葡萄牙 ARI vs 希腊黄金签证

简短的回答：葡萄牙实施非房地产欧洲战略，希腊实施合格房地产

葡萄牙ARI和希腊黄金签证都给予符合资格的第三国国民在申根国家的居留权，但现在的投资逻辑几乎相反。葡萄牙 ARI 通常适合接受合格基金、研究、文化、创造就业机会或公司资本途径并能满足小额经常性居留要求的投资者。希腊通常适合想要拥有合格希腊房地产并看重五年期可续签许可证且没有最短续签停留期限的投资者。

当在发行国允许工作并且非房地产投资组合或业务策略比速度、费用或零停留结构更重要时，葡萄牙通常更适合。当独立选择的房产已经具有商业意义并且家庭不看重最低续租期限时，希腊通常更适合。这两种途径都不能保证获得批准、资本保护、决策日期、税务居住地、超出其自身规则的永久身份或公民身份。

• 如果家庭想要低停留葡萄牙居留路线，接受第一年至少 7 天，之后每两年至少 14 天，并且能够承受高额的人均政府费用和非房地产投资风险，请选择葡萄牙 ARI。
• 如果符合条件的希腊房产是目标资产，无最短居留续期规则很重要，并且投资者接受位置、面积、用途、修复、所有权、税收和流动性限制，请选择希腊黄金签证。

决策表：决定选择的差异

• 合格资产：葡萄牙将直接和间接房地产投资排除在新的 ARI 活动之外。第 100 条规定的希腊黄金签证主要是符合资格的房地产途径。
• 标题门槛：葡萄牙通常需要 50 万欧元才能获得合格的非房地产基金、研究或公司资本路线，而文化起价为 25 万欧元，工作路线需要 10 个工作岗位。希腊房产门槛为 800,000 欧元、400,000 欧元或 250,000 欧元，具体取决于地点和资产类型。
• 许可证设计：葡萄牙 ARI 是临时居留权，在当前框架下最初签发并每两年更新一次。希腊颁发为期五年的永久型投资者许可证，在资格基础继续有效的情况下，可以在接下来的五年内续签。
• 存在：葡萄牙的居留要求较低，但确实存在。希腊认为缺席并不构成续签投资者许可证的障碍。
• 就业：葡萄牙 ARI 允许在葡萄牙居住和工作，但须遵守普通专业和许可规则。希腊投资者许可证本身并不提供获得带薪就业的机会；公司、管理层或其他经济活动需要单独的法律和税务审查。
• 家庭：两者都可以涵盖配偶或认可的伴侣和子女，但年龄、学习、抚养、监护和证据规则不同。希腊明确包括配偶或伴侣的直系后代；葡萄牙要求一级后代必须有依赖性。
• 资产使用：希腊限制当前黄金签证规则中使用的财产的短期租赁，特殊转换或列入名单的建筑路线带有额外的使用或恢复条件。葡萄牙基金和公司路线承担经理、投资组合、估值、监管、流动性和执行风险。
• 申根流动性：任一国家居留许可都支持根据适用的 180 天内 90 天的规则对其他申根国家进行短期访问。它不是欧盟公民身份，也不是在另一个成员国的无限制居住。
• 长期身份：葡萄牙在法定居留期和其他条件满足后提供单独的永久居留申请。希腊将投资者卡称为永久居留权，但欧盟长期居民身份仍然是一条单独的途径，有实际居住、收入和融入条件。
• 公民身份：葡萄牙和希腊都使用单独的入籍法。短期居留许可续签绝不能被视为自动公民资格。

