התשובה הקצרה: יוון לניידות בשנגן, קפריסין למסגרת של מעמד קבע
שתי התוכניות קושרות תושבות להשקעה, אך המעמד אינו זהה. יוון מנפיקה היתר תושבות קבע למשקיע לחמש שנים הניתן לחידוש. קפריסין מעניקה Immigration Permit עם זכות מגורים בלתי מוגבלת, בעוד שכרטיס מבוגר מוחלף כל עשר שנים.
אין לבחור לפי המחיר בפרסום בלבד. חשובים סוג הנכס המותר, דרישת הכנסה שוטפת, בני המשפחה, תדירות הביקורים, הצורך בניידות בשנגן והאם מישהו מצפה לעבוד מקומית.
- יוון מתאימה בדרך כלל למי שמעדיף בסיס יווני, נסיעות קצרות בשנגן וצירוף הורים זכאים, ומוכן למחזור חידוש של חמש שנים.
- קפריסין מתאימה בדרך כלל למי שמוכיח הכנסה שנתית בטוחה של €50,000 לפחות בתוספות משפחתיות ומקבל בדיקה שנתית ואת כלל ההיעדרות לשנתיים.
מטריצת החלטה: ההבדלים שמשנים את הבחירה
- מעמד: הכרטיס היווני לחמש שנים ומתחדש לתקופות זהות כל עוד ההשקעה והתנאים נשמרים. בקפריסין הזכות בלתי מוגבלת, אך כרטיס המבוגר פוקע לאחר עשר שנים.
- הון: מסלולי הנדל״ן ביוון דורשים בדרך כלל €800,000 באזורים מסוימים, €400,000 באחרים או €250,000 להסבה מתאימה למגורים ולבניינים לשימור. קפריסין דורשת לפחות €300,000 בקטגוריה מאושרת, בתוספת מע״מ כאשר חל.
- הכנסה: במסלול הנדל״ן היווני אין סף הכנסה שוטף מקביל. קפריסין דורשת €50,000 לשנה, בתוספת €15,000 לבן או בת הזוג ו-€10,000 לכל ילד קטין תלוי.
- משפחה: יוון כוללת בן זוג או שותף רשום, ילדים לא נשואים עד גיל 21 והורי שני בני הזוג; בגילים 21–24 עשוי להיות היתר עצמאי. קפריסין כוללת בן זוג וילדים מתחת ל-18 וכלל נפרד לסטודנטים תלויים בגילים 18–25; הורים אינם בקטגוריות שפורסמו.
- נוכחות: היעדרות מיוון כשלעצמה אינה מונעת חידוש. בקפריסין משפחה הנמצאת בחו״ל חייבת לקבוע מגורים בתוך שנה מהאישור; הזכות אובדת לאחר היעדרות של שנתיים או קבלת תושבות קבע בחו״ל.
- נסיעות ועבודה: יוון חברה בשנגן. במועד הבדיקה קפריסין עדיין לא השתתפה במלואה באזור ללא ביקורת גבולות פנימית. אף מסלול אינו היתר עבודה כללי; קפריסין דורשת הצהרת אי-עבודה בכפוף לחריגים למנהלים ובעלי מניות.
- ציות מתמשך: יוון מתמקדת בשמירת ההשקעה. קפריסין דורשת מדי שנה הוכחת השקעה וביטוח כאשר אין כיסוי GESY, ומרשם פלילי למבוגרים כל שלוש שנים.
איזו השקעה והכנסה באמת מזכות?
באטיקה, ביחידה האזורית סלוניקי, במיקונוס ובתירה ובאיים עם יותר מ-3,100 תושבים, הסף היווני הרגיל הוא €800,000; במקומות אחרים €400,000. בדרך כלל נדרש נכס אחד ולפחות 120 מ״ר של שטח שימוש עיקרי.
€250,000 אינו מסלול זול אוניברסלי. הוא חל על נכס אחד ששטחיו העיקריים הוסבו משימוש אחר למגורים לפני הבקשה, או על מבנה לשימור מתאים המחייב שיקום. אסור להשתמש בנכסי Golden Visa חדשים להשכרה קצרת טווח אסורה, ושיקום מבנה לשימור חייב להסתיים לפני החידוש הראשון.
