים היא €2,214, בכפוף להודעות התשלום המעודכנות ולזכאותו של כל אדם.
יש לבחור במסלול הנדל"ן המזכה לפני חישוב העלויות
מסגרת "Article 100" הנוכחית אינה מציעה סף נדל"ן אחיד. המיקום, סוג הנכס, השימוש החוקי, שטח הרצפה והעיתוי קובעים איזו מסלול זכאי. כותרות שיווקיות אינן מהוות הוכחה; החוזה, התיק הטכני, האישור הנוטריוני ותעודת הרישום חייבים לתמוך בקטגוריה שנבחרה.
- מסלול סטנדרטי בסך €800,000: חל באזור אטיקה, היחידה האזורית של סלוניקי, מיקונוס, תירה ואיים עם אוכלוסייה של מעל 3,100 תושבים. ההשקעה חייבת להיות, ככלל, בנכס אחד עם שטח מגורים של לפחות 120 מ"ר.
- מסלול סטנדרטי בסך €400,000: חל באזורים אחרים ביוון. בדרך כלל נדרשת גם דירה אחת בשטח של לפחות 120 מ"ר.
- מסלול ההמרה בסך €250,000: חל על נכס אחד שבו ההמרה החוקית של השטח העיקרי לשימוש למגורים עומדת בתנאי הזמן והראיות הקבועים בחוק. דרישת המינימום של 120 מ"ר אינה חלה, אך נדרשים דו"ח מהנדס ותיק טכני ותכנוני העומד בדרישות.
- מסלול "€250,000" לנכסים המוגדרים כאתרי מורשת: חל על נכס אחד המוגדר כאתר מורשת הזקוק לשיקום או לבנייה מחדש. דרישת המינימום של 120 מ"ר אינה חלה, אך השלמת השיקום הנדרש קשורה לחידוש הוויזה, ולכן מחיר הרכישה עלול להמעיט באופן משמעותי מההתחייבות ההונית האמיתית.
- סף כניסה נמוך יותר אינו מעיד בהכרח על עסקה בעלת סיכון נמוך יותר. מקרים של הסבה ושיקום עלולים להוסיף סיכונים הקשורים לתכנון, לקבלנים, לעיכובים, למפרטים, לבלתי צפוי ולחידוש, אשר נכס סטנדרטי העומד כבר בדרישות עשוי שלא לשאת.
מס נדל"ן בעת הרכישה: 3.09% בדוגמה התכנונית הסטנדרטית
ה-AADE קובע כי מס העברת נכסי נדל"ן עומד כיום על 3% מהערך החייב במס, עם היטל עירוני השווה ל-3% מהמס העיקרי. הדבר יוצר שיעור מס אפקטיבי של 3.09% במקרה רגיל. הערך החייב במס לא תמיד זהה למחיר המוסכם, ועסקת נדל"ן עם יזם עשויה לדרוש בדיקה נפרדת של כללי המע"מ. אין להחיל אחוז על המחיר המוצהר מבלי לאשר את הטיפול המס בפועל.
משרד האוצר הודיע על כוונתו להעלות את מס העברת הבעלות על נכסי מגורים מ-3% ל-15% עבור רוכשים מסוימים שהם אנשים פרטיים ממדינות שלישיות, החל מ-1 ביולי 2027. מדריך זה אינו מתייחס להודעה זו כאל החוק הקיים. רוכשים שעסקת הרכישה שלהם עשויה להסתיים בתאריך זה או לאחר מכן, צריכים לקבל אישור לגבי החקיקה הסופית, היקפה, החריגים, בסיס המס והטיפול בהיטל העירוני, לפני שהם מסתמכים על תקציב.
אגרות מגורים ממשלתיות עבור המשקיע ובני משפחתו
האגרות הממשלתיות נפרדות מההשקעה ומהשכר המקצועי. בדפי ההליך הלאומי למסלולי ה-€250,000 מפורטים €2,000 עבור בקשת התושבות של המשקיע הראשי ו-€16 עבור הנפקת הכרטיס, לסך כולל שפורסם של €2,016. בני המשפחה מגישים בקשות משלהם ועליהם לעמוד בכללי הקשר המשפחתי ובכללי ההוכחה.
- משקיע ראשי: דמי תושבות בסך €2,000, בתוספת דמי הנפקת כרטיס בסך €16.
- בן משפחה בוגר העומד בתנאים: ההנחיות האזוריות העדכניות מציינות סכום של €150, בתוספת דמי הנפקת הכרטיס בסך €16.
- בן משפחה קטינה העומדת בתנאי הזכאות: פטורה מתשלום דמי התושבות בסך €150, בהתאם להנחיות שפורסמו, אך עדיין נדרשת לשלם את דמי הכרטיס בסך €16.
- זכאות משפחתית עשויה לכלול בן/בת זוג או בן/בת זוג זכאי/ת, ילדים רווקים מתחת לגיל 21 וקרובי משפחה מדרגה ראשונה של בני הזוג או בני הזוג הזכאים, בכפוף להגדרות הנוכחיות, לכללי המשמורת, לכללי המעמד האזרחי ולכללי הראיות. מעמדו של ילד לאחר גיל 21 מחייב תכנון נפרד בהתאם להוראות החלות על תושבות של תלויים.
- קוד התשלום האלקטרוני שהונפק או הודעת הרשות קובעים את הסכום לתשלום. יש לבדוק מחדש את העמלות מיד לפני הגשת הבקשה או חידושה.
עלויות מקצועיות ועלויות העסקה: התעקשו על פירוט מפורט של היקף השירותים
הרשויות ביוון אינן מפרסמות אחוז כולל ואחיד עבור נוטריון, עורך דין, מהנדס, מתווך ורישום מקרקעין. הסכום תלוי בנכס, בערכו, בהיסטוריית הבעלות, בתיק הטכני, במימון, בתהליך ובשירותים הכלולים. לפיכך, תקציב אחראי מבוסס על הצעות מחיר מפורטות בכתב, ולא על אחוז שיווקי.
- בדיקת נאותות משפטית עצמאית: היסטוריית הבעלות והזכויות, משכנתאות, שעבודים, עיקולים, תביעות, זכויות מעבר, סיכונים תכנוניים וחוזיים. בדיונים אחרונים עם יועצים משפטיים תוארה בדיקת רישומים ציבוריים לטווח ארוך ופתרון שעבודים כנוהג מקובל במשרד; אין בכך כדי להחליף את ההסכמה על ההיקף המדויק של הנכס הנבחר.
- עבודות טכניות והנדסיות: סקר, בדיקת השימוש החוקי ובדיקת השטח, בדיקות היתרי בנייה והסדרת מעמד, תעודות אנרגיה או תעודות טכניות, וכן הדו"ח המקצועי הנדרש למסלול הסבה או למסלול מבנים מוגנים.
- שירותי נוטריון ועריכת חוזים: מסמכי הזמנה או מסמכים מקדימים, ניסוח ובדיקה של שטר הקניין הסופי, תעודות, ייפוי כוח ותמיכה בביצוע. יש לאשר את מע"מ בחשבוניות מקצועיות, ככל שהדבר רלוונטי.
- עלויות הקדסטר או רישום המקרקעין: דמי הרישום נקבעים עבור שטר הבעלות והנכס, ומופיעים בהודעת החוב הרשמית. דמי תעודה קטנים הם נפרדים, ואין לבלבל אותם עם עלות הרישום המלאה.
- תיווך ואיתור נכסים: יש לזהות מי מייצג את מי, את בסיס העמלה, את הטיפול במע"מ, את הסדרי ההפניה, וכן האם מחיר הנכס כולל את עלויות השיווק.
- הגירה וניהול: מספר מס AFM, תמיכה בפתיחת חשבון בנק במידת הצורך, עותקים מאושרים, אפוסטיל או אימות קונסולרי, תרגומים רשמיים, שירותי שליחויות, תמיכה בהגשת בקשות או חידוש בקשות בנושא נסיעות ומגורים באמצעות נתונים ביומטריים.
לשיפוצים ולמבנים המוגדרים כאתרי מורשת נדרש תקציב נפרד למקרי חירום
סכום המינימום הנדרש של €250,000 אינו מגביל את העלויות הכרוכות בהפיכת הנכס לחוקי, ראוי למגורים, ניתן לביטוח או הגיוני מבחינה מסחרית. לפני הרכישה, יש להשיג דוח טכני, לוח זמנים ריאלי לעבודות, תיאור היקף העבודה של הקבלן, ניתוח תכנוני ותקציב למקרי חירום. החוזה צריך לקבוע את חלוקת האחריות לגבי הפרות קיימות, היתרים, הוכחת השלמת הפרויקט ועיכובים.
- מסלול ההסבה: יש לאמת את השימוש החוקי הקודם, את התאריך ואת השלמתו החוקית של המעבר לשימוש למגורים, את סיווג השטח העיקרי ואת חוות הדעת ההנדסית הנדרשת במסגרת הליך ההגירה.
- מסלול מבנים מוגנים: יש לתמחר את עלות השיקום או הבנייה מחדש המלאים, אישורי שימור, יועצים מומחים, סיכוני קבלן והראיות הנדרשות לחידוש הראשון. אי השלמת השיקום הנדרש עלולה לסכן את חידוש הוויזה, גם אם מחיר הרכישה שולם.
- ביטוח ומימון: מבנה יוצא דופן, נכס ריק, מגבלות שימור או הסבה לא גמורה עלולים להשפיע על הכיסוי הביטוחי, הערכת השווי, זמינות המשכנתאות ונזילות המכירה מחדש.
- אסטרטגיית השכרה: החוק הנוכחי מגביל השכרה לטווח קצר והשכרת משנה של נכסים המשמשים לתמיכה ב"Golden Visa". הדוגמה מתייחסת להשכרה לטווח ארוך, לשימוש אישי ולדירות פנויות על סמך הנחות המותרות על פי החוק, ולא לתחזית בלתי מאומתת בנוגע להשכרת דירות לנופש.
עלויות שוטפות של בעלות, מיסים וחידוש
תקציב הרכישה הוא רק השלב הראשון. בעל נכס זר חייב לרשום את הנכס כראוי במערכת דיווח הנכסים "E9" ועשוי להיות מחויב בתשלום מס "ENFIA" שנתי. הכנסות משכירות, מכירה עתידית, ירושה ובעלות באמצעות חברה עלולות ליצור השלכות מס נוספות ביוון ובמדינות זרות. יש לבחון את המבנה הנכון לפני הרכישה, ולא לאחר חתימת שטר הקניין.
- מס הנדל"ן השנתי (ENFIA), שהחישוב שלו תלוי בנתוני הנכס ובכללים החלים; מרכיב נוסף המתייחס לנכס בודד עשוי לחול כאשר שווי הנכסים הכולל ביוון עולה על הסף הקבוע בחוק.
- הוצאות משותפות של הבניין, שירותים ציבוריים, תחזוקה, תיקונים, ביטוח, אבטחה, טיפול בגינה או בבריכה, ניהול הנכס ועלויות דירה ריקה.
- הגשת דוחות מס הכנסה ביוון ותמיכה מקצועית במקרים שבהם הנכס מניב דמי שכירות או הכנסה אחרת ממקור יווני, וכן כל דיווח נדרש בתחומי השיפוט המס האחרים של הבעלים.
- הליכי חידוש לחמש שנים: דרכונים מעודכנים, ביטוח, מסמכי משפחה, בעלות על נכסים וראיות לזכאות, דמי כרטיס, תרגומים, ייעוץ ונסיעות או נתונים ביומטריים, אם נדרש במסגרת ההליך בפועל.
- עלויות וסיכונים הקשורים ליציאה מהתוכנית: תיווך, ליווי משפטי ונוטריוני, תיקוני רישום, השלכות של יציאה מוקדמת, נזילות השוק והאפשרות שמכירת הנכס המזכה תבטל את הבסיס להיתר המשקיע.
תהליך, מסמכים ולוחות זמנים ריאליים
הסדר הנכון הוא: אימות הנכס והמסלול, הכנת מסמכי מקור הכספים, בדיקת נאותות משפטית וטכנית, הסדרי מספר מס ותשלומים, פורמליות חוזיות ומיסויות, רישום, הגשת בקשת הגירה, נתונים ביומטריים והנפקת הכרטיס. ייפוי כוח יכול לסייע במספר שלבים, אך יש לעמוד בדרישות הטופס, האימות והזהות של הרשות המקבלת.
בדפי ההליך הרשמיים מצוין מועד יעד של הרשות או הערכה של כ-50 יום עבור בקשות מלאות ומפורטות, אך זהו אינו לוח זמנים מובטח מרגע הרכישה ועד קבלת הכרטיס. בחירת הנכס, בעיות טכניות, רישום, מסמכים חסרים או שפג תוקפם, תרגום, נתונים ביומטריים, בדיקת אבטחה ועומס העבודה של הרשות עלולים להאריך את התהליך הכולל. הערכות שניתנו לאחרונה בפגישות עם עורכי דין היו שונות באופן מהותי, דבר המדגיש כי על המבקשים לקבל לוח זמנים ספציפי למקרה שלהם, במקום להסתמך על הבטחות מכירה.
- מסמכים אישיים חיוניים: דרכון, הוכחת כניסה חוקית למדינה (במידת הצורך), תמונה, מסמכים המעידים על עבר פלילי, הוכחת ביטוח בריאות ומסמכים המעידים על מצב משפחתי של בני המשפחה.
- ראיות לעסקה: שטר נוטריוני סופי, תיעוד תשלומים, מסמכי מס, אישור מרשם מקרקעין או קדסטר, וכן תעודה נוטריונית המאשרת את תנאי ההשקעה הרלוונטיים.
- ראיות לתהליך: דוח טכני של מהנדס במקרה של הסבה, או מסמכי רישום כאתר מורשת ותיעוד שיקום במקרה של מבנה מוגן.
- מקור הכספים: יש לשמור על דפי חשבון בנק, אישורי העברה, מסמכים המעידים על מכירה, דיבידנדים, פעילות עסקית, ירושה או מתנה, תיעוד מס ומסמכי בעלות בפועל, המסבירים את תנועת הכספים במלואה.
מגורים, עבודה, תושבות לצורכי מס ואזרחות הן סוגיות נפרדות
כרטיס המשקיע הוא היתר שהייה יווני לתקופה של חמש שנים הניתן לחידוש. ההנחיות הנוכחיות קובעות כי היעדרות מיוון אינה מונעת חידוש כל עוד מתקיימים תנאי הזכאות, אך היתר זה כשלעצמו אינו מקנה זכות לעבודה בשכר. כמו כן, הוא אינו הופך את המחזיק בו לתושב מס יווני. הרשות לניהול נכסי זרים (AADE) מיישמת מבחני תושבות מס נפרדים, לרבות כללי נוכחות וכללי "מרכז האינטרסים החיוניים", בעוד שמדינה אחרת עשויה להמשיך להתייחס לאדם כתושב על פי החוק שלה או על פי אמנה.
תושבות במסגרת ה-Golden Visa אינה מהווה אזרחות באמצעות השקעה. קבלת אזרחות יוונית באמצעות התאזרחות רגילה מחייבת הגשת בקשה נפרדת והוכחת תושבות חוקית, שליטה בשפה, השתלבות כלכלית וחברתית ותנאים נוספים. אסטרטגיית השקעה הכוללת שהייה קצרה עשויה שלא ליצור את התושבות בפועל או את ההשתלבות הנדרשות למסלול זה. מעמד של תושב לטווח ארוך באיחוד האירופי נפרד אף הוא מכרטיס המשקיע.
טעויות נפוצות שהופכות מחיר סביר לבעיה יקרה
- נעשה שימוש בסף אזורי מיושן של €500,000 במקום הסף הסטנדרטי הנוכחי של €400,000 מחוץ לאזורים המיועדים בסך €800,000.
- בהנחה שכל נכס בשווי €250,000 עומד בתנאים, מבלי לאמת את חוקיות ההמרה, את מועד הרכישה, את מעמדו כאתר מורשת, את חובות השיקום ואת הראיות הנדרשות על פי Article 100.
- אין להתייחס לרשימת מסמכי ההגירה כתחליף לבדיקת נאותות עצמאית מצד הרוכש בנושאי בעלות, שעבודים, תכנון, היבטים טכניים וחוזים.
- חישוב מס העברה מתבצע אך ורק על בסיס המחיר המפורסם, ללא אימות הערך החייב במס, הטיפול במע"מ והחוק התקף בעת השלמת העסקה.
- יש לקחת בחשבון עלויות נמוכות מהצפוי עבור שיפוצים, הסדרת מעמד, ביטוח, הוצאות משותפות, מס ה-ENFIA, ניהול, תקופות שבהן הנכס עומד ריק, מסמכים משפחתיים והליכי חידוש.
- הסתמכות על הכנסות מהשכרה לטווח קצר, למרות מגבלות השימוש הקבועות בחוק על נכסים העומדים בתנאי הזכאות.
- אין להתייחס להערכת משך ההליך של 50 יום או לאומדן המעשי של עורך הדין כתאריך מובטח לאישור מתחילת התהליך ועד סופו.
- ההנחה כי אין דרישת שהייה מינימלית לצורך הגירה פירושה מעמד אוטומטי של "לא תושב" לצורכי מס, מעמד קבוע במדינה אחרת באיחוד האירופי או מסלול מובטח לקבלת אזרחות.
השלב הבא
עיין ב- תוכנית "Greece Golden Visa", ואז קבעו פגישת ייעוץ חסויה יש לבדוק את ההנחות בנוגע לנכס, למשפחה, לראיות ולעלות הכוללת לפני החתימה או העברת הכספים.
תאריך העדכון האחרון: 19 באוקטובר 2026. מדריך זה מספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מס, השקעות, פיננסי, הנדסי או נדל"ני. כללים, אגרות, טיפול מס, נוהלי הרשויות ותוצאות אישיות עשויים להשתנות. יש לקבל ייעוץ עדכני מאנשי מקצוע ויועצים יוונים בעלי רישיון מתאים בכל תחום שיפוט רלוונטי לפני השקעת הון.