2026 年什么资格参加葡萄牙 ARI？

AIMA 和《外国人法》列出了五个活跃类别。投资者必须完成并维持合格活动，记录银行记录并保持许可。 “符合黄金签证资格”之类的营销标签并不是政府的保证。

• 就业机会：创造至少 10 个合格就业机会。法定的低密度规则可以改变合格情况下的定量测试，但在依赖减少之前获得特定路线的书面确认。
• 研究：至少转移 500,000 欧元用于国家科学技术系统内公共或私人机构开展的合格科学研究。
• 艺术和遗产：通过授权接收者转移至少 250,000 欧元，用于合格的艺术创作或国家文化遗产的恢复或维护。
• 集体投资：认购至少 50 万欧元根据葡萄牙法律成立的非房地产集体投资企业单位，投资日到期期限至少为 5 年，且其投资价值的至少 60% 投资于总部位于葡萄牙的公司。
• 公司资本和就业机会：转移至少50万欧元成立一家葡萄牙公司并创造5个永久就业岗位，或在法定期限内强化现有公司，同时创造至少5个永久就业岗位或维持至少10个就业岗位，包括5个永久就业岗位。
• 房地产不符合条件：葡萄牙房屋可能出于生活方式原因单独购买，但这不是 ARI 投资。基金或公司结构还需要对禁止的直接或间接财产风险进行法律审查。

2026 年什么资格获得希腊黄金签证？

移民和庇护部 2026 年 4 月发布的第 100 条通知是当前财产案件的主要操作来源。仅有门槛是不够的：确切位置、地籍身份、主要空间面积、允许使用、转换历史、修复责任、付款记录和所有权结构都必须符合。

• 80万欧元路线：阿提卡、塞萨洛尼基地区单位、米科诺斯岛、锡拉或根据最新人口普查拥有超过3,100名居民的希腊岛屿的一处房产。已建成的房产或拥有建筑许可证的房产通常需要至少 120 平方米的主要空间。
• 400,000 欧元路线：希腊其他地点的一处房产。同样的 120 平方米主空间通用规则也适用于已建成的房产或拥有建筑许可证的房产。
• 250,000欧元转换路线：一处房产的主要空间从其他合法用途转变为住宅用途。没有 120 平方米的最低面积，但变更必须在 2024 年 4 月 5 日之后、投资者许可证申请之前完成。
• 价值 250,000 欧元的列入名录建筑路线：一处房产包括名录建筑或需要修复或重建的部分。没有 120 平方米的最低面积，但完全修复或重建是首次更新的附加条件。
• 单一财产规则：当前阈值通常必须通过一项财产来满足。在同一契约和建筑物中获得的停车位和储藏室可以按照通告的详细条件处理，但不计入 120 平方米的主要空间。
• 使用限制：现行规定下取得的房产不得用于共享经济短租或转租。转换路线财产不能用作注册办事处或分支机构。违规可能导致不续签或撤销以及行政罚款。
• 付款和所有权：合格价格必须通过授权方式支付并在公证记录中得到证明。财产或符合条件的长期租约必须保持有效才能续签，但须缴纳特别修复税（如适用）。

家庭、工作权利和流动性

家庭资格会改变成本和规划风险。投资前确认每位受抚养人，特别是接近年龄限制的学生、必须证明其受抚养人的父母、共同监护权的儿童以及依赖非婚姻关系的伴侣。

• 葡萄牙：家庭团聚可以涵盖配偶或已证明的同居伴侣、未成年或无行为能力的子女、符合资格的未婚受抚养成人学生、配偶一方的受抚养一级父母以及受认可监护的未成年兄弟姐妹。
• 葡萄牙成人学生：ARI 规则允许符合资格的受抚养未婚成年子女正在学习，包括在 ARI 特定情况下在葡萄牙境外学习，但目前的抚养和入学证据仍然至关重要。
• 希腊：投资者的配偶或注册伴侣、21 岁​​以下的未婚子女以及投资者和配偶或伴侣的直系后代均可符合资格。年满 21 岁的儿童如果满足条件，可以在 24 岁之前使用法定过渡许可证。
• 单独的卡：每个家庭成员都需要申请、入境审查、保险（如果需要）、生物识别信息和个人居留卡。家庭状况的变化可能会改变继续的资格。
• 工作：葡萄牙 ARI 支持葡萄牙允许的工作和商业活动。不应假设希腊黄金签证提供普通雇员权利而选择它；受监管的职业、董事职位、所有权和活跃的业务职能需要单独的建议。
• 旅行：居住在葡萄牙或希腊并不意味着有权在欧盟其他地方定居或工作。根据适用的边境规则，申根旅行仍然是在签发国之外的短期停留流动。