קפריסין מפרסמת ארבע קטגוריות. ככלל יש להעביר את הכספים מחו״ל בערוץ הפיננסי הקפריסאי המתאים. מכירה או משיכה ללא החלפה מיידית כשירה בשווי זהה או גבוה יותר עלולה להביא לביטול.
- A: בית או דירה במכירה ראשונה מיזם, בשווי לפחות €300,000 בתוספת מע״מ.
- B: נדל״ן אחר, כגון משרדים, חנויות, מלונות או פרויקטים קשורים, בסך €300,000 לפחות; נכס יד שנייה עשוי להתאים.
- C: לפחות €300,000 בהון חברה קפריסאית עם פעילות ממשית, נוכחות פיזית ולפחות חמישה עובדים.
- D: לפחות €300,000 ביחידות AIF, AIFLNP או RAIF קפריסאי כשיר שהשקעותיו מוחזקות בקפריסין.
- באפשרות A ההכנסה חייבת להגיע מחו״ל; ב-B, C או D היא יכולה להגיע כולה או חלקה מקפריסין לפי המדיניות שפורסמה.
כללי המשפחה עשויים לגבור על פער ההשקעה
יוון חזקה לעיתים קרובות יותר לתכנון בן שלושה דורות. קפריסין יכולה להתאים למשפחה גרעינית, אך יש למפות את כללי הילדים הבוגרים לפני התחייבות ההון.
- יוון: בן זוג או שותף מוכר, ילדים לא נשואים מתחת ל-21 וההורים הישירים של המשקיע ושל בן הזוג; ההנחיה הנוכחית מתייחסת גם למעמד עצמאי בגילים 21–24.
- קפריסין: בן זוג וילדים מתחת ל-18. כל סטודנט לא נשוי ותלוי כלכלית בגיל 18–25 הלומד בחו״ל מגיש בנפרד, וההורים מוכיחים עוד €10,000 הכנסה שנתית לכל אחד.
- היתר סטודנט כזה נשאר תקף לאחר גיל 25 או הפסקת הלימודים או התלות, אך לא ניתן להוסיף אליו בן זוג עתידי או ילדים קטינים.
- לילדים בוגרים שאינם תלויים, ההשקעה של €300,000 מוכפלת במספרם, וכל אחד מוכיח €50,000 הכנסה משלו והתוספות המשפחתיות.
- יש להכין מוקדם מסמכי משמורת, הסכמה, לידה, נישואין ושותפות; תרגום, אפוסטיל או אימות תלויים במדינה וברשות המקבלת.
נוכחות, חידוש, נסיעות ועלות מציאותית
תושבות הגירה, נוכחות פיזית וזכות נסיעה הן מושגים שונים. הגמישות ביוון אינה יוצרת תושבות מס או תקופת אזרחות. קפריסין מכנה את הזכות קבועה, אך מפעילה מגבלת היעדרות לשנתיים ובדיקות שוטפות.
- שכבת ממשלת יוון: כיום €2,000 אגרה אלקטרונית להיתר ו-€16 להדפסת כרטיס המשקיע הראשי. יש לבדוק אגרות משפחה והגשות מאוחרות לפי התעריף העדכני.
- שכבת ממשלת קפריסין: €500 לבקשה ועוד €70 לכל אדם הזקוק ל-Alien Registration Certificate.
- ביוון יש לתקצב מסי נכס, נוטריון, בדיקה משפטית וטכנית עצמאית, רישום או קדסטר, ביטוח, תרגום ובנקאות. אין מחיר חבילת צד שלישי אמין אחד.
- בקפריסין יש מע״מ או דמי העברה לפי המקרה, בדיקה משפטית ונכסית, הערכה, רישום, תרגום, ביטוח ובנקאות. Lands and Surveys מציין שאין דמי העברה כאשר חל מע״מ ומפרסם שיעורים והפחתות במקרים אחרים.
- אל תשוו רק €250,000 מול €300,000: לנכס היווני עלול להיות סיכון הסבה או שיקום; מחיר בית חדש בקפריסין לפני מע״מ ובנוסף מבחן ההכנסה.
- המקורות היווניים ששימשו כאן אינם מבטיחים מועד. קפריסין מעריכה כחודשיים לתיק מלא ותואם לאחר הבדיקות; זו הערכה ולא הבטחת אישור.
