結論：シェンゲン移動性ならギリシャ、恒久的な在留枠組みならキプロス
両制度は投資と在留を結び付けますが、同じ法的地位ではありません。ギリシャは5年間有効で更新可能な投資家向け永住許可を発給します。キプロスの Immigration Permit は在留権自体が無期限ですが、成人のカードは10年ごとに交換します。
広告上の価格だけで判断すべきではありません。適格資産、継続所得、家族範囲、訪問頻度、シェンゲン移動の必要性、現地就労の希望が重要です。
- ギリシャは、ギリシャを拠点に短期のシェンゲン移動と適格な両親の帯同を重視し、5年ごとの更新を受け入れる投資家に一般に適します。
- キプロスは、年€50,000以上の安定所得と家族加算を立証し、年次確認と2年間の不在制限を守れる家族に一般に適します。
判断表：選択を左右する実務上の違い
- 地位：ギリシャのカードは5年で、投資と条件を維持すれば同期間で更新されます。キプロスの権利は無期限ですが、成人カードは10年で失効します。
- 資本：ギリシャの不動産は指定高需要地域で€800,000、その他で€400,000、適格な住宅転用・指定建造物で€250,000が一般的です。キプロスは承認された一分野に最低€300,000、該当時はVATが別途必要です。
- 所得：ギリシャの不動産ゴールデンビザにはキプロスと同様の別個の継続所得基準はありません。キプロスは年€50,000、配偶者に€15,000、扶養未成年者1人に€10,000を求めます。
- 家族：ギリシャは配偶者・登録パートナー、21歳未満の未婚子、双方の両親を含み、21～24歳は独立許可の可能性があります。キプロスは配偶者と18歳未満の子、18～25歳の扶養学生の別ルールを含みますが、公開された扶養区分に両親はありません。
- 滞在：ギリシャ国外への不在だけで更新は妨げられません。国外にいるキプロス承認家族は1年以内に居住を開始し、2年の不在または国外永住権の取得で権利を失います。
- 移動と就労：ギリシャはシェンゲン加盟国です。確認日現在、キプロスは域内国境管理のない地域に完全参加していません。いずれも一般就労許可ではなく、キプロスは公開された取締役・株主例外を除き非就労宣言を求めます。
- 継続義務：ギリシャは投資維持と更新条件が中心です。キプロスは毎年の投資証明、GESY対象外なら保険、成人は3年ごとの犯罪経歴証明を求めます。
実際に適格となる投資と所得
アッティカ、テッサロニキ地域単位、ミコノス・ティラ地域単位、人口3,100人超の島では、ギリシャの標準最低額は€800,000、その他は€400,000です。標準経路は通常、一物件かつ主用途部分120㎡以上を要します。
€250,000は一般的な低価格経路ではありません。申請前に主要部分を他用途から住宅へ転用した一物件、または修復を要する適格な指定建造物に限られます。新規ゴールデンビザ物件は禁じられた短期賃貸に利用できず、指定建造物の修復は最初の更新前に完了しなければなりません。
キプロスは4分野を公表しています。資金は原則として国外から適切なキプロス金融経路へ送金します。同額以上の適格投資へ直ちに代替せず売却・引出しをすると取消しの可能性があります。
- A：開発会社から初回販売される住宅・アパート、最低€300,000にVATを加算。
- B：事務所、店舗、ホテルや関連開発などその他不動産、合計最低€300,000。中古も対象になり得ます。
- C：実体ある事業、物理的拠点、5人以上の従業員を持つキプロス会社の株式資本に最低€300,000。
- D：投資をキプロスに保有する適格なキプロス AIF、AIFLNP または RAIF の持分に最低€300,000。
- Aの所得は国外由来でなければならず、B・C・Dは公表方針に従い全部または一部をキプロス源泉とできます。
家族要件は投資額の差より重要になり得る
ギリシャは三世代計画に有利なことが多く、キプロスは核家族に適し得ます。ただし成人子の規則は資金投入前に確認が必要です。
- ギリシャ：認められた配偶者・パートナー、21歳未満の未婚子、投資家と配偶者の直系尊属。現行指針は21～24歳の独立地位も扱います。
- キプロス：配偶者と18歳未満の子。国外で高等教育を受ける18～25歳の未婚・経済的扶養子は別申請で、1人につき年€10,000の追加所得を立証します。
- 学生ルールの許可は25歳以降または就学・扶養終了後も有効ですが、将来の配偶者や未成年子を追加できません。
- 非扶養の成人子は€300,000に対象人数を乗じ、各人が別途€50,000の所得と該当家族加算を満たします。
- 親権、同意、出生、婚姻、パートナーシップ書類を早期に準備し、翻訳、アポスティーユ等は発行国と受付官庁に応じて確認します。
滞在、更新、移動と現実的な費用
移民上の在留、実際の滞在、旅行権は別概念です。ギリシャの柔軟性は税務居住や国籍取得用の居住実績を生みません。キプロスも恒久的と呼びますが、2年不在制限と継続確認があります。
- ギリシャ政府費用：主投資家の現行電子許可手数料€2,000、カード印刷€16。家族や後続申請の手数料は最新表で確認します。
- キプロス政府費用：一申請€500、Alien Registration Certificate が必要な各人に€70。
- ギリシャでは不動産税、公証、独立した法務・技術デューデリジェンス、登記・地籍、保険、翻訳、銀行費用を別途見込みます。一律の第三者パッケージ価格はありません。
- キプロスではVATまたは移転料、法務・物件調査、評価、登録、翻訳、保険、銀行費用があります。Lands and Surveys はVAT適用時に移転料はなく、その他の料率と減免を公表しています。
- €250,000と€300,000だけを比較してはいけません。ギリシャ物件には転用・修復リスクがあり、キプロス新築住宅はVAT前で、別に所得審査があります。
- 使用したギリシャ公式資料は処理期限を保証しません。キプロスは完全・適合する申請を約2か月と見込みますが、承認の約束ではありません。
手続と書類の概要
契約、銀行経路、税務記録、実質所有者、資金源は整合すべきです。説明できない仲介者、現金移動、氏名差異は不要なリスクを生みます。
- ギリシャ：署名・返金不可の手付前に第100条の区分と地域基準を確認し、権利、都市計画、技術、税務、許可用途を独立調査します。
- ギリシャ：指定支払と公正証書取引を記録し、旅券、合法入国、保険、様式、手数料、物件・家族証明、生体情報を準備します。
- キプロス：4分野から選び、住居を確認し、適格資金を国外から証跡の残る経路で送金します。
- キプロス：MIP2、申告書または独立会計士の所得証明、送金、投資証拠、犯罪経歴、保険、翻訳認証済み身分書類を準備します。
- 本人または代理人が Migration Department に提出し、承認後の入国とカード手続を期限内に終えます。
- 両国で売主・販売者から独立した現地弁護士を使い、家族が居住・資産保有し得る全税務法域で助言を得ます。
税務居住と国籍は別の判断
許可だけで税務居住は決まりません。ギリシャは恒久的・主たる住居、常居所、重大な利害の中心、または12か月中183日超の滞在により、例外と条約を踏まえて居住者とし得ます。
キプロスには183日ルールと、最低60日の滞在、適格なキプロスとの結び付き、恒久的住居等を累積して満たす60日ルールがあります。Immigration Permit と税務居住は同じ地位ではありません。
どちらも投資による市民権ではありません。ギリシャ帰化には別の合法居住・実体要件があり、更新を妨げない長期不在を国籍要件の実績とみなせません。キプロスの通常帰化は現在、申請直前の連続12か月、先行10年中累計7年、ギリシャ語B1等を求めます。
結果を変えるよくある誤り
- 転用日、用途、指定状況、一物件ルールを調べず全ての€250,000物件を適格と考えること。
- 現行制限に反してギリシャ Golden Visa 物件を短期賃貸目的で買うこと。
- キプロスVATを€300,000に含める、または€50,000所得、配偶者€15,000、子€10,000の加算を見落とすこと。
- 自動的なシェンゲン移動のためにキプロスを、一般就労権のためにギリシャを選ぶこと。
- 投資後に両親・成人子の規則を確認し、独立した権利、計画、規制、財務、資金源調査を販売者の宣伝で代替すること。
- 少ない移民上の滞在を税務非居住や国籍資格と混同し、期間の見込みを保証として扱うこと。
次のステップ
ギリシャ・ゴールデンビザ・プログラムとキプロス永住プログラムを確認し、資金投入前に秘密厳守の相談を予約してください。
最終確認日：2026年9月21日。本ガイドは一般情報であり、法律、税務、投資、財務助言ではありません。規則、手数料、行政実務、個別結果は変わり得ます。ギリシャ・キプロスの有資格専門家と、関連する各税務法域の専門家を利用してください。