居留、更新、永久居留和公民身份

• 葡萄牙居留：第一年至少 7 天，随后每两年至少 14 天。保留可靠的入境、住宿和旅行证据，而不是在更新时重建它们。
• 葡萄牙续签：维持合格投资，满足暂缓规则，保持税务和社会保障证据合规，根据要求更新刑事和投资文件，并使用有效的 AIMA 续签渠道。自 2026 年 2 月 16 日起，ARI 续订已通过 AIMA 的续订门户进行处理，并在需要时要求提供生物识别信息。
• 葡萄牙永久居留：临时居留至少五年后，如果满足当前经济状况、住宿、税收、社会保障、犯罪记录和葡萄牙语条件，则可以单独申请。尽管该卡每五年更新一次，但永久权利没有时间限制。
• 葡萄牙公民身份：根据2026年5月19日生效的法律，对于新的普通入籍案件，葡语国家和欧盟成员国国民的一般合法居住期为7年，其他国民为10年，另加语言、文化、公民、生活、刑事和安全要求。已于 2026 年 5 月 19 日待决的案件使用先前的法律。
• 希腊续签：投资者卡有效期为五年，在财产或符合条件的合同和其他条件持续的情况下可以续签同等期限。希腊境外期间并不妨碍投资者许可证续签。
• 希腊长期居留：欧盟长期居留身份与第100条投资者卡不同。持有人只有满足单独的实际居住、缺勤、收入、保险和融入要求才可以申请。
• 希腊公民身份：普通入籍通常需要连续合法居住 7 年以及适用的语言、公民、经济和社会融合条件。不停留的黄金签证续签历史本身并不是公民身份策略。

政府费用和第三方费用：比较家庭总费用，而不是总体投资

政府收费与合格投资分开，并且可能会发生变化。以下数字是 2026 年 10 月 5 日审查的官方公布金额。签发的葡萄牙 DUC 和正确的希腊 e-Paravolo 代码控制特定情况下的应付金额。

• 葡萄牙分析：AIMA 的 2026 年表格列出了 842.80 欧元标准或 632.10 欧元，以及已发布的电子渠道折扣，用于接收和分析 ARI 拨款或续展请求，包括相关的 ARI 系列请求。
• 葡萄牙首次发行：标准 8,418.90 欧元，或为投资者公布的电子减免 6,314.20 欧元，每位合格的团聚家庭成员的发行金额相同。
• 葡萄牙续签：标准 4,210.30 欧元，或投资者和每位 ARI 家庭成员公布的电子减免后 3,157.80 欧元。
• 葡萄牙第三方层：基金认购、年度管理、业绩、存托及银行费用；法律、税务和投资建议；翻译、海牙认证、核证副本、差旅和资金来源工作。文化、研究、公司和工作路线都有单独的执行和监控成本。
• 希腊许可证费用：官方行政登记处列出的投资者许可证费用为 2,000 欧元，加上卡片印刷费用为 16 欧元。目前的官方地区指南列出了每个成人家庭许可证（如适用）150 欧元，而未成年人可免交该居住费；每张发行的卡仍需支付 16 欧元的印刷费。
• 希腊财产转让税：AADE 规定按应税财产价值的 3% 征收，另加相当于主要转让税 3% 的市政税。对于特定财产或豁免，交易税务处理可能有所不同，因此公证人和税务顾问必须在签字前计算实际金额。
• 希腊第三方层：公证人、土地登记或地籍、律师、工程师和技术检查、经纪人、银行、翻译和合法化、保险、翻新、物业管理和公用事业。必须针对确切的资产报价费用和税费。
• 希腊控股层：业主必须解决年度 E9 和 ENFIA 框架、保险、维护、租金所得税合规性和最终处置成本问题。房地产是一项具有市场和流动性风险的投资，而不是可退还的政府捐款。
• 家庭效应：葡萄牙的每人发行和续订费用较高，对于大家庭来说可能会抵消较低的投资门槛。希腊的许可费可以较低，但收购、税收、恢复和持有成本却较高。

流程、文件和实际时间安排

在转移资金之前建立资金来源和所有权文件。姓名、日期、账户持有人、礼物、公司股息、贷款文件、销售收益、纳税申报表和投资支付轨迹应该在银行、公证人、经理和移民备案中讲述一个连贯的故事。