סקירת התהליך והמסמכים
החוזה, נתיב הבנק, רישומי המס, הבעלים הנהנה ומקור הכספים צריכים להתיישב. מתווכים, מזומן או הבדלי שמות שאינם מוסברים יוצרים סיכון מיותר.
- יוון: אשרו את קטגוריית סעיף 100 והסף הגאוגרפי לפני חתימה או מקדמה שאינה מוחזרת; בצעו בדיקה עצמאית של בעלות, תכנון, מצב טכני, מס ושימוש.
- יוון: תעדו את אמצעי התשלום והעסקה הנוטריונית; הכינו דרכון, כניסה חוקית, ביטוח, טפסים, אגרות, ראיות נכס, מסמכי משפחה וביומטריה.
- קפריסין: בחרו אחת מארבע הקטגוריות, אשרו דיור והעבירו כספים כשירים מחו״ל בערוצים מתועדים.
- קפריסין: הכינו MIP2, דוח מס או אישור רואה חשבון עצמאי, העברות, ראיות השקעה, רישום פלילי, ביטוח ומסמכים מתורגמים ומאומתים.
- הגישו אישית או באמצעות נציג מורשה ל-Migration Department והשלימו את ההגעה והכרטיס בזמן.
- בשתי המדינות השתמשו בעורך דין מקומי שאינו תלוי במוכר ובייעוץ מס בכל תחום שיפוט שבו המשפחה עשויה להיות תושבת או להחזיק נכסים.
תושבות מס ואזרחות הן החלטות נפרדות
היתר תושבות לבדו אינו קובע תושבות מס. יוון יכולה לראות אדם כתושב בשל בית קבוע או עיקרי, מקום מגורים רגיל, מרכז אינטרסים חיוניים או יותר מ-183 ימים בשנים-עשר חודשים, בכפוף לחריגים ולאמנות.
בקפריסין כלל 183 ימים וכלל נפרד של 60 ימים עם תנאים מצטברים, ובהם 60 ימים לפחות, זיקות קפריסאיות כשירות ובית קבוע. Immigration Permit ותושבות מס קפריסאית אינם אותו מעמד.
אף תוכנית אינה אזרחות תמורת השקעה. התאזרחות יוונית דורשת תנאי מגורים ומהות נפרדים; היעדרות ממושכת שאינה מונעת חידוש אינה בהכרח בונה תיק אזרחות. קפריסין דורשת כיום שנים-עשר חודשים רצופים לפני ההגשה, שבע שנים מצטברות בעשר הקודמות, יוונית B1 ותנאים נוספים.
טעויות נפוצות שמשנות את התוצאה
- לראות בכל נכס יווני של €250,000 נכס כשיר בלי לבדוק מועד הסבה, שימוש, שימור וכלל הנכס היחיד.
- לקנות נכס Golden Visa להשכרה קצרת טווח למרות ההגבלה.
- לכלול מע״מ קפריסאי בתוך €300,000 או לשכוח €50,000 הכנסה, €15,000 לבן זוג ו-€10,000 לילד.
- לבחור בקפריסין בגלל שנגן אוטומטי או ביוון בגלל זכות עבודה כללית.
- לבדוק הורים או ילדים בוגרים רק אחרי ההשקעה ולהחליף בדיקת בעלות, תכנון, רגולציה, כספים ומקור הון עצמאית בשיווק המוכר.
- לבלבל דרישת נוכחות נמוכה עם אי-תושבות מס או זכאות לאזרחות ולהפוך הערכת זמן להבטחה.
השלב הבא
עיינו בתוכנית ויזת הזהב של יוון ובתוכנית תושבות הקבע של קפריסין, ואז הזמינו שיחה חסויה לבדיקת התאמת ההשקעה, המשפחה ותושבות המס לפני התחייבות הון.
נבדק לאחרונה: 21 בספטמבר 2026. מדריך זה מספק מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס, השקעות או פיננסי. כללים, אגרות, פרקטיקה ותוצאות אישיות עשויים להשתנות. השתמשו באנשי מקצוע מורשים ביוון ובקפריסין וביועצים בכל תחום מס רלוונטי.
