Golden Visa Griechenland vs. Daueraufenthalt Zypern

Kurzantwort: Griechenland für Schengen-Mobilität, Zypern für einen dauerhaften Statusrahmen

Beide Programme verknüpfen Aufenthalt und Investition, sind rechtlich aber nicht gleich. Griechenland erteilt eine fünfjährige, verlängerbare Daueraufenthaltserlaubnis für Investoren. Zypern erteilt ein Immigration Permit mit unbefristetem Aufenthaltsrecht; die Karte für Erwachsene wird alle zehn Jahre ersetzt.

Entscheidend sind nicht allein die beworbenen Einstiegspreise, sondern zulässige Anlagen, laufendes Einkommen, Familienkreis, geplante Besuche, Schengen-Mobilität und ein etwaiger Wunsch nach lokaler Beschäftigung.

• Griechenland passt meist zu Anlegern, die eine griechische Basis, Kurzreisen im Schengen-Raum und die Einbeziehung qualifizierter Eltern priorisieren und einen Fünfjahreszyklus akzeptieren.
• Zypern passt meist zu Familien mit mindestens €50,000 gesichertem Jahreseinkommen plus Zuschlägen, die ein unbefristetes Recht wünschen und Jahresnachweise sowie die Zweijahres-Abwesenheitsregel einhalten.

Entscheidungsmatrix: Unterschiede mit praktischer Wirkung

• Status: Griechenland erteilt eine fünfjährige Karte, die bei fortbestehender Anlage und erfüllten Bedingungen jeweils verlängert wird. In Zypern ist das Recht unbefristet; die Erwachsenenkarte läuft nach zehn Jahren ab.
• Kapital: griechische Immobilienwege erfordern regelmäßig €800,000 in bestimmten Hochpreisgebieten, €400,000 anderswo oder €250,000 bei geeigneter Umnutzung zu Wohnraum beziehungsweise denkmalgeschützten Gebäuden. Zypern verlangt mindestens €300,000 in einer zugelassenen Kategorie, gegebenenfalls zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Einkommen: Für Griechenlands Immobilien-Golden-Visa besteht kein mit Zypern vergleichbarer laufender Schwellenwert. Zypern verlangt mindestens €50,000 gesichertes Jahreseinkommen, plus €15,000 für den Ehegatten und €10,000 je unterhaltsberechtigtem minderjährigem Kind.
• Familie: Griechenland umfasst Ehegatten oder eingetragenen Partner, unverheiratete Kinder unter 21 und die Eltern beider Ehegatten; von 21 bis 24 kann ein autonomer Titel möglich sein. Zypern umfasst Ehegatten und Kinder unter 18 sowie eine Sonderregel für abhängige Studierende von 18 bis 25. Eltern sind nicht genannt.
• Präsenz: Abwesenheit allein verhindert die griechische Verlängerung nicht. In Zypern muss eine Familie im Ausland binnen eines Jahres Aufenthalt begründen; nach zwei Jahren Abwesenheit oder Daueraufenthalt im Ausland geht das Recht verloren.
• Reisen und Arbeit: Griechenland gehört zum Schengen-Raum. Zypern war am Prüftag noch nicht vollständig Teil des Raums ohne Binnengrenzkontrollen. Keiner der Titel ist eine allgemeine Arbeitserlaubnis; Zypern verlangt eine Nichterwerbserklärung mit veröffentlichten Ausnahmen für Direktoren und Anteilseigner.
• Pflichten: Griechenland verlangt Erhalt der Anlage und Verlängerungsvoraussetzungen. Zypern verlangt jährlich Anlage- und gegebenenfalls Krankenversicherungsnachweise; Erwachsene reichen alle drei Jahre Strafregisterauszüge ein.

Welche Investition und welches Einkommen qualifizieren?

In Attika, der Regionaleinheit Thessaloniki, Mykonos und Thira sowie auf Inseln mit mehr als 3,100 Einwohnern beträgt der griechische Standardwert €800,000, sonst €400,000. Regelmäßig sind eine einzige Immobilie und mindestens 120 m² Hauptnutzfläche erforderlich.

€250,000 sind kein allgemeiner Niedrigpreisweg. Er gilt für eine Immobilie, deren Hauptflächen vor Antragstellung von anderer Nutzung in Wohnen umgewandelt wurden, oder für geeignete denkmalgeschützte Gebäude mit Sanierungsbedarf. Neue Golden-Visa-Objekte dürfen nicht entgegen dem Verbot kurzfristig vermietet werden; die Sanierung muss vor der ersten Verlängerung abgeschlossen sein.

Zypern veröffentlicht vier Kategorien. Die Mittel müssen grundsätzlich aus dem Ausland stammen und über den vorgesehenen zyprischen Finanzweg fließen. Veräußerung ohne sofortigen gleich- oder höherwertigen Ersatz kann zur Aufhebung führen.

• Option A: erstmalig vom Bauträger verkaufte Wohnung oder Haus für mindestens €300,000 zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Option B: sonstige Immobilien wie Büros, Geschäfte, Hotels oder verbundene Projekte ab insgesamt €300,000; Wiederverkaufsobjekte sind möglich.
• Option C: mindestens €300,000 Eigenkapital einer operativen zyprischen Gesellschaft mit physischer Präsenz und wenigstens fünf Beschäftigten.
• Option D: mindestens €300,000 in Anteile eines geeigneten zyprischen AIF, AIFLNP oder RAIF mit Anlagen in Zypern.
• Bei A muss das Einkommen aus dem Ausland stammen; bei B, C oder D darf es nach der veröffentlichten Regelung ganz oder teilweise aus Zypern kommen.

Familienregeln können wichtiger sein als der Anlageunterschied

Griechenland ist oft stärker für drei Generationen. Zypern kann für die Kernfamilie passen; die Regeln für erwachsene Kinder sind jedoch vor der Kapitalbindung zu prüfen.

• Griechenland: Ehegatte oder anerkannter Partner, unverheiratete Kinder unter 21 und direkte Vorfahren des Investors und Ehegatten; die aktuelle Weisung behandelt auch autonome Titel von 21 bis 24.
• Zypern: Ehegatte und Kinder unter 18. Unverheiratete, finanziell abhängige Auslandsstudierende von 18 bis 25 beantragen getrennt; je Kind sind weitere €10,000 Jahreseinkommen nachzuweisen.
• Ein so erteilter Titel bleibt nach dem 25. Geburtstag oder späterem Wegfall von Studium oder Abhängigkeit gültig; künftige Ehegatten oder Minderjährige können nicht hinzugefügt werden.
• Für unabhängige erwachsene Kinder wird die Anlage von €300,000 mit ihrer Anzahl multipliziert; jedes Kind muss eigene €50,000 Einkommen plus Familienzuschläge nachweisen.
• Sorge-, Zustimmungs-, Geburts-, Ehe- und Partnerschaftsurkunden sind früh vorzubereiten; Übersetzung, Apostille oder Legalisierung richten sich nach Aussteller und Behörde.

Präsenz, Verlängerung, Reisen und realistische Kosten

Aufenthaltstitel, tatsächliche Anwesenheit und Reiserechte sind verschieden. Die griechische Flexibilität erzeugt weder Steuerwohnsitz noch Einbürgerungszeiten. Zypern nennt das Recht dauerhaft, wendet aber die Zweijahresgrenze und laufende Prüfungen an.

• Griechische Behördenebene: aktuell €2,000 elektronische Aufenthaltsgebühr und €16 Kartendruck für den Hauptinvestor; Familien- und spätere Gebühren sind aktuell zu prüfen.
• Zyprische Behördenebene: €500 pro Antrag sowie €70 je Person, die ein Alien Registration Certificate benötigt.
• Griechenland: zusätzlich Immobiliensteuer, Notar, unabhängige Rechts- und Technikprüfung, Grundbuch/Kataster, Versicherung, Übersetzungen und Bankkosten einplanen. Einen ehrlichen Einheitspreis gibt es nicht.
• Zypern: Mehrwertsteuer oder Übertragungsgebühr, Rechts- und Objektprüfung, Bewertung, Registrierung, Übersetzung, Versicherung und Bankkosten. Bei Mehrwertsteuer fällt laut Lands and Surveys keine Übertragungsgebühr an; sonst gelten veröffentlichte Sätze und Ermäßigungen.
• Nicht nur €250,000 mit €300,000 vergleichen: Das griechische Objekt kann Umnutzungs- oder Sanierungsrisiko haben; die zyprische Neubaugrenze versteht sich vor Mehrwertsteuer und neben dem Einkommenstest.
• Griechenland garantiert in den verwendeten Quellen keine Frist. Zypern schätzt für eine vollständige, regelkonforme Akte rund zwei Monate; dies ist keine Genehmigungszusage.

Verfahren und Dokumente im Überblick

Bei beiden Wegen müssen Vertrag, Bankspur, Steuerunterlagen, wirtschaftlich Berechtigte und Mittelherkunft übereinstimmen. Unerklärte Vermittler, Bargeldbewegungen oder Namensabweichungen schaffen vermeidbare Risiken.

• Griechenland: Artikel-100-Kategorie und regionalen Wert vor Unterschrift oder nicht erstattbarer Zahlung klären; Titel, Planung, Technik, Steuer und zulässige Nutzung unabhängig prüfen.
• Griechenland: vorgeschriebene Zahlung und notarielle Urkunde dokumentieren; Reisepass, rechtmäßige Einreise, Versicherung, Formulare, Gebühren, Immobilien- und Familiennachweise sowie Biometrie vorbereiten.
• Zypern: eine der vier Kategorien wählen, Unterkunft bestätigen und qualifizierte Mittel dokumentiert aus dem Ausland übertragen.
• Zypern: MIP2, Steuererklärung oder Bestätigung eines unabhängigen Buchprüfers, Transfers, Anlageunterlagen, Strafregister, Versicherung und beglaubigte Übersetzungen vorbereiten.
• Persönlich oder über Bevollmächtigte beim Migration Department einreichen und Ankunft sowie Karte fristgerecht erledigen.
• In beiden Staaten einen vom Verkäufer oder Vermittler unabhängigen örtlichen Anwalt und Steuerberatung in jeder betroffenen Jurisdiktion einsetzen.

Steuerwohnsitz und Staatsangehörigkeit sind getrennte Entscheidungen

Ein Titel bestimmt den Steuerwohnsitz nicht allein. Griechenland kann ihn wegen ständiger oder hauptsächlicher Wohnung, gewöhnlichen Aufenthalts, Mittelpunkts der Lebensinteressen oder mehr als 183 Tagen in zwölf Monaten annehmen, vorbehaltlich Ausnahmen und Abkommen.

Zypern kennt die 183-Tage-Regel und eine kumulative 60-Tage-Regel mit mindestens 60 Tagen, qualifizierenden zyprischen Bindungen und dauerhafter Wohnung. Immigration Permit und zyprischer Steuerwohnsitz sind daher nicht identisch.

Keines ist Staatsbürgerschaft durch Investition. Griechenland stellt eigene Aufenthalts- und Sachvoraussetzungen; lange Abwesenheit trotz möglicher Verlängerung baut nicht automatisch Einbürgerung auf. Zypern verlangt derzeit zwölf zusammenhängende Monate unmittelbar vor Antrag, sieben kumulierte Jahre in den vorherigen zehn, Griechisch B1 und weitere Bedingungen.

Häufige Fehler, die das Ergebnis verändern

• Jedes griechische Objekt zu €250,000 ohne Prüfung von Umnutzung, Nutzung, Denkmalschutz und Ein-Objekt-Regel für zulässig halten.
• Ein Golden-Visa-Objekt trotz geltender Beschränkung zur Kurzzeitvermietung kaufen.
• Zyprische Mehrwertsteuer in €300,000 einrechnen oder €50,000 Einkommen, €15,000 Ehegatten- und €10,000 Kinderzuschlag übersehen.
• Zypern wegen vermeintlich automatischer Schengen-Mobilität oder Griechenland wegen eines allgemeinen Arbeitsrechts wählen.
• Eltern oder erwachsene Kinder erst nach der Investition prüfen und Verkäufermarketing anstelle unabhängiger Rechts-, Planungs-, Regulierungs-, Finanz- und Mittelherkunftsprüfung verwenden.
• Geringe migrationsrechtliche Präsenz mit steuerlicher Nichtansässigkeit oder Einbürgerung verwechseln und eine Schätzung als Garantie behandeln.

Nächster Schritt

Prüfen Sie das Golden-Visa-Programm Griechenlands und das Daueraufenthaltsprogramm Zyperns und buchen Sie ein vertrauliches Gespräch, bevor Sie Kapital binden.

Zuletzt geprüft: 21. September 2026. Dieser Leitfaden dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer-, Anlage- oder Finanzberatung. Regeln, Gebühren, Verwaltungspraxis und Einzelfallergebnisse können sich ändern. Nutzen Sie zugelassene griechische und zyprische Fachleute sowie Beratung in jeder betroffenen Steuerjurisdiktion.