• 葡萄牙：选择一条法定路线；获得 NIF 和适当的银行安排；完成监管、法律、税务和投资尽职调查；然后通过可追踪的国际银行轨迹进行合格投资。
• 葡萄牙备案：通过 Portal ARI 提交护照、合法入境证据、健康保险、近期犯罪证明、税务识别详细信息、葡萄牙税务和社会保障合规性、银行确认和特定路线证据。支付 AIMA 显示的 DUC 并参加通知的生物识别预约。
• 葡萄牙时机：AIMA 未发布可靠的端到端 ARI 批准保证。文件更正、预约、安全检查、法庭诉讼和行政工作量可能会延长流程；切勿根据承诺的发卡日期进行投资。
• 希腊：获得 AFM 税号和银行安排，确定确切的第 100 条类别，并在具有约束力的购买之前委托独立所有权、地籍、规划、许可用途、面积、产权负担、税务和技术尽职调查。
• 希腊交易：记录授权的付款方式，签署公证书，完成所需的注册并获取确切路线的公证人、工程师和财产证明。转换和修复案例需要专家证明。
• 希腊备案：提交护照和合法入境证据、保险、照片、费用、财产和付款证据、家庭文件和授权书（如适用），然后完成生物识别和任何要求的检查。
• 希腊时间安排：国家 Mitos 登记处为具体完整的用途变更申请列出了 50 天的管理期限，但这并不是端到端的购买或批准保证。采集、注册、生物识别、安全审查、纠正和办公室工作量都在外面，或者可能会影响这个数字。
• 翻译和民事记录：在提交之前根据接收机构核实海牙认证或领事认证、认证翻译、有效期、拼写和保管或依赖证据。

税务居住地与移民居住地是分开的

当个人在相关 12 个月期间居住超过 183 天或拥有表明有意将其作为惯常居所的房屋时，葡萄牙通常将其视为纳税居民。葡萄牙居民通常根据国内法律和条约报告全球收入。低停留 ARI 卡不是税收裁决，也不会创建特殊的投资者税收制度。

希腊单独测试永久或主要居所、惯常居所、重要利益中心以及在 12 个月内居住超过 183 天，但规定的私人目的例外除外。黄金签证卡不能决定其他国家的条约居住权、受控公司风险、财产税、租赁税、继承计划或义务。

改变结果的常见错误

• 购买葡萄牙房产并期望其符合 ARI 资格，或在不检查直接和间接房地产风险的情况下接受基金结构。
• 仅针对移民营销选择葡萄牙基金，而不审查管理人、托管人、费用、估值政策、冲突、杠杆、投资组合、流动性、期限和 60% 葡萄牙公司分配。
• 假设任何价值 250,000 欧元的希腊房产都符合资格，尽管转换范围狭窄且符合列入名单的建筑条件。
• 未能确认普通 800,000 欧元或 400,000 欧元购买的希腊房产是否符合要求，且主空间至少为 120 平方米。
• 使用希腊黄金签证财产进行禁止的短期租赁、转租或不允许的转换财产业务地址。
• 忽略希腊保护建筑的修复期限或将购买价格视为修复总预算。
• 仅比较投资门槛，而忽略家庭费用、税收、基金成本、交易费用、持有成本、保险和退出风险。
• 假设希腊投资者许可证授予普通受薪就业权，或者任一许可证允许在整个欧盟居住和工作。
• 将移民身份视为税务居住地，或假设持有居留卡在其他地方结束税务居住地。
• 从低停留结构中获得有前途的公民身份。葡萄牙的普通国籍期限于 2026 年 5 月 19 日发生变化，而希腊则根据其单独的法律要求真正的居住和融入。

下一步

回顾葡萄牙 ARI 计划和希腊黄金签证计划， 然后预约保密咨询在投入资金之前测试资产、家庭、存在、工作、税务居住和长期适合性。

上次审核日期：2026 年 10 月 5 日。本指南仅提供一般信息，不构成法律、税务、投资或财务建议。规则、费用、权威实践、资产价值和个人成果可能会发生变化。在每个相关税务管辖区使用受监管的葡萄牙和希腊专业人士和顾问。