التأشيرة الذهبية اليونانية: التكاليف بعد ثمن العقار

الإجابة المختصرة: سعر العقار هو الحد الأدنى، وليس الميزانية الإجمالية

يجب أن تتضمن ميزانية العقارات الخاصة بـ«Greece Golden Visa» سعر الشراء المؤهل، وضريبة الاستحواذ، ورسوم تصريح الإقامة، والعناية الواجبة القانونية والفنية، وعقد التوثيق، والتسجيل في السجل العقاري أو الكادستر، والتأمين، والترجمة، وتصديق الوثائق. كما يمكن أن تنشأ تكاليف مادية تتعلق بالبناء والتخطيط والترميم في حالة التحويل أو المباني المدرجة في قائمة المباني التاريخية. بعد الشراء، يجب على المالكين تخصيص ميزانية لضريبة العقارات السنوية (ENFIA)، والصيانة، والمرافق، والتأمين، والإدارة، وأي التزامات ضريبية أو إدارية يونانية مرتبطة بالعقار أو دخل الإيجار.

باستخدام ضريبة نقل ملكية العقارات الحالية البالغة 3% بالإضافة إلى الرسوم البلدية التي تعادل 3% من تلك الضريبة، وبافتراض أن القيمة الخاضعة للضريبة تساوي سعر الشراء وأن نظام ضريبة نقل الملكية ينطبق، فإن عملية شراء بقيمة €250,000 تنتج ضريبة نقل ملكية قدرها €7,725. وبإضافة رسوم تصريح الإقامة الرئيسية المعلنة البالغة €2,016، يصل المبلغ الإجمالي إلى €259,741 كحد أدنى قبل احتساب أي تكاليف متغيرة متعلقة بالخدمات المهنية والتسجيل والتجديد والحيازة. ويبلغ هذا الحساب المحدود €414,376 عند €400,000 و€826,736 عند €800,000. هذه أمثلة تخطيطية وليست عروض أسعار شاملة.

• يمكن أن يناسب هذا المسار المستثمر من خارج الاتحاد الأوروبي الذي يرغب بشكل مستقل في امتلاك عقار يوناني مناسب، ويقدّر قيمة بطاقة الإقامة القابلة للتجديد لمدة خمس سنوات، ولا يحتاج إلى حقوق العمل بأجر بموجب تصريح المستثمر.
• قد لا يناسب هذا الدليل المشتري الذي يقترب من الحد الأدنى المعلن، أو الذي يحتاج إلى العقار لتوليد دخل من الإيجار قصير الأجل، أو الذي يتوقع أن تحل مراجعة طلب الهجرة محل إجراءات التحقق من سلامة العقار، أو الذي يفترض أن التواجد الفعلي المحدود يؤدي إلى الحصول على الإقامة الضريبية أو الجنسية اليونانية.

لمحة عن التكاليف: ما الذي تعنيه فعليًّا مبالغ €250,000, و€400,000، و€800,000

تُبرز الأمثلة أدناه سعر العقار، وضريبة التحويل الحالية، ورسوم تصريح الإقامة المعلنة للمتقدم الرئيسي. وتفترض هذه الأمثلة عدم وجود إعفاء للمنزل الأول، وعدم تطبيق ضريبة القيمة المضافة، وعدم وجود قيمة خاضعة للضريبة أعلى، وعدم وجود هيكل خاص للمعاملة. يجب على محامٍ ومستشار ضريبي تأكيد الوعاء الضريبي والمعاملة الضريبية قبل التوقيع أو تحويل الأموال.

• مثال على المسار الخاص بقيمة €250,000: عقار بقيمة €250,000 + ضريبة تحويل بقيمة €7,725 + رسوم التصريح الأساسي بقيمة €2,016 = €259,741 قبل تكاليف كاتب العدل والتسجيل والرسوم القانونية والهندسية والسمسرة والتأمين والترجمة والتجديد والتكاليف الجارية.
• مثال للمسار القياسي بقيمة €400,000: عقار بقيمة €400,000 + ضريبة نقل ملكية بقيمة €12,360 + رسوم التصريح الأساسي بقيمة €2,016 = €414,376 قبل احتساب تكاليف المعاملات والملكية المتغيرة.
• مثال للمسار القياسي بقيمة €800,000: عقار بقيمة €800,000 + ضريبة نقل ملكية بقيمة €24,720 + رسوم التصريح الأساسي بقيمة €2,016 = €826,736 قبل تكاليف المعاملات والملكية المتغيرة.
• مثال توضيحي بشأن الأسرة: تحدد الإرشادات الإقليمية الحالية مبلغ €150 لطلب إقامة أحد أفراد الأسرة البالغين و€16 لبطاقة الإقامة، في حين يُعفى القاصر من رسوم ال€150 ولكنه لا يزال يدفع رسوم البطاقة البالغة €16. وعلى هذا الأساس، تبلغ تكلفة تصاريح الإقامة للمتقدم الرئيسي وزوجته وطفلين قاصرين €2,214,، رهناً بإشعارات الدفع السارية وأهلية كل شخص.

اختر مسار العقار المؤهل قبل حساب التكاليف

لا يحدد الإطار الحالي للمادة Article 100 حدًا أدنى موحدًا لقيمة العقار. فالموقع ونوع العقار والاستخدام القانوني ومساحة الأرضية والتوقيت هي العوامل التي تحدد المسار المؤهل. ولا تُعتبر العبارات التسويقية دليلاً؛ بل يجب أن يدعم العقد والملف الفني والشهادة الموثقة وسجل التسجيل الفئة المختارة.

• المسار القياسي بقيمة €800,000: ينطبق على منطقة أتيكا، والوحدة الإقليمية لثيسالونيكي، وميكونوس، وثيرا، والجزر التي يزيد عدد سكانها عن 3,100. يجب أن يتعلق الاستثمار عمومًا بعقار واحد تبلغ مساحته الرئيسية 120 مترًا مربعًا على الأقل.
• المسار القياسي بقيمة €400,000: ينطبق على مناطق أخرى في اليونان. ويتطلب أيضًا بشكل عام عقارًا واحدًا بمساحة رئيسية لا تقل عن 120 متر مربع.
• مسار التحويل بقيمة €250,000: ينطبق على عقار واحد حيث يستوفي التحويل القانوني للمساحة الرئيسية إلى استخدام سكني الشروط القانونية المتعلقة بالتوقيت والأدلة. لا ينطبق الحد الأدنى البالغ 120 متر مربع، ولكن من الضروري تقديم تقرير مهندس وملف تقني وتخطيطي مطابق للمتطلبات.
• مسار العقارات المدرجة في قائمة التراث بقيمة €250,000: ينطبق على عقار واحد مدرج في قائمة التراث ويتطلب ترميمًا أو إعادة بناء. لا ينطبق الحد الأدنى للمساحة البالغ 120 متر مربع، لكن إتمام الترميم المطلوب مرتبط بتجديد التأشيرة، لذا قد يقلل سعر الشراء بشكل كبير من الالتزام الرأسمالي الفعلي.
• انخفاض الحد الأدنى لا يعني تلقائيًا أن المعاملة تنطوي على مخاطر أقل. فقد تضيف حالات التحويل والترميم مخاطر تتعلق بالتخطيط والمقاولين والتأخير والمواصفات والطوارئ والتجديد، وهي مخاطر قد لا تنطوي عليها العقارات القياسية التي تتوافق بالفعل مع المعايير.

ضريبة العقارات عند الشراء: 3.09% في المثال التخطيطي القياسي

تشير هيئة AADE إلى أن ضريبة نقل ملكية العقارات تبلغ حاليًا 3% من القيمة الخاضعة للضريبة، مع رسوم بلدية تعادل 3% من الضريبة الأساسية. مما ينتج عنه معدل فعلي يبلغ 3.09% في الحالة العادية. قد لا تكون القيمة الخاضعة للضريبة مطابقة دائمًا للسعر المتفق عليه، وقد تتطلب المعاملات مع المطورين مراجعة منفصلة لقواعد ضريبة القيمة المضافة. لا تقم بتطبيق نسبة مئوية على السعر المعلن دون التأكد من المعاملة الضريبية الفعلية.

أعلنت وزارة المالية عن نيتها زيادة ضريبة نقل ملكية العقارات السكنية من 3% إلى 15% بالنسبة لبعض المشترين من الأشخاص الطبيعيين من دول ثالثة اعتبارًا من 1 يوليو 2027. لا يعتبر هذا الدليل ذلك الإعلان بمثابة قانون ساري المفعول. يجب على المشترين الذين قد يتم إتمام صفقاتهم في ذلك التاريخ أو بعده الحصول على تأكيد بشأن التشريع النهائي ونطاقه والاستثناءات والأساس الضريبي ومعاملة الضريبة البلدية قبل الاعتماد على أي ميزانية.

رسوم الإقامة الحكومية للمستثمر وعائلته

الرسوم الحكومية منفصلة عن الاستثمار وعن الرسوم المهنية. تذكر صفحات الإجراءات الوطنية الخاصة بمسارات الاستثمار بقيمة €250,000 مبلغ €2,000 لطلب الإقامة الخاص بالمستثمر الرئيسي و€16 لإصدار البطاقة، ليصبح المجموع المعلن €2,016. يقوم أفراد الأسرة بتقديم طلباتهم الخاصة ويجب عليهم استيفاء قواعد العلاقة وتقديم الأدلة المطلوبة.

• المستثمر الرئيسي: €2,000 رسوم الإقامة بالإضافة إلى €16 رسوم إصدار البطاقة.
• أفراد الأسرة البالغون المؤهلون: تشير الإرشادات الحالية للخدمة الإقليمية إلى مبلغ €150 بالإضافة إلى رسوم البطاقة البالغة €16.
• أفراد الأسرة القاصرون المؤهلون: يُعفون من رسوم الإقامة البالغة €150 وفقًا للإرشادات المنشورة، مع استمرار وجوب دفع رسوم البطاقة البالغة €16.
• يمكن أن تشمل أهلية الأسرة الزوج أو الشريك المؤهل، والأبناء غير المتزوجين الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، والأسلاف المباشرين للزوجين أو الشركاء، وفقًا للتعريفات الحالية وقواعد الحضانة والحالة المدنية وقواعد الإثبات. ويتطلب وضع الطفل بعد بلوغه سن 21 عامًا تخطيطًا منفصلاً بموجب أحكام الإقامة الخاصة بالمعالين المعمول بها.
• يحدد رمز الدفع الإلكتروني الصادر أو الإشعار الصادر عن الجهة المختصة المبلغ المستحق. يرجى إعادة التحقق من الرسوم مباشرةً قبل تقديم الطلب أو التجديد.

التكاليف المهنية وتكاليف المعاملات: اصر على الحصول على قائمة مفصلة بنطاق العمل

لا تنشر السلطات اليونانية نسبة مئوية شاملة موحدة للخدمات التي يقدمها كاتب العدل والمحامي والمهندس والوسيط والمسّاح. يعتمد المبلغ على العقار وقيمته وتاريخ ملكيته والملف الفني والتمويل والطريقة والخدمات المشمولة. ولذلك، فإن الميزانية المسؤولة تعتمد على عروض أسعار مكتوبة ومفصلة بدلاً من النسبة المئوية الترويجية.

• التحقق القانوني المستقل: تاريخ الملكية وحقوق الملكية، والرهون العقارية، وحقوق الحجز، وعمليات المصادرة، والمطالبات، وحقوق الارتفاق، والمخاطر التخطيطية والتعاقدية. وقد وصفت المناقشات الأخيرة مع المستشارين القانونيين مراجعة السجلات العامة طويلة الأمد وتسوية الرهونات على أنها ممارسة متبعة لدى الشركة؛ إلا أن ذلك لا يُعد بديلاً عن الاتفاق على النطاق الدقيق للعقار المختار.
• الأعمال الفنية والهندسية: المسح، ومراجعة الاستخدام القانوني والمساحة، والتحقق من تراخيص البناء والتسوية القانونية، وشهادات الطاقة أو الشهادات الفنية، والتقرير المتخصص المطلوب لإجراءات التحويل أو المسار الخاص بالمباني المدرجة في قائمة التراث.
• الخدمات المتعلقة بالتوثيق والعقود: المستندات التمهيدية أو الأولية، وصياغة ومراجعة العقد النهائي، والشهادات، والتوكيلات، ودعم إجراءات التنفيذ. تأكد من تضمين ضريبة القيمة المضافة في الفواتير المهنية حيثما ينطبق ذلك.
• تكاليف السجل العقاري: تُحسب رسوم التسجيل بناءً على سند الملكية والعقار، وتظهر في الإشعار الرسمي بالديون. أما رسوم الشهادات الصغيرة فهي منفصلة ولا ينبغي الخلط بينها وبين تكلفة التسجيل الكاملة.
• الوساطة العقارية وتوفير العقارات: تحديد من يمثل من، وأساس العمولة، ومعاملة ضريبة القيمة المضافة، وترتيبات الإحالة، وما إذا كان سعر العقار يشمل تكاليف التسويق.
• الهجرة والشؤون الإدارية: الرقم الضريبي (AFM)، ودعم فتح حساب مصرفي عند الحاجة، والنسخ المصدقة، وختم الأبوستيل أو التصديق القنصلي، والترجمات الرسمية، وخدمات البريد السريع، ودعم تقديم أو تجديد طلبات السفر والإقامة باستخدام البيانات البيومترية.

تتطلب عمليات التحويل والمباني المدرجة في قائمة التراث ميزانية طوارئ منفصلة

لا يمثل المبلغ المطلوب للتأهل البالغ €250,000 الحد الأقصى لتكلفة جعل العقار قانونيًا وصالحًا للسكن وقابلًا للتأمين أو مجديًا من الناحية التجارية. قبل الشراء، احصل على تقرير فني وجدول زمني واقعي للأعمال ونطاق عمل المقاول وتحليل التخطيط وخطط الطوارئ. يجب أن يحدد العقد المسؤولية عن المخالفات الحالية والتراخيص وأدلة الإنجاز والتأخيرات.

• مسار التحويل: التحقق من الاستخدام القانوني السابق للعقار، وتاريخ إتمام التحويل إلى الاستخدام السكني وإتمام الإجراءات القانونية المتعلقة به، وتصنيف المساحة الرئيسية، والأدلة الهندسية المطلوبة بموجب إجراءات الهجرة.
• مسار المباني المدرجة في قائمة التراث: قم بتقدير تكلفة الترميم أو إعادة البناء الكاملة، والموافقات المتعلقة بالتراث، ورسوم الاستشاريين المتخصصين، ومخاطر المقاول، والأدلة المطلوبة للتجديد الأول. قد يؤدي عدم إتمام الترميم المطلوب إلى تعريض التجديد للخطر حتى لو تم دفع ثمن الشراء.
• التأمين والتمويل: قد تؤثر العوامل غير المعتادة مثل طريقة البناء، أو عدم وجود مستأجرين، أو القيود المتعلقة بالتراث، أو التحويل غير المكتمل على التغطية التأمينية، والتقييم، وتوافر الرهن العقاري، وسيولة إعادة البيع.
• استراتيجية الإيجار: يقيد القانون الحالي الإيجار قصير الأجل وإعادة تأجير العقارات المستخدمة لدعم «التأشيرة الذهبية» (Golden Visa). تم وضع نموذج للإيجار طويل الأجل والاستخدام الشخصي ووجود الشواغر بناءً على افتراضات مسموح بها قانونًا، وليس كتنبؤ غير مؤكد بشأن الإيجار السياحي.

التكاليف المستمرة المتعلقة بالملكية والضرائب والتجديد

ميزانية الشراء ليست سوى المرحلة الأولى. يجب على المالك الأجنبي تسجيل العقار بشكل صحيح في نظام الإقرار العقاري «E9»، وقد يكون ملزماً بدفع ضريبة «ENFIA» السنوية. وقد تنشأ عواقب ضريبية يونانية وأجنبية إضافية نتيجة لإيرادات الإيجار، أو البيع اللاحق، أو الوراثة، أو الملكية من خلال شركة. يجب مراجعة الهيكل الصحيح قبل الشراء، وليس بعد إبرام عقد الملكية.

• ضريبة العقارات السنوية (ENFIA)، حيث يعتمد الحساب على بيانات العقار والقواعد المعمول بها؛ وقد يُطبق مكون إضافي خاص بالعقار الفردي عندما تتجاوز القيمة الإجمالية للعقارات اليونانية الحد القانوني المحدد.
• تشمل التكاليف: الرسوم المشتركة للمبنى، والمرافق، والصيانة، والإصلاحات، والتأمين، والأمن، والعناية بالحديقة أو المسبح، وإدارة العقار، وتكاليف الشغور.
• تقديم الإقرارات الضريبية اليونانية والحصول على الدعم المهني في الحالات التي تدر فيها العقارات إيرادات من الإيجار أو أي دخل آخر من مصادر يونانية، بالإضافة إلى أي إجراءات إبلاغ مطلوبة في الولايات القضائية الضريبية الأخرى التي يخضع لها المالك.
• إجراءات التجديد لمدة خمس سنوات: جوازات سفر محدثة، وتأمين، وسجلات عائلية، وإثبات ملكية العقارات وأدلة استيفاء شروط التأهيل، ورسوم البطاقة، والترجمات، والاستشارات، والسفر أو البيانات البيومترية إذا تطلبت الإجراءات الفعلية ذلك.
• تكاليف ومخاطر الخروج من البرنامج: خدمات الوساطة، والدعم القانوني والتوثيقي، وتصحيحات التسجيل، وعواقب الخروج المبكر، وسيولة السوق، واحتمال أن يؤدي بيع العقار المؤهل إلى إبطال أساس تصريح المستثمر.

الإجراءات والمستندات والجدول الزمني الواقعي

التسلسل الصحيح هو التحقق من العقار والمسار، وإعداد مصدر الأموال، وإجراء الفحص القانوني والفني اللازم، وترتيبات الرقم الضريبي والدفع، والإجراءات التعاقدية والضريبية، والتسجيل، وتقديم طلب الهجرة، والبيانات البيومترية وإصدار البطاقة. يمكن أن تدعم التوكيلات القانونية عدة خطوات، ولكن يجب الالتزام بنموذج السلطة المستقبلة ومتطلبات التصديق والهوية.

تشير صفحات الإجراءات الرسمية إلى موعد نهائي محدد من قبل الجهات المختصة أو تقدير يبلغ حوالي 50 يومًا للطلبات الكاملة المحددة، ولكن هذا الجدول الزمني لا يضمن الحصول على البطاقة فور الشراء. قد يؤدي اختيار العقار، والمشاكل الفنية، والتسجيل، والمستندات الناقصة أو منتهية الصلاحية، والترجمة، والبيانات البيومترية، والمراجعة الأمنية، وعبء العمل لدى الجهات المختصة إلى إطالة مدة العملية الإجمالية. وقد اختلفت التقديرات الأخيرة المستمدة من لقاءات مع المحامين اختلافًا جوهريًّا، مما يؤكد على ضرورة حصول المتقدمين على جدول زمني خاص بحالتهم بدلاً من الاعتماد على وعود المبيعات.

• المستندات الشخصية الأساسية: جواز السفر، وإثبات الدخول القانوني (إن وجد)، وصورة فوتوغرافية، ووثائق السجل الجنائي، وإثبات التأمين الصحي، ووثائق الحالة المدنية لأفراد الأسرة.
• أدلة المعاملة: السند النهائي الموثق، سجل المدفوعات، المستندات الضريبية، إثبات التسجيل العقاري أو المسح العقاري، والشهادة الموثقة التي تؤكد استيفاء شروط الاستثمار ذات الصلة.
• أدلة المسار: التقرير الفني للمهندس في حالة التحويل، أو وثائق الإدراج في قائمة المباني التاريخية ووثائق الترميم في حالة المباني المحمية.
• مصدر الأموال: احتفظ بكشوف الحسابات المصرفية، وتأكيدات التحويلات، وأدلة البيع، والأرباح، والأعمال التجارية، والميراث، والهدايا، والسجلات الضريبية، ووثائق الملكية الفعلية التي توضح مسار الأموال بالكامل.

الإقامة، والعمل، والإقامة الضريبية، والجنسية هي مسائل مختلفة

بطاقة المستثمر هي تصريح إقامة يوناني قابل للتجديد لمدة خمس سنوات. تنص الإرشادات الحالية على أن الغياب عن اليونان لا يمنع التجديد طالما استمرت شروط الأهلية، لكن التصريح في حد ذاته لا يمنح حقه في العمل بأجر. كما أنه لا يجعل حامله مقيمًا ضريبيًا في اليونان بمفرده. تطبق هيئةAADE معايير منفصلة لتحديد الإقامة الضريبية، بما في ذلك قواعد التواجد ومركز المصالح الحيوية، في حين قد تستمر دولة أخرى في معاملة الشخص كمقيم بموجب قانونها الخاص أو بموجب معاهدة.

الإقامة بموجب «Golden Visa» ليست جنسية عن طريق الاستثمار. تتطلب الجنسية اليونانية عن طريق التجنس العادي تقديم طلب منفصل وإثبات الإقامة القانونية، وإتقان اللغة، والاندماج الاقتصادي والاجتماعي، بالإضافة إلى شروط أخرى. قد لا تؤدي استراتيجية الاستثمار التي تتطلب إقامة قصيرة إلى إثبات الإقامة الفعلية أو الاندماج اللازمين لهذا المسار. كما أن وضع المقيم طويل الأمد في الاتحاد الأوروبي منفصل عن بطاقة المستثمر.

الأخطاء الشائعة التي تحول التكلفة المعقولة إلى مشكلة باهظة الثمن

• استخدام الحد الأدنى الإقليمي القديم البالغ €500,000 بدلاً من الحد الأدنى القياسي الحالي البالغ €400,000 خارج المناطق المحددة التي يبلغ الحد الأدنى فيها €800,000.
• بافتراض أن كل عقار بقيمة €250,000 مؤهل دون التحقق من قانونية التحويل، والتوقيت، ووضع العقار في قائمة المباني التاريخية، والتزامات الترميم، والأدلة المطلوبة بموجب Article 100.
• يجب اعتبار قائمة وثائق الهجرة بديلاً عن إجراءات العناية الواجبة المستقلة التي يقوم بها المشتري فيما يتعلق بحقوق الملكية، والرهون، والتخطيط، والمسائل الفنية، والشروط التعاقدية.
• يتم حساب ضريبة التحويل على السعر المعلن فقط دون التأكد من القيمة الخاضعة للضريبة، ومعاملة ضريبة القيمة المضافة، والقانون الساري عند إتمام الصفقة.
• يجب مراعاة ميزانية إضافية لأعمال الترميم، وتسوية الأوضاع القانونية، والتأمين، والمصاريف المشتركة، وضريبة ENFIA، والإدارة، وفترة الشغور، ووثائق الأسرة، وأعمال التجديد.
• الاعتماد على دخل الإيجار قصير الأجل على الرغم من القيود القانونية المفروضة على استخدام العقارات المؤهلة.
• يُحذر من اعتبار تقدير مدة الإجراء البالغ50 يومًا أو التقدير العملي للمحامي بمثابة تاريخ مضمون للموافقة من البداية إلى النهاية.
• بافتراض عدم وجود حد أدنى لمدة الإقامة، فإن ذلك يعني عدم الإقامة الضريبية تلقائيًا، أو الحصول على وضع دائم في دولة أخرى من دول الاتحاد الأوروبي، أو مسار مضمون للحصول على الجنسية.

الخطوة التالية

راجع برنامج «Greece Golden Visa»، ثم احجز استشارة سرية للتحقق من الافتراضات المتعلقة بالعقارات والأسرة والأدلة والتكلفة الإجمالية قبل التوقيع أو تحويل الأموال.

آخر مراجعة: 19 أكتوبر 2026. يقدم هذا الدليل معلومات عامة فقط ولا يُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية أو مالية أو هندسية أو عقارية. قد تتغير القواعد والرسوم والمعاملة الضريبية وممارسات السلطات والنتائج الشخصية. احرص على الحصول على المشورة الحالية من المهنيين والمستشارين اليونانيين المرخصين بشكل مناسب في كل ولاية قضائية ذات صلة قبل استثمار رأس المال